Wohnimmobilieneigentümer in Deutschland

Wohnimmobilieneigentümer in Deutschland: Eine umfassende Analyse

1. Aktuelle Wohneigentumsquote und regionale Unterschiede

Deutschland weist eine vergleichsweise niedrige Wohneigentumsquote auf.

Im Jahr 2022 lebten von rund 39,3 Millionen Haushalten lediglich knapp 42 % in den eigenen vier Wänden, während 58 % zur Miete wohnten.

Damit bleibt Deutschland ein Land der Mieter:

In keinem anderen EU-Land ist der Anteil der Mieterhaushalte höher (nur die Schweiz hat mit ca. 42 % eine noch niedrigere Eigentumsquote als Deutschland).

Regional gibt es erhebliche Unterschiede. In städtischen Ballungsräumen ist Wohneigentum deutlich seltener als auf dem Land.

Die niedrigsten Eigentumsquoten finden sich in den Stadtstaaten:

Berlin hat mit etwa 16 % den geringsten Anteil an Eigentümerhaushalten, gefolgt von Hamburg (~20 %) und Bremen (~32 %). Dagegen liegen Flächenländer höher – an der Spitze steht das Saarland mit knapp 60 % Eigentümerhaushalten. Auch Rheinland-Pfalz (~51 %) und Baden-Württemberg (~49 %) haben relativ hohe Quoten, während Sachsen mit rund 34,5 % die niedrigste Quote unter den Flächenländern aufweist.

Generell sind die Eigentumsquoten in den ostdeutschen Bundesländern tendenziell geringer als in Westdeutschland.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Eigentumsquoten 2022 nach Bundesland:

Bundesland	Eigentumsquote 2022 (%)
Deutschland (gesamt)	41,9
Saarland	59,7
Rheinland-Pfalz	50,9
Niedersachsen	49,0
Baden-Württemberg	48,5
Bayern	45,8
Schleswig-Holstein	45,7
Brandenburg	44,3
Hessen	42,5
Sachsen-Anhalt	42,4
Thüringen	42,1
Mecklenburg-Vorpommern	38,0
Nordrhein-Westfalen	38,6
Bremen	32,0
Sachsen	34,5
Hamburg	20,3
Berlin	15,9

Quelle: Statistisches Bundesamt (Mikrozensus 2022). In dünn besiedelten ländlichen Kreisen liegt die Wohneigentumsquote teils bei über 70 %, während in Großstädten oft weniger als ein Viertel der Haushalte in Eigentum lebt. Je geringer die Einwohnerdichte, desto höher also der Anteil der Eigentümerhaushalte.

2. Entwicklung der Eigentumsquote über die Jahrzehnte

Betrachtet man die historische Entwicklung, ist die Wohneigentumsquote in Deutschland langfristig nahezu stagnierend. Seit der Jahrtausendwende pendelt sie um die 40–45 %. In den letzten 16 Jahren zeigt sich „wenig Veränderung“ – 2006 lag die Eigentümerquote bei etwa 41 %, 2022 bei rund 42 %.

Allerdings gab es im Verlauf der Jahrzehnte leichte Aufwärtstendenzen bis etwa 2010, gefolgt von einer Stagnation oder sogar einem Rückgang. Nach Daten des Statistischen Bundesamts stieg die Wohneigentumsquote von ca. 38,8 % im Jahr 1993 auf ein Maximum von rund 46–47 % in den späten 2000er-Jahren. So lag sie laut Mikrozensus um 2010/2011 bei etwa 45 %. Seitdem ist sie tendenziell leicht gesunken: Der Zensus 2022 ergab bundesweit eine Quote von rund 44 %, knapp 1 Prozentpunkt weniger als 2011.

Besonders in Westdeutschland ging der Anteil der Eigentümerhaushalte während des Immobilienbooms der 2010er-Jahre zurück, während in Ostdeutschland stellenweise leichte Zuwächse verzeichnet wurden. Insgesamt bleibt festzuhalten, dass Deutschland im europäischen Vergleich weiterhin eine sehr niedrige Wohneigentumsquote aufweist und diese in den letzten Jahrzehnten nur moderat gestiegen ist – in der Tendenz also stagnierte.

(Anmerkung: Methodische Änderungen (Mikrozensus vs. Zensus) erschweren direkte Zeitvergleiche. Die genannten Werte dienen der groben Orientierung über den Trend.)

3. Selbstgenutztes Wohneigentum vs. vermietetes Wohneigentum

Selbstgenutztes Wohneigentum bezeichnet Häuser oder Wohnungen, in denen die Eigentümer selbst wohnen (Eigentümerhaushalte). Vermietetes Wohneigentum hingegen umfasst Wohnimmobilien, die zwar im Eigentum einer Person oder Institution stehen, aber an Mieterhaushalte vergeben sind.

In Deutschland dominieren Mietwohnungen – rund 58 % der Haushalte wohnen zur Miete. Diese Mietwohnungen befinden sich jedoch überwiegend ebenfalls im Privateigentum: Etwa zwei Drittel des Mietwohnungsbestandes gehören Privatpersonen (Kleinanlegern), nur rund 13 % entfallen auf privatwirtschaftliche Unternehmen und der Rest (ca. 20 %) auf die öffentliche Hand oder Wohnungsgenossenschaften. Mit anderen Worten: Die Mehrheit der Mietwohnungen wird von privaten Kleinvermietern bereitgestellt, nicht von großen Wohnungskonzernen.

Der Unterschied zwischen selbstgenutztem und vermietetem Eigentum zeigt sich auch in der Struktur des Wohnungsbestands: Eigentümerhaushalte wohnen überdurchschnittlich oft in Ein- oder Zweifamilienhäusern, während Mieterhaushalte eher in Mehrfamilienhäusern leben.

Eigentümer verfügen im Schnitt über mehr Wohnraum – 2022 standen Eigentümerhaushalten pro Kopf rund 65 m² Wohnfläche zur Verfügung, Mietern dagegen nur 48 m². Selbstgenutztes Eigentum ist vielfach das klassische Eigenheim (freistehendes Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), während vermietetes Wohneigentum häufig aus Eigentumswohnungen oder Mietshäusern besteht, die von Eigentümern an Dritte vermietet werden.

Betrachtet man alle bewohnten Wohnungen in Deutschland, lässt sich die Struktur wie folgt vereinfachen:

Rund 42 % der Haushalte sind Eigentümer (selbstnutzend), und entsprechend etwa 58 % der Wohnungen sind vermietet.

Diese 58 % Mietwohnungen haben aber selbstverständlich ebenfalls Eigentümer – teils private Einzelpersonen, teils institutionelle Anleger.

Die Eigentümerstruktur des Mietwohnungsmarktes ist stark fragmentiert:

In über der Hälfte aller Landkreise liegen mindestens 80 % der Mietwohnungen in den Händen von Privatleuten oder Eigentümergemeinschaften. Große Wohnungsunternehmen spielen gebietsweit betrachtet eine vergleichsweise geringe Rolle (in 71 % der Kreise halten privatwirtschaftliche Unternehmen weniger als 10 % Marktanteil).

Lediglich in einigen Großstädten – allen voran Berlin – ist der Anteil professioneller Wohnungsunternehmen am Mietmarkt überdurchschnittlich hoch. Bundesweit sind aber private Kleineigentümer das Rückgrat des Wohnungsmarktes, sowohl beim selbstgenutzten Wohneigentum als auch auf der Vermieterseite.

4. Politische und wirtschaftliche Einflussfaktoren auf die Eigentümerstruktur

Die Eigentümerstruktur auf dem Wohnungsmarkt – also wer Immobilien besitzt und ob diese selbst genutzt oder vermietet werden – wird von einer Reihe politischer und ökonomischer Faktoren geprägt:

• Wohnungs- und Mietenpolitik: Historisch hat der Staat in Deutschland stark in den Mietwohnungsbau investiert (sozialer Wohnungsbau seit der Weimarer Republik und verstärkt nach 1945). Dies hat eine breite Mietwohnungslandschaft geschaffen. Gleichzeitig genießen Mieter in Deutschland einen vergleichsweise hohen Kündigungsschutz und es gelten Mietpreisbremsen in angespannten Märkten. Ein mieterfreundliches Mietrecht sowie die Tradition des geförderten Mietwohnungsbaus machen das Wohnen zur Miete attraktiv und sicher, was die Neigung zum Erwerb von Wohneigentum dämpft. Zudem fördert die Politik teilweise indirekt das Vermieten: Beispielsweise können Vermieter die Schuldzinsen für Kredite steuerlich absetzen, wenn sie eine Wohnung zur Vermietung kaufen, während selbstnutzende Käufer diesen Steuervorteil nicht haben. Auch bei der Erbschaftsteuer werden vermietete Wohnimmobilien begünstigt (10 % Bewertungsabschlag nach §13d ErbStG), was den Besitz von Mietobjekten für Investoren attraktiv macht.
• Förderprogramme und Eigentumsförderung: Immer wieder gab und gibt es staatliche Programme zur Förderung von Wohneigentum, deren Einfluss jedoch begrenzt blieb. In den 1990er und 2000er Jahren existierte die Eigenheimzulage, ein staatlicher Zuschuss für den Kauf/Neubau von selbstgenutztem Wohneigentum – ihr Wegfall 2006 wird mit einer Verlangsamung der Wohneigentumsbildung in Verbindung gebracht. Jüngst (2018–2022) wurde mit dem Baukindergeld gezielt der Ersterwerb von Wohneigentum für Familien mit Kindern bezuschusst, um der stagnierenden Eigentumsquote entgegenzuwirken. Die Wirksamkeit solcher Programme ist umstritten, da oft vor allem ohnehin kaufwillige Haushalte profitieren. 2023 wurde als Nachfolger ein zinsgünstiges KfW-Programm “Wohneigentum für Familien” aufgelegt. Insgesamt bleibt die Förderung selbstgenutzten Wohneigentums in Deutschland jedoch geringer ausgeprägt als in vielen anderen Ländern.
• Zinspolitik und Finanzierungsbedingungen: Die Geldpolitik hat erheblichen Einfluss auf die Eigentümerstruktur. Niedrige Zinsen erleichtern prinzipiell den Immobilienerwerb, da Kredite günstiger werden. Tatsächlich führte die Niedrigzinsphase der 2010er Jahre zu einem Immobilienboom – Immobilienpreise stiegen stark an. Paradoxerweise ging aber der Anteil der Eigentümerhaushalte in diesem Boom eher zurück. Ein Grund: Die stark steigenden Preise und hohen Eigenkapital-Anforderungen der Banken verhinderten, dass mehr Mieter zu Käufern werden konnten. Viele Haushalte konnten trotz billiger Kredite die hohen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, etc.) und Eigenkapitalhürden nicht stemmen. Seit 2022 haben die Zinsen im Zuge der Inflation wieder deutlich angezogen, was die Finanzierung weiter erschwert. Höhere Zinsen verringern die Erschwinglichkeit von Wohneigentum und könnten die Eigentumsquote künftig weiter belasten, da potenzielle Käufer eher abgeschreckt werden.
• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die allgemeine Einkommens- und Vermögensverteilung spielt eine Rolle. Wohneigentum wird in Deutschland oft erst im fortgeschrittenen Alter erworben; jüngere Haushalte tun sich schwer, genug Kapital anzusparen. Steigende Baukosten und hohe Grundstückspreise in Ballungsgebieten wirken ebenfalls bremsend. In vielen Großstädten übersteigt die Nachfrage das Angebot, was Preise in die Höhe treibt und Haushalte mit mittlerem Einkommen aus dem Eigentumsmarkt drängt. Gleichzeitig bleibt der Mietwohnungsmarkt eine attraktive Anlage für Investoren (privat und institutionell), da stabile Mieteinnahmen winken – verstärkt durch das erwähnte steuerliche Absetzen von Kosten. Somit fließt viel Kapital in den Bestand von Mietwohnungen, was die Eigentümerstruktur zugunsten großer Bestandshalter verfestigen kann. Zudem haben Regulierungen wie die im Jahr 2016 verschärften Kreditrichtlinien (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) zeitweise die Kreditvergabe an Privatkäufer gebremst, was politisch nachgesteuert wurde.

Kurz gesagt, die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland ist kein Zufall, sondern Ergebnis politischer Weichenstellungen (starke Mieterschutzkultur, historischer Fokus auf Mietwohnungsbau, vergleichsweise geringe direkte Eigentumsförderung) und wirtschaftlicher Faktoren (hohe Kaufpreise, Finanzierungsbedingungen). Diese Rahmenbedingungen begünstigen traditionell das Mieten gegenüber dem Kaufen von Wohnraum.

Entsprechend hat sich eine Eigentümerstruktur etabliert, in der wenige große Institutionen zwar viele Wohnungen halten, aber in Summe Privatpersonen den Löwenanteil des Wohnungsbestands besitzen – entweder zur Selbstnutzung oder als kleine Vermieter.

5. Durchschnittliche Anzahl von Wohnungen pro Eigentümer (privat vs. institutionell)

Die Wohnimmobilien in Deutschland verteilen sich auf Millionen private Eigentümer und eine vergleichsweise geringe Zahl institutioneller Eigentümer.

Entsprechend unterscheidet sich die durchschnittliche Anzahl an Wohnungen pro Eigentümer drastisch zwischen diesen Gruppen:

• Private Eigentümer: Die überwältigende Mehrheit der privaten Immobilieneigentümer besitzt nur sehr wenige Wohnungen. Typischerweise handelt es sich um das eigene Haus/Eigentumswohnung und ggf. ein oder zwei weitere Objekte als Kapitalanlage. Laut Studien vermieten rund 78 % der privaten Wohnungseigentümer nur eine einzige Wohnung. Weitere ~9 % der privaten Vermieter besitzen zwei Wohnungen, ~5 % drei Wohnungen usw. – insgesamt haben etwa 87 % der privaten Eigentümer maximal fünf Wohnungen in ihrem Bestand. Nur ein ganz kleiner Kreis hält größere Portfolios: weniger als 1 % der privaten Eigentümer verfügt über mehr als 15 Wohnungen. Im Durchschnitt kommt ein privater Eigentümer damit auf schätzungsweise 1–2 Wohnungen. Diese Gruppe umfasst neben reinen Vermietern auch viele Selbstnutzer, die genau eine Immobilie (ihre eigene) besitzen. Private Kleinvermieter sind demnach eher die Regel als die Ausnahme auf dem deutschen Wohnungsmarkt.
• Institutionelle Eigentümer: Hierzu zählen privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen (wie börsennotierte Immobilien-AGs, Fonds), Genossenschaften sowie kommunale Wohnungsunternehmen. Diese halten im Durchschnitt sehr viel größere Bestände. Die größten deutschen Wohnungskonzerne besitzen jeweils zehntausende Wohnungen – allen voran Vonovia (rund 550.000 Wohnungen europaweit, davon über 400.000 in Deutschland) und Deutsche Wohnen (über 150.000, überwiegend in Deutschland). Einer Untersuchung zufolge gab es 2019 deutschlandweit 25 Eigentümer mit jeweils 30.000 oder mehr Wohnungen im Bestand. Zusammen hielten diese Top-25-Eigentümer etwa 1,9 Millionen Wohnungen, was durchschnittlich ~76.000 Wohnungen pro Eigentümer entspricht. Diese 25 größten Besitzer machten etwa 8–9 % des gesamten Mietwohnungsbestands aus. Auch die öffentlichen Wohnungsunternehmen großer Städte (z. B. die sechs landeseigenen Gesellschaften in Berlin mit zusammen ~327.000 Wohnungen) und große Genossenschaften verwalten jeweils viele tausend Einheiten. Natürlich gibt es unter den institutionellen Akteuren auch kleinere Bestandshalter; dennoch liegt die durchschnittliche Wohnungszahl pro institutionellem Eigentümer um ein Vielfaches höher als bei Privaten – häufig im drei- oder vierstelligen Bereich.

Man kann also festhalten: Private Eigentümer – ob Selbstnutzer oder kleine Vermieter – besitzen meist nur ein Objekt oder wenige Wohnungen. Institutionelle Eigentümer dagegen konzentrieren erheblichen Wohnungsbestand auf sich.

Diese fragmentierte Eigentümerstruktur führt dazu, dass knapp 80 % des Gesamtwohnungsbestands zwar in Privatbesitz sind, die verbleibenden 20 % jedoch auf deutlich weniger Akteure entfallen, die im Schnitt große Portfolios halten.

Die privaten Kleinvermieter sind quantitativ dominierend (nach Anzahl der Eigentümer und Anteil am Bestand) und prägen damit den deutschen Wohnungsmarkt, während die Großvermieter zwar punktuell (v. a. in Metropolen) wichtig sind, aber insgesamt nur einen begrenzten Teil des Marktes kontrollieren.

Zusammenfassung: Deutschlands Wohneigentumsquote ist seit Jahrzehnten niedrig und nahezu unverändert – weniger als die Hälfte der Haushalte wohnt im Eigentum. Regionale Disparitäten sind groß, mit den niedrigsten Quoten in Großstädten und deutlich höheren auf dem Land.

Die Eigentümerstruktur ist geprägt von vielen privaten Kleinst-Eigentümern, die den Großteil des Wohnungsbestands halten, während vergleichsweise wenige institutionelle Eigentümer große Wohnungsbestände besitzen. Politische Faktoren (Mietrecht, Förderung) und ökonomische Rahmenbedingungen (Zinsen, Preise) haben diese Struktur begünstigt. Entsprechend bleibt Deutschland ein Sonderfall mit hohem Mietanteil und einer Eigentümerlandschaft, in der das selbstgenutzte Wohneigentum für viele schwer erreichbar ist und das vermietete Wohneigentum zum großen Teil in Händen privater Kleinvermieter liegt.

Quellen: Statistisches Bundesamt (Mikrozensus & Zensus), BBSR/Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Institut der deutschen Wirtschaft (IW), empirica/IWU, Institut der deutschen Wirtschaft IW-Policy Paper 2024, Haus & Grund (Datenbroschüre), sowie weitere Studien und Literaturhinweise aus den genannten Quellen.