Möblierte Vermietung im Visier

Justizministerium plant strengere Regeln

Geplante Verschärfung soll Mietpreisbremse bei Möblierung besser durchsetzen – Branche warnt vor unnötiger Bürokratie

Möblierte Vermietung im Visier – Die Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) will gegen die Umgehung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen vorgehen. Hintergrund ist die zunehmende Praxis, über nicht transparente Möblierungszuschläge die Mietobergrenzen zu umgehen – ein Phänomen, das sich in vielen deutschen Großstädten etabliert hat.

„Ein Tisch und zwei Stühle rechtfertigen keine überzogene Miete“, sagte Hubig – und kündigte eine gesetzliche Präzisierung an.

Mietpreisbremse gilt formal – doch Möblierung bleibt Graubereich

Nach aktueller Rechtslage gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Allerdings erlaubt die Rechtsprechung Möblierungszuschläge, ohne dass diese im Mietvertrag ausgewiesen werden müssen. Die Folge: Für Mieter ist nicht nachvollziehbar, wie sich die Gesamtmiete zusammensetzt – und ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.

Ein echtes Problem – nicht nur aus Sicht der Politik, sondern auch aus Sicht des Deutschen Mieterbunds (DMB), der den rechtlichen Graubereich seit Jahren kritisiert.

Möblierung: Ein legitimes Modell unter Druck

Für die Immobilienwirtschaft ist die möblierte Vermietung – insbesondere bei Kurzzeitmieten, Business Apartments oder temporären Wohnlösungen – ein wichtiges und legitimes Instrument. Die Möglichkeit, Wohnungen mit Mobiliar zu höheren Mieten anzubieten, trägt vielerorts zur wirtschaftlichen Rentabilität von Objekten bei – vor allem in Ballungsräumen mit hoher Fluktuation.

Der Verband der Wohnungswirtschaft (GdW) warnt deshalb vor einer Überregulierung:

„Die geplanten Maßnahmen dürfen nicht zum Generalverdacht gegen möblierte Vermietung führen.“

Was konkret geplant ist – und was (noch) offen bleibt

Noch liegt kein Gesetzentwurf vor. Hubig kündigte jedoch an, künftig besser regeln zu wollen, was als „echte Möblierung“ gilt – und was als Umgehungstatbestand. Entscheidend sei, ob eine Wohnung „real möbliert und nutzungsfertig“ sei – also mit kompletter Ausstattung von Küche über Bett bis Schrank – oder lediglich teilmöbliert.

Denkbar ist eine Regelung, die Möblierungszuschläge:

• an eine prozentuale Grenze bindet,
• an Mindeststandards der Ausstattung koppelt, oder
• eine Offenlegungspflicht im Mietvertrag einführt.

Folgen für Vermieter und Projektentwickler

Sollten die geplanten Änderungen rechtlich umgesetzt werden, ergeben sich für Vermieter und Bestandshalter konkrete Auswirkungen:

1. Vertragstransparenz: Mietverträge müssten künftig Möblierungsanteile separat ausweisen.
2. Preiskalkulation: Die Wirtschaftlichkeit vieler Business-Apartment-Konzepte könnte unter Druck geraten, wenn Zuschläge gedeckelt werden.
3. Objektauswahl: Investoren müssen stärker prüfen, ob sich bestimmte Mikrolagen oder Grundrisse weiterhin für möblierte Vermietung lohnen.
4. Marketing & Zielgruppe: Anbieter werden gezwungen, Mietstrategien stärker an Nachweispflichten auszurichten – etwa durch Inventarlisten oder Fotos.

Ein wachsendes Marktsegment zwischen Wohnform und Regulierung

Die möblierte Vermietung ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen – auch als Reaktion auf steigende Mietregulierung im klassischen Segment. In Städten wie Berlin, Hamburg oder München ist sie eine Antwort auf Fachkräftezuzug, Urbanisierung und berufliche Mobilität.

Doch sie hat sich in Teilen von einer Nischenlösung zum Ausweichmodell für Investoren entwickelt – und rückt damit verstärkt in den Fokus der Gesetzgebung.

Regulierung ja – aber bitte mit Augenmaß

Die Politik sendet mit Hubigs Ankündigung ein deutliches Signal: Rechtssicherheit und Transparenz sollen gestärkt werden.
Für seriöse Vermieter kann das sogar von Vorteil sein – denn klare Regeln helfen auch gegen Billiganbieter, die den Markt mit Scheinmöblierung überhitzen.

Doch: Eine gesetzliche Nachschärfung darf nicht das Geschäftsmodell möblierter Wohnformen an sich delegitimieren. Entscheidend wird sein, ob die geplanten Eingriffe praxisnah, rechtssicher und differenziert ausgestaltet werden.

🔍 Tipp für die Praxis:
Vermieter sollten ihre Verträge, Kalkulationen und Wohnkonzepte frühzeitig auf mögliche Änderungen vorbereiten. Inventarlisten, Foto-Dokumentationen und eine klare Abgrenzung zwischen Grundmiete und Möblierungszuschlag könnten bald rechtlich relevant werden.

🧾 Für Sie im Magazin:
In der kommenden Ausgabe analysieren wir:

• Wie Möblierungszuschläge korrekt kalkuliert und dokumentiert werden
• Welche rechtlichen Spielräume bei temporärer Vermietung bestehen
• Und was Betreiberkonzepte für möblierte Apartments künftig beachten müssen

Bleiben Sie informiert – mit uns.