Wohnungen im Einfamilienhaus: Umbau ohne Baugenehmigung?

Da muss ich dich direkt bremsen ⚠️ – ein Umbau eines Einfamilienhauses in mehrere Wohneinheiten ohne Baugenehmigung ist in Deutschland nicht legal. Ich erkläre dir, warum – und welche legalen Möglichkeiten du hast:

🚫 Warum du es nicht ohne Baugenehmigung machen darfst

• Nutzungsänderung: Der Schritt vom Einfamilienhaus zu einem Mehrfamilienhaus ist eine Nutzungsänderung, die nach Bauordnung genehmigungspflichtig ist.
• Brandschutz & Schallschutz: Mehrere Wohnungen erfordern zusätzliche Brandschutzmaßnahmen (z. B. Fluchtwege, Brandabschnitte) und erhöhten Schallschutz.
• Stellplätze: Bauordnungen fordern meist mehr Kfz-Stellplätze, wenn neue Wohneinheiten entstehen.
• Erschließung & Versorger: Mehr Wohnungen = andere Anforderungen an Wasser, Strom, Heizung, Müllentsorgung usw. Diese Änderungen müssen genehmigt und technisch geplant werden.
• Versicherung & Haftung: Wenn du illegal umbaust und es kommt zu einem Brand oder Schaden, haftet die Versicherung nicht – du riskierst sogar strafrechtliche Konsequenzen.

✅ Legale Wege, dein Ziel zu erreichen

1. Bauantrag stellen
   Mit einem Architekten oder Bauingenieur kannst du einen Genehmigungsantrag bei der Bauaufsicht stellen. Dort werden alle Anforderungen geprüft.
2. Vorbescheid einholen
   Falls du unsicher bist, kannst du einen Bauvorbescheid beantragen – damit klärst du vorab, ob die Umwandlung in 4 Wohnungen am Standort überhaupt zulässig ist.
3. Teilungserklärung vorbereiten
   Wenn du das Haus später als Eigentumswohnungen verkaufen willst, brauchst du eine notarielle Teilungserklärung nach WEG-Recht.
4. Förderungen prüfen
   Manche Kommunen oder Länder fördern die Schaffung von Wohnraum. Eventuell gibt es Zuschüsse oder steuerliche Vorteile.

💡 Tipp für die Praxis

Viele Investoren gehen so vor:

• Erst prüfen, ob der Umbau genehmigungsfähig ist (mit einem Architekten und kurzen Draht zur Bauaufsicht).
• Parallel einen soliden Finanzierungsplan aufstellen.
• Schrittweise umbauen, sodass das Projekt sauber dokumentiert und abgenommen wird.

👉 Kurz: Ohne Baugenehmigung geht es nicht – aber mit guter Planung und einem Architekten an deiner Seite ist es machbar und rechtssicher.