Mehrfamilienhaus Kauf Fragenkatalog

14. Juli 2025 / Immobilien7

Fragenkatalog beim Kauf eines Mehrfamilienhauses (Eigennutzung & Kapitalanlage)

Rechtliche Fragen

  • Wie sind die Eigentumsverhältnisse geregelt? Ist der Verkäufer alleiniger Eigentümer des Hauses und Grundstücks, oder gibt es Miteigentümer (z.B. Erbengemeinschaft)? Alle Eigentumsrechte und eventuelle Ansprüche Dritter sollten klar sein.
  • Was steht im Grundbuch? Gibt es Belastungen oder Rechte Dritter? Prüfen Sie den Grundbuchauszug auf eingetragene Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte, Wohnrechte oder sonstige Dienstbarkeiten. Solche Eintragungen können die Nutzung oder den Wert der Immobilie beeinflussen. In der Regel werden finanzielle Belastungen (z.B. alte Grundschulden) bei Verkauf gelöscht, doch andere Rechte (z.B. Wegerecht für Nachbarn) bleiben bestehen und müssen vom Käufer übernommen werden. Ein Blick ins Baulastenverzeichnis ist ebenfalls wichtig, da Baulasten (öffentlich-rechtliche Belastungen des Grundstücks) die Bebauung oder Nutzung einschränken können.
  • Liegt eine Teilungserklärung vor, und was regelt sie? Falls das Mehrfamilienhaus bereits in einzelne Wohnungen aufgeteilt ist (Wohnungseigentum nach WEG), lassen Sie sich die Teilungserklärung zeigen. Dieses notarielle Dokument definiert die Eigentumsverhältnisse im Haus und unterscheidet zwischen Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Dach). Darin sind auch Sondernutzungsrechte und die Gemeinschaftsordnung festgelegt. Eine klare Teilungserklärung schützt vor Missverständnissen über Zuständigkeiten und Rechte der Eigentümer.
  • Welche Mietverträge bestehen und zu welchen Konditionen? Lassen Sie sich alle aktuellen Mietverträge vorlegen. Prüfen Sie Miethöhe, Mietdauer (befristet oder unbefristet), Kündigungsfristen und besondere Vereinbarungen (Staffelmiete, Indexmiete, Schönheitsreparaturen etc.). Denken Sie daran: Beim Kauf übernehmen Sie sämtliche Rechte und Pflichten der bestehenden Mietverhältnisse – „Kauf bricht Miete nicht“. Das bedeutet, alle Mietverträge bleiben gültig und laufen mit dem neuen Eigentümer als Vermieter weiter. Eine Eigennutzung ist erst nach einer Eigenbedarfskündigung möglich, wobei gesetzliche Kündigungsfristen und Kündigungsschutz (insbesondere für langjährige oder schutzwürdige Mieter) zu beachten sind. Auch Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben zulässig (Kappungsgrenzen, Mietspiegel etc.).
  • Gibt es Mietrückstände oder andere Verstöße? Fragen Sie, ob alle Mieten regelmäßig und vollständig gezahlt wurden oder ob Zahlungsrückstände bestehen. Rückständige Mieten oder Problem-Mieter erhöhen Ihr Risiko als neuer Eigentümer. Klären Sie auch, ob Mietkautionen ordnungsgemäß angelegt wurden und in welcher Höhe – diese müssen beim Eigentümerwechsel an Sie übertragen werden.
  • Bestehen Vorkaufsrechte zugunsten Dritter? Klären Sie, ob etwa die Kommune ein Vorkaufsrecht am Grundstück hat (z.B. in Sanierungsgebieten oder Milieuschutzgebieten), oder – im Falle einer Umwandlung in Eigentumswohnungen – die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach §577 BGB haben. Ein bestehendes Vorkaufsrecht bedeutet, dass ein Berechtigter zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten könnte, was Ihre Planung beeinflussen kann.
  • Ist das Gebäude denkmalgeschützt oder liegt es in einem Erhaltungs-/Milieuschutzgebiet? Ein Denkmalschutz bedeutet, dass bauliche Veränderungen nur mit Genehmigung der Denkmalbehörde zulässig sind und bestimmte Auflagen bestehen können. Ein Milieuschutz (Erhaltungssatzung der Kommune) kann Luxusmodernisierungen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen erschweren oder untersagen. Beide Faktoren beeinflussen die zukünftigen Investitionsmöglichkeiten und sollten vor dem Kauf bekannt sein.
  • Entspricht das Haus den baurechtlichen Vorgaben? Überprüfen Sie, ob alle baulichen Änderungen genehmigt wurden und ob das Gebäude legal gemäß Bauplanung genutzt wird. Gibt es einen gültigen Bauigenhnachweis/Baugenehmigung für das Objekt und eventuelle An- oder Umbauten? Fragen Sie nach der Nutzungsart im Bebauungsplan (Wohngebiet, Mischgebiet etc.) und ob alle Wohnungen offiziell als Wohnraum genehmigt sind. Illegale Umbauten oder Nutzungen ohne Genehmigung stellen ein Risiko dar, da Nachbesserungen oder sogar Rückbau drohen könnten.
  • Gibt es Altlasten auf dem Grundstück? Recherchieren Sie, ob das Grundstück im Altlastenkataster verzeichnet ist oder früher gewerblich/industriell genutzt wurde. Eine offizielle Altlastenbescheinigung der Gemeinde gibt Auskunft, ob Boden oder Grundwasser kontaminiert sind. Falls Altlasten vorhanden sind, gehen Haftung und Sanierungspflicht auf den Käufer über – Sanierungsmaßnahmen können sehr kostspielig werden. Dieser Punkt ist wichtig für die rechtliche und finanzielle Bewertung des Kaufs.
  • Liegen aktuelle Rechtsstreitigkeiten oder behördliche Auflagen vor? Erkundigen Sie sich, ob es laufende Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit der Immobilie gibt (z.B. Mietrechtsstreitigkeiten, Nachbarschaftsklagen, Bauschäden) oder behördliche Anordnungen (z.B. Auflagen der Bauaufsicht, Denkmalschutzforderungen, Feuerauflagen). Solche offenen Punkte könnten Sie als neuer Eigentümer übernehmen müssen. Ebenso: Steht die Immobilie unter Erbbaurecht (Erbpacht) statt vollem Eigentum? Wenn ja, welche Bedingungen enthält der Erbbaurechtsvertrag (Dauer, Heimfallregelungen, Erbbauzins)?

Finanzielle Aspekte

  • Ist der Kaufpreis angemessen? Fragen Sie, wie der Kaufpreis zustande kommt. Liegt ein Wertgutachten oder eine Verkehrswertermittlung vor? Vergleichen Sie den Angebotspreis mit marktüblichen Preisen für Lage und Zustand. Ein realistischer Kaufpreis ist die Basis für eine solide Investition; Überzahlungen mindern Ihre Rendite.
  • Welche Kaufnebenkosten fallen an? Kalkulieren Sie die Nebenkosten des Erwerbs: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises) sowie ggf. Maklercourtage. Diese Transaktionskosten können insgesamt rund 10 % des Kaufpreises ausmachen und sollten in Ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigt sein.
  • Wie ist die Finanzierung geplant? Stellen Sie sicher, dass ein Finanzierungskonzept vorliegt. Ist die Finanzierung durch eine Bank zugesagt? Wie hoch ist der Anteil an Eigenkapital, den Sie einbringen? Die Eigenkapitalquote beeinflusst die Konditionen des Kredits (Zinsen) und damit Ihre laufenden Kosten und Rendite. Fragen Sie nach den Monatsraten bei der vorgesehenen Finanzierung und ob eine Zinsbindung besteht – bedenken Sie das Risiko steigender Zinsen nach der Zinsbindungsfrist.
  • Welche laufenden Einnahmen und Ausgaben sind zu erwarten? Lassen Sie sich eine Übersicht der Mieteinnahmen (Kaltmieten pro Einheit und gesamt pro Jahr) geben und stellen Sie diesen die Bewirtschaftungskosten gegenüber. Zu den Ausgaben zählen umlagefähige Betriebskosten (Wasser, Heizung, Müll etc.), nicht umlagefähige Kosten (z.B. Instandhaltung, Hausverwaltung) und Rücklagenbildung. Achten Sie darauf, welche Betriebskosten derzeit auf Mieter umgelegt werden und ob Nachzahlungen oder Kostensteigerungen absehbar sind (z.B. aufgrund gestiegener Energiepreise). So können Sie den Netto-Cashflow einschätzen – also ob die Mieten alle laufenden Kosten und Kreditzinsen decken.
  • Wie hoch ist die Mietrendite des Objekts? Berechnen Sie die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete dividiert durch den Kaufpreis, mal 100%. Beispiel: 50.000 € Jahresmiete / 1.000.000 € Kaufpreis = 5% Bruttorendite. Eine Bruttorendite von 5–6% gilt vielen Investoren schon als attraktiv, aber sie berücksichtigt keine Kaufnebenkosten oder laufenden Kosten. Daher sollte auch die Nettomietrendite ermittelt werden: (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) × 100 / (Kaufpreis + Nebenkosten). Liegt die Netto-Rendite beispielsweise bei ~4% oder höher, ist das im Allgemeinen ein gutes Zeichen. Fragen Sie gezielt: “Wie hoch sind Brutto- und Netto-Rendite aktuell, und wie wurden sie berechnet?” Eine solide Renditeberechnung hilft, die Rentabilität der Investition einzuschätzen.
  • Wie hoch ist der Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor)? Der Mietmultiplikator ist der Kaufpreis geteilt durch die jährliche Kaltmiete. Er zeigt, nach wie vielen Jahren die Immobilie sich (theoretisch) durch Mieteinnahmen bezahlt. Zur Einordnung: Ein Multiplikator von 20–25 deutet auf ein sehr gutes Verhältnis von Preis zu Ertrag hin, 25–30 ist üblich, und über 30 gilt als eher ungünstig für den Käufer. Fragen Sie: “Welcher Kaufpreisfaktor ergibt sich und ist dieser in der Region marktgerecht?” – Ein hoher Faktor bedeutet niedrige Rendite und umgekehrt. Dieses Kennzahl sollte jedoch stets zusammen mit der Lage und dem Zustand bewertet werden.
  • Gibt es einen Instandhaltungsstau – welche Investitionen sind kurzfristig nötig? Prüfen Sie, ob größere Reparaturen oder Sanierungen aufgelaufen sind, die der bisherige Eigentümer aufgeschoben hat. Beispielsweise ein überfälliger Dachausbau, marode Steigleitungen, eine alte Heizungsanlage oder Fassadenschäden. Fragen Sie konkret: “Welche größeren Instandsetzungen stehen in den nächsten Jahren an und mit welchem Kostenvolumen ist zu rechnen?” Falls ein Instandhaltungsstau besteht, sollte das im Kaufpreis berücksichtigt oder durch entsprechende Rücklagen abgedeckt sein. Oft lohnt es sich, Kostenvoranschläge oder Gutachten einzusehen, um das finanzielle Ausmaß beurteilen zu können. Unentdeckte Bauschäden oder Sanierungsstaus können die Rentabilität stark schmälern.
  • Wie hoch sind die Rücklagen für Instandhaltung? Wenn es sich um Wohnungseigentum (WEG) handelt: Wie hoch ist die aktuelle Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft? Ein gesundes Rücklagenkonto deutet darauf hin, dass für künftige Reparaturen vorgesorgt ist. Ebenso: Sind in der letzten Eigentümerversammlung Sonderumlagen beschlossen worden oder größere Maßnahmen geplant? Diese könnten Ihre Kosten in naher Zukunft erhöhen. Falls es keine WEG gibt (Alleineigentum am ganzen Haus), sollten Sie selbst eine angemessene Rücklage einplanen – eine Faustregel sind z.B. ~1 € pro qm Wohnfläche im Monat, je nach Alter und Zustand des Gebäudes.
  • Welche steuerlichen Effekte sind zu beachten? Klären Sie die steuerlichen Aspekte des Kaufs: Die einmalige Grunderwerbsteuer wird fällig und kann nicht umgangen werden. Darüber hinaus fällt jährlich Grundsteuer an – fragen Sie nach dem aktuellen Grundsteuerbetrag. Bei Vermietung müssen die Mieteinnahmen als Einkünfte versteuert werden, allerdings können Sie Aufwendungen, Abschreibungen (AfA) und Zinsen steuerlich geltend machen. Lassen Sie sich ggf. von einem Steuerberater die Abschreibungsmöglichkeiten erläutern (z.B. 2% linear auf den Gebäudeanteil pro Jahr, oder höhere AfA bei Denkmalimmobilien). Für Kapitalanleger wichtig: Planen Sie langfristig – wenn Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn weiterverkaufen, fällt Spekulationssteuer an. Auch Änderungen der Grundsteuer (Stichwort Grundsteuerreform) und der Mietpreisbremse/Gesetzgebung am Standort können finanzielle Auswirkungen haben.
  • Ist der Cashflow positiv und wie wirkt sich die Finanzierung auf die Rendite aus? Überschlagen Sie mit den vorhandenen Zahlen: Bleibt bei der derzeitigen Miete nach Abzug aller laufenden Kosten sowie Zins und Tilgung ein Überschuss (positiver Cashflow) übrig, oder müssten Sie monatlich draufzahlen? Ein negativer Cashflow kann durch Wertsteigerungsperspektiven oder Tilgungsgewinn gerechtfertigt sein, ist aber ein Risiko, falls unerwartete Kosten auftreten. Fragen Sie auch, wie sich verschiedene Finanzierungsvarianten auswirken: Eine höhere Tilgungsrate senkt den Cashflow jetzt, erhöht aber langfristig den Eigenkapitalanteil. Kalkulieren Sie Szenarien durch, um die Nachhaltigkeit der Investition abzuschätzen.

Technischer und baulicher Zustand

  • Wie alt ist das Gebäude (Baujahr) und welche Bauart liegt vor? Das Baujahr gibt einen ersten Hinweis auf die Bausubstanz und eventuell zu erwartende altersbedingte Mängel. Fragen Sie auch nach der Bauweise: Massivbau, Fachwerk, Plattenbau etc. – jede hat typische Schwachstellen. Ältere Gebäude (z.B. Vorkriegsbau, 1950er, 1970er) haben oft einen unterschiedlichen Sanierungsbedarf. Wichtig: Erkundigen Sie sich, ob Baupläne oder eine Baugenehmigung vorliegen und ob das Haus ggf. nachträglich ausgebaut (Dachboden, Anbau) wurde.
  • Welche Sanierungen oder Modernisierungen wurden bereits durchgeführt – und wann? Lassen Sie sich eine Historie der durchgeführten Renovierungen geben. Wurden z.B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Sanitärinstallationen, Elektrik, Dachrinnen, Fahrstuhl etc. in den letzten Jahren erneuert oder nicht? Idealerweise liegen Rechnungen oder Protokolle vor. Diese Informationen sind entscheidend, um den künftigen Investitionsbedarf abzuschätzen. Ein neues Dach oder eine neue Heizungsanlage bedeuten zunächst weniger Aufwand, während originale Leitungen von 1960 bald ausgetauscht werden müssten.
  • In welchem Zustand sind Dach und Fassade? Besichtigen Sie das Dach (oder fragen Sie gezielt nach): Ist die Dacheindeckung noch intakt und wie alt ist sie? Gibt es Hinweise auf undichte Stellen (z.B. Wasserränder im Dachstuhl)? Ist der Dachboden gedämmt und belüftet? Stickige Luft oder muffiger Geruch können auf fehlende oder schlechte Dämmung hindeuten. Die Fassade sollte auf Risse oder Feuchtigkeitsschäden geprüft werden – dunkle oder abblätternde Putzstellen deuten auf Feuchtigkeit im Mauerwerk hin. Bei Wärmedämmverbundsystemen: Sitzt alles fest, keine Risse an den Stößen? Schäden an Dach oder Fassade können sehr teuer werden, daher genau hinschauen.
  • Wie ist der Zustand der Fenster und Türen? Fragen Sie nach dem Alter der Fenster: Sind es moderne isolierverglaste Fenster oder alte einfachverglaste? Gut isolierte Fenster und Türen beeinflussen Heizkosten und Lärmschutz erheblich. Prüfen Sie stichprobenartig die Fensterrahmen auf Verzugserscheinungen und die Dichtungen. Schließen alle Türen richtig? Wenn viele Fenster alt sind, kalkulieren Sie einen Austausch ein.
  • Welche Heizungsanlage und Warmwasserversorgung hat das Haus? Lassen Sie sich Details zur Heizung geben: Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe etc.), Baujahr der Anlage und letzter Wartungstermin. Verlangen Sie die Wartungsprotokolle und Schornsteinfegerberichte für Heizung und ggf. Abgasanlage. Eine alte Heizung kann ineffizient und reparaturanfällig sein – und wichtig: Nach aktueller Gesetzeslage (GEG) müssen viele Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, verpflichtend ausgetauscht werden. Klären Sie, ob Ihre Anlage darunter fällt. Ist die Wärmeversorgung zentral oder dezentral (Etagenheizungen)? Zentralheizungen bedeuten als Vermieter mehr Verantwortung, während dezentrale Thermen Wartung durch Mieter bedeuten können. Falls es einen Öltank gibt: Ist dieser in gutem Zustand und doppelwandig?
  • Wie ist die energetische Qualität des Gebäudes? Verlangen Sie den Energieausweis des Objekts (Verkäufer sind gesetzlich verpflichtet, diesen vorzulegen). Welche Energieeffizienzklasse hat das Gebäude, und handelt es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? Ein hoher Energiebedarf (schlechte Klasse) kann auf schlechte Dämmung, alte Heiztechnik oder Undichtigkeiten hindeuten – und bedeutet hohe Nebenkosten für Mieter oder Eigentümer. Fragen Sie, welche Dämmmaßnahmen vorhanden sind (Dachboden-, Fassadendämmung, isolierte Kellerdecke) und ob ggf. Nachrüstpflichten bestehen (z.B. oberste Geschossdecke dämmen, falls unbewohnt). Die energetische Einschätzung hilft, eventuelle Modernisierungsinvestitionen (z.B. Dämmung, Heizungsupgrade) vorab einzuplanen.
  • Sind Mängel oder Bauschäden bekannt? Fragen Sie den Verkäufer ganz gezielt nach bekannten Mängeln am Gebäude – er ist verpflichtet, Ihnen diese wahrheitsgemäß offenzulegen. Achten Sie bei der Besichtigung selbst auf Indizien: Feuchte Kellerwände (Salzausblühungen, modriger Geruch), Schimmelstellen in Ecken oder Bädern, Risse im Mauerwerk, rostige Träger im Keller, Anzeichen von Holzschädlingen im Dachstuhl (Fraßmehl), unebenes Fundament, abgebröckelter Putz etc.. Auch weniger offensichtliche Mängel wie verstopfte Drainagen oder defekte Dachrinnen können Folgeschäden verursachen. Im Zweifel ziehen Sie einen Bausachverständigen hinzu, der mit Feuchtemessgerät und Fachwissen verdeckte Mängel aufspüren kann.
  • Welchen Zustand haben die Versorgungsleitungen (Elektrik, Wasser/Abwasser)? Lassen Sie sich zeigen, wo die Elektroverteilung (Sicherungskasten) und Wasserzähler sind. Sind die elektrischen Anlagen noch original oder wurden sie erneuert? Alte Elektrik (z.B. Alu-Kabel aus den 1970ern oder zu wenig Stromkreise) kann ein Sicherheitsrisiko und teuer in der Modernisierung sein. Fragen Sie, ob das Haus über einen FI-Schutzschalter verfügt (heute Standard). Bei Wasser- und Abwasserrohren: Gab es Rohrbrüche in der Vergangenheit? Sind Bleirohre (bei sehr alten Häusern vor 1973) noch verbaut? Wenn ja, müsste man diese aus Gesundheitsgründen austauschen. Prüfen Sie den Wasserdruck und Abfluss bei Besichtigung – gluckert es im Abfluss oder ist der Druck sehr niedrig, könnten Leitungen eng oder verkalkt sein.
  • Gibt es gutachterliche Berichte oder Dokumentationen zum Bauzustand? Falls vorhanden, schauen Sie in ein aktuelles Wertgutachten oder einen technischen Bericht. Manchmal lassen Verkäufer oder Banken vorab Gutachten anfertigen. Protokolle über Schäden (z.B. Abrechnung von Versicherungsschäden durch Sturm oder Wasser) geben Einblick. In einer WEG können Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen anfordern – darin stehen oft Berichte über technische Probleme am Gemeinschaftseigentum und Beschlüsse zu Reparaturen. So erfahren Sie indirekt viel über den Zustand (z.B. ständige Heizungsdefekte, Dach undicht etc.).
  • Welche Ausstattung und Qualitätsstandards haben die Wohnungen? Begutachten Sie, in welchem Ausstattungszustand die einzelnen Wohneinheiten sind. Sind die Wohnungen eher einfach (z.B. alte Bäder, PVC-Böden) oder hochwertig modernisiert (neue Bäder, Parkett, Einbauküchen)? Die Ausstattung beeinflusst die Mietattraktivität und eventuellen Modernisierungsaufwand. Fragen Sie: “Welche Wohnungen wurden bereits renoviert und welche nicht?” Auch wichtig: Gibt es in allen Wohnungen separate Wasser- und Stromzähler? (Separate Zähler erleichtern die Nebenkostenabrechnung; falls nicht, muss umgelegt werden, was Konfliktpotenzial birgt.) Überlegen Sie, ob größere Modernisierungen nötig wären, um einen zeitgemäßen Wohnstandard zu erreichen, insbesondere wenn Sie neu vermieten wollen.
  • Ist noch Ausbaureserve oder Erweiterungspotenzial vorhanden? Prüfen Sie, ob ungenutzte Flächen existieren, z.B. ein ausbaufähiges Dachgeschoss oder Kellerräume, die man zu Wohnzwecken umbauen könnte. Fragen Sie, ob für einen Dachausbau oder Anbau baurechtlich Potential besteht (Stichwort: Bebauungsplan und GRZ/GFZ-Ausnutzung). Ein Ausbaupotenzial kann ein zukünftiger Wertheber sein. Auch Freiflächen: Gibt es einen Garten oder Hof, den man z.B. Parkplätze, Garagen oder Gemeinschaftsflächen gestalten kann? Solches Potenzial ist für die langfristige Wertentwicklung interessant, aber auch mit Kosten verbunden – also vorsorglich erkunden, ob es Pläne oder Einschränkungen gibt.

Wirtschaftlichkeit und Investitionsbewertung

  • Wie hoch sind die aktuellen Mieteinnahmen und ist das Objekt voll vermietet? Erstellen Sie eine Mietaufstellung: welche jährlichen Soll-Mieteinnahmen ergeben sich aus allen Wohneinheiten? Ist das Haus derzeit vollständig vermietet oder gibt es Leerstand? Falls ja, seit wann stehen Wohnungen leer und warum? Ein Leerstand kann Chance (für Eigennutzung oder Renovierung) aber auch Risiko sein (fehlende Einnahmen, möglicherweise geringe Nachfrage). Fragen Sie nach der Miethistorie: Waren Mieterwechsel oder Leerstände in der Vergangenheit häufig? In gut nachgefragten Lagen sind 2–5% Leerstand normal, dauerhaft über 10% wären kritisch. Eine volle Vermietung mit langjährigen Mietern bedeutet stabile Erträge – aber prüfen Sie dann besonders, ob die Mieten noch dem Markt entsprechen.
  • Entsprechen die Mieten dem Mietspiegel/Marktniveau? Vergleichen Sie die aktuellen Mietpreise der Wohnungen mit dem lokalen Mietspiegel und aktuellen Angebotsmieten. Sind die Mieten deutlich unter Markt, gibt es eventuell Steigerungspotenzial – allerdings nur im Rahmen der gesetzlichen Mieterhöhungsspielräume (z.B. max. 15% in 3 Jahren in vielen Gebieten) und sofern die Mietpreisbremse nicht greift. Fragen Sie: “Wann waren die letzten Mieterhöhungen und auf welche Miethöhe hätten Sie aktuell noch Anhebungsspielraum?” Niedrige Bestandsmieten sichern zwar eine schnelle Vollvermietung, bedeuten aber geringere Rendite. Hohe Mieten könnten andererseits in schwächeren Lagen zu Leerstand führen. Prüfen Sie auch, ob einige Wohnungen möbliert vermietet sind (höhere Miete möglich, aber andere Kündigungsregeln) oder ob es Gewerbemieter gibt (z.B. eine Praxis im Haus) – deren Mietniveau und Vertragslaufzeiten sind anders zu bewerten.
  • Wie ist die Mieterstruktur und das Mieterausfallrisiko? Verschaffen Sie sich ein Bild von den Mietern: Sind es überwiegend langfristige Altmieter, junge Familien, Studenten-WGs, Senioren? Eine gemischte Mieterstruktur kann Risiken streuen. Fragen Sie, ob die Mieter zuverlässig zahlen (gab es Mahnungen?) und ob es problematische Mietparteien gab/gibt. Einzelne schwierige Mieter können Mehrarbeit oder Kosten verursachen (z.B. Mietnomaden, häufige Beschwerden). Falls viele sehr alte Mieter mit niedrigen Mieten im Haus sind, bedenken Sie: Einerseits sind sie zuverlässig und pflegeleicht, andererseits können Sie die Miete kaum steigern und bei nötigen Modernisierungen besteht ggf. Härteschutz. Dokumentieren Sie auch, ob alle Mietverhältnisse schriftlich fixiert sind und ob Kautionen hinterlegt wurden. Insgesamt sollte das Mietausfallwagnis bewertet werden – eventuell lohnt sich der Abschluss einer Mietausfallversicherung, falls verfügbar.
  • Welches Entwicklungspotenzial hat das Objekt? Überlegen Sie, wie sich der Wert und Ertrag der Immobilie steigern lassen könnte. Fragen Sie den Verkäufer oder Makler nach Ideen: “Sehen Sie Möglichkeiten, die Einnahmen oder den Wert zu erhöhen?” Beispiele: Unausgebaute Flächen nutzen (Dachgeschoss, Anbau – siehe technischer Teil), energetische Sanierung vornehmen (führt ggf. zu Modernisierungsumlage auf die Miete von 8% der Investition pro Jahr), bestehende Mietverträge an Marktmiete anpassen, einzelne Wohnungen renovieren und höher vermieten, oder das Aufteilen in Eigentumswohnungen und Verkauf derselben (Aufteiler-Geschäft) als Exit-Strategie. Beachten Sie aber, dass z.B. bei Aufteilung Mieter ein Vorkaufsrecht haben und Milieuschutz das untersagen kann. Ein weiteres Potenzial: Ist das Grundstück groß genug für Nachverdichtung (weitere Baukörper oder Anbauten)? Solche Chancen sollten gegen Aufwand und Risiko abgewogen werden.
  • Wie ist die Lage und das Umfeld der Immobilie einzuschätzen? Prüfen Sie die Standortqualität: Makrolage (Stadt/Region: wirtschaftliche Entwicklung, Arbeitsplatzangebot, Bevölkerungswachstum oder -rückgang) und Mikrolage (direktes Wohnumfeld: Infrastruktur, Anbindung, Lärm, Sicherheit). Fragen Sie: “Wie ist die Nachbarschaft strukturiert und welche Vorteile bietet die Lage den Mietern?” (z.B. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und ÖPNV in der Nähe). Ein Mehrfamilienhaus in guter Lage (beliebtes Wohnviertel, zentrale Lage oder gefragte Vorstadt) hat in der Regel geringeres Leerstandsrisiko und bessere Wertsteigerungsaussichten als eines in strukturschwachen Gegenden. Recherchieren Sie auch geplante Entwicklungen: Steht in der Umgebung etwas bevor, das Wert oder Vermietbarkeit beeinflusst? (Z.B. neue Gewerbeansiedlungen, Großbauprojekte, Ausbau oder Stilllegung von Verkehrsanbindungen.) Solche Informationen finden Sie im Stadtentwicklungsplan oder bei der Gemeinde.
  • Welche zukünftige Wertentwicklung ist zu erwarten? Auch wenn niemand die Zukunft vorhersagen kann, sollten Sie Indikatoren für die Wertsteigerung prüfen. Haben die Immobilienpreise in der Gegend in den letzten Jahren zugelegt? Gibt es einen positiven Trend (z.B. Zuzug von Einwohnern, Aufwertung des Viertels) oder Risiken (Abwanderung, schlechte Demografie)? Fragen Sie im Zweifel lokale Experten oder Gutachter nach ihrer Einschätzung zur mittelfristigen Wertentwicklung. Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage rechnet sich oft über viele Jahre – daher ist die Erwartung, ob der Immobilienwert in 10–20 Jahren höher sein wird, relevant. Bedenken Sie dabei auch Dinge wie Inflationsrate, Zinsumfeld und Alternativrenditen. Letztlich sollte das Investment sowohl aktuell rentabel sein, als auch perspektivisch sicher (Substanzwert) und idealerweise im Wert steigen.
  • Wie sensibel ist die Kalkulation gegenüber Risiken? Stellen Sie sich abschließend kritische Was-wäre-wenn-Fragen: Was, wenn mehrere Mieter ausziehen und Sie nicht sofort Ersatz finden (können Sie temporären Leerstand finanziell verkraften)? Was, wenn unerwartet eine teure Reparatur anfällt (ist eine Liquiditätsreserve da oder eine Versicherung, z.B. gegen Rohrbruch-Schäden)? Wie ändern sich die Zahlen, wenn der Kreditzins nach der Festschreibung steigt oder eine Anschlussfinanzierung teurer wird? Gibt es politische Risiken, z.B. weitergehende Mietpreisregulierungen oder Anforderungen aus Klimaschutzgesetzen, die teure Sanierungen erzwingen? Eine Sensitivitätsanalyse der Investition hilft, das Chance-Risiko-Profil des Mehrfamilienhauses besser einzuordnen. Im Zweifel sollte man für Risiken Puffer einplanen – finanziell und zeitlich.
Mehrfamilienhaus Kauf Fragenkatalog

Mehrfamilienhaus Kauf Fragenkatalog

Organisatorische und praktische Fragen

  • Wird die Immobilie professionell verwaltet, oder wer übernimmt die Verwaltung? Fragen Sie, ob es derzeit eine Hausverwaltung für das Mehrfamilienhaus gibt. Falls ja: Welche Aufgaben übernimmt sie und wie hoch sind die Verwalterkosten? (In WEGs wird dies als Hausgeldposition ausgewiesen; bei Miethäusern oft monatlicher Pauschalbetrag pro Einheit, z.B. 20–30 €). Wenn keine externe Verwaltung existiert, müssen Sie entscheiden, ob Sie die Verwaltung selbst übernehmen können (Mieterkorrespondenz, Nebenkostenabrechnung, Organisation von Handwerkern etc.) oder eine Hausverwaltung beauftragen möchten. Die Organisationsstruktur beeinflusst den Aufwand und sollte zum eigenen Zeitbudget passen.
  • Wie werden die Betriebskosten abgerechnet und gibt es aktuelle Abrechnungen? Lassen Sie sich die jüngsten Nebenkostenabrechnungen zeigen. Daraus geht hervor, welche Betriebskosten anfallen (Heizung, Wasser, Müll, Versicherung, Hausstrom, etc.), wie hoch diese sind und wie sie auf die Mieter verteilt werden. Klären Sie: Gibt es für jede Wohnung eigene Zähler für Heizung/Wasser/Strom, oder erfolgt eine Aufteilung nach qm/Personen? Eine transparente und korrekte Betriebskostenabrechnung ist wichtig, um Nachzahlungen und Streit mit Mietern zu vermeiden. Fragen Sie auch, ob große Kostensteigerungen absehbar sind, z.B. durch steigende Energiepreise oder geplante kommunale Gebührenanhebungen. Dies ermöglicht es, zukünftige Nebenkosten realistisch einzuschätzen.
  • Welche Verträge und Dienstleistungen bestehen rund ums Haus? Überprüfen Sie alle laufenden Verträge, die Sie mit dem Haus übernehmen würden. Dazu zählen: Wartungsverträge (für Heizungsanlage, Aufzug, ggf. Lüftungsanlagen), Dienstleistungsverträge für Hausmeisterservice, Treppenhausreinigung, Winterdienst, Gartenpflege etc. Fragen Sie: “Gibt es bestehende Dienstleister-Verträge, die vom neuen Eigentümer übernommen werden müssen oder demnächst auslaufen?”. Wichtig ist zu wissen, welche Kündigungsfristen diese Verträge haben und ob Sie sie fortführen wollen. Beispielsweise kann ein Hausmeistervertrag Arbeit abnehmen, kostet aber auch Geld – hier können Sie abwägen, ob Eigenleistung oder Neuverhandlung sinnvoll ist.
  • Welche Versicherungen bestehen für die Immobilie? Lassen Sie sich die Policen der Gebäudeversicherung zeigen (diese deckt typischerweise Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel – fragen Sie nach Elementarschaden-Erweiterung). Prüfen Sie, ob die Versicherungssumme dem Gebäudewert entspricht und ob Schäden in der Vergangenheit reguliert wurden. Zudem ist meist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ratsam (für Schäden, die vom Grundstück ausgehen, z.B. jemand verletzt sich auf vereister Treppe). Fragen Sie: “Bestehen alle notwendigen Versicherungen und sind diese auf aktuellem Stand?” Nach dem Kauf müssen die Versicherungen auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden, Sie haben aber ein Sonderkündigungsrecht. Kalkulieren Sie die Versicherungsprämien in die laufenden Kosten ein.
  • Wie hoch sind die laufenden nicht-umlagefähigen Kosten? Neben den Nebenkosten für Mieter gibt es Eigentümerkosten, die nicht umlagefähig sind: z.B. Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, ggf. Teile der Versicherung oder der Kosten für einen Leerstand. Fragen Sie konkret: “Wie hoch waren in den letzten Jahren die Aufwendungen für Instandhaltung und Reparaturen?” und “Gibt es einen Wartungsplan?” So erhalten Sie ein Gefühl für die regelmäßigen Ausgaben. Ebenso kann die Grundsteuer nicht auf Wohnraummieter umgelegt werden – kennen Sie deren jährliche Höhe. Diese dauerhaften Kostenpositionen müssen Sie in Ihrer Wirtschaftlichkeitsrechnung berücksichtigen.
  • Wie ist der Übergabeprozess an den neuen Eigentümer organisiert? Klären Sie praktische Fragen der Übernahme: Zu welchem Datum ist die Übergabe geplant und wie wird sichergestellt, dass ab dann alle Mieteinnahmen Ihnen zustehen? (In der Regel wird im Kaufvertrag geregelt, dass Nutzen und Lasten zu einem Stichtag übergehen – dieser sollte möglichst auf den Monatsanfang gelegt sein, um die Abrechnung zu erleichtern.) Stellen Sie sicher, dass Sie alle Mietkautionen in korrekter Höhe vom Verkäufer erhalten oder im Kaufvertrag verrechnet werden. Fragen Sie nach einer Übergabe der Mieterakten: Enthalten sollten sie Kontaktdaten der Mieter, Mietverträge, Nachweise über Kautionskonten, Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, Wartungsvertragsunterlagen, Bedienungsanleitungen wichtiger Geräte etc. Notieren Sie die Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) am Tag der Übergabe zusammen mit dem Verkäufer. Eine saubere Übergabe verhindert spätere Unklarheiten.
  • Gibt es organisatorische Besonderheiten zu beachten? Beispielsweise: Liegt das Mehrfamilienhaus in einem Gebiet mit einer Hausordnung durch die Stadt (z.B. Kehrwoche in Baden-Württemberg) oder gibt es vertragliche Pflichten der Mieter für den Hausdienst (Treppen putzen, Winterdienst im Wechsel)? Solche Regelungen sollte man als neuer Eigentümer kennen, um sie fortzuführen oder anzupassen. Auch: Gibt es einen Schlüsselplan (wer hat welchen Schlüssel, gibt es eine Schließanlage?) und sind alle Schlüssel vollständig? Denken Sie praktisch – selbst Details wie ausreichend Mülltonnen oder Briefkästen können den Mieternalltag betreffen. All diese organisatorischen Punkte beeinflussen zwar nicht direkt den Kaufpreis, aber die Zufriedenheit der Mieter und den Aufwand für Sie als Vermieter im Alltag.
  • Müssen gesetzliche Modernisierungspflichten erfüllt werden? Stellen Sie abschließend sicher, ob unmittelbar nach dem Kauf Investitionen aufgrund gesetzlicher Vorschriften nötig sind. Beispiel: Energetische Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz – wie erwähnt, alte Heizkessel >30 Jahre müssen ersetzt werden, oberste Geschossdecken gedämmt sein etc. Oder Brandschutzvorgaben: Sind ausreichend Rauchmelder installiert (in den meisten Bundesländern Pflicht in Schlafräumen und Fluren)? Solche Pflichten sollten zeitnah erfüllt werden, um Bußgelder oder Haftungsrisiken zu vermeiden. Informieren Sie sich, ob das Haus barrierefrei gestaltet sein muss (bei Neubau vorschrift, bei Bestand meist nicht, außer bei Umbauten in einigen Fällen). Wenn das Haus unter Denkmalschutz steht, gibt es evtl. Auflagen der Denkmalbehörde für Renovierungen. Durch konkrete Fragen dazu vermeiden Sie, dass versteckte Pflichten Sie überraschen.

Dieser umfassende Fragenkatalog hilft Ihnen, Qualität, Rentabilität, Risiken und rechtliche Rahmenbedingungen eines Mehrfamilienhauses eingehend zu bewerten, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen.

Je systematischer Sie diese Punkte prüfen und vom Verkäufer/Makler beantworten lassen, desto fundierter können Sie Nutzen und Risiken des Objekts einschätzen – sei es für die eigene Nutzung oder als Kapitalanlage. Viel Erfolg bei Ihrem Immobilienkauf!

Rechtliche Prüfung

Finanzielle Prüfung

Technische Prüfung

Wirtschaftlichkeitsprüfung

Organisatorisches und Ablauf

  • Benötigte Unterlagen beschafft: