Koalitionsvertrag 2025 und der Baufinanzierungsmarkt

Auswirkungen des Koalitionsvertrags 2025 auf den Baufinanzierungsmarkt

Koalitionsvertrag 2025 und der Baufinanzierungsmarkt – Der im April 2025 veröffentlichte Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD enthält zahlreiche Maßnahmen, die den Baufinanzierungsmarkt in Deutschland beeinflussen.

Die wichtigsten Aspekte werden im Folgenden systematisch beleuchtet.

1. Staatliche Förderprogramme für Baufinanzierung und Wohneigentum

Ein zentrales Vorhaben ist die Neuausrichtung der KfW-Förderprogramme. Anstelle vieler Einzelprogramme soll es künftig zwei übergreifende Förderlinien geben: eine für Neubau, eine für Modernisierung.

Diese sollen das Fördersystem vereinfachen und gezielt auf kostengünstiges, klimafreundliches und serielles Bauen ausgerichtet sein.

Der Standard EH55 wird befristet wieder gefördert, um stockende Bauprojekte zu reaktivieren.

Darüber hinaus soll ein neuer Wohnungsbau-Investitionsfonds geschaffen werden, der privates Kapital mit öffentlichen Garantien kombiniert. Kommunale Wohnungsunternehmen erhalten mehr Unterstützung, z. B. über eigenkapitalentlastende Maßnahmen.

Für Familien soll ein umfassendes Paket unter dem Titel „Starthilfe Wohneigentum“ eingeführt werden. Dazu gehören steuerliche Anreize, staatlich abgesicherte Nachrangdarlehen oder Bürgschaften, um die Eigenkapitalanforderungen beim Immobilienkauf zu senken.

Ziel ist es, insbesondere mittlere Einkommen wieder in den Wohneigentumsmarkt zu integrieren.

Ergänzt wird dies durch eine Ausweitung der Förderung für sozialen Wohnungsbau, genossenschaftliches Wohnen, barrierefreies Wohnen sowie Programme für junges Wohnen (z. B. Studenten, Azubis). Auch eine Renaissance der Wohngemeinnützigkeit ist vorgesehen.

2. Auswirkungen auf Hypothekenzinsen und Kreditvergabe

Die Regierung kann das Zinsniveau nicht direkt beeinflussen, strebt aber durch Fördermaßnahmen eine Senkung der effektiven Finanzierungskosten an. Staatlich abgesicherte Kredite, Bürgschaften und zinsgünstige Förderprogramme könnten dazu beitragen, Hypothekenzinsen für bestimmte Zielgruppen zu reduzieren.

Ein weiterer Fokus liegt auf der Eigenkapitalproblematik. Durch eigenkapitalersetzende Instrumente wie Nachrangdarlehen oder staatliche Garantien sollen auch Haushalte ohne großes Startkapital Zugang zu Finanzierungen erhalten. Das erhöht die Kreditvergabemöglichkeiten, ohne dass Banken ihr Risiko ausweiten müssen.

Allerdings könnte die expansive Finanzpolitik der Regierung zu einem leicht steigenden Zinsumfeld führen – eine Entwicklung, die die positiven Effekte teilweise neutralisieren könnte.

Die tatsächliche Wirkung auf Hypothekenzinsen hängt daher auch von internationalen und konjunkturellen Entwicklungen ab.

3. Neue regulatorische Anforderungen an Banken und Kreditinstitute

Neue direkte Regulierungen für Banken im Bereich Baufinanzierung enthält der Koalitionsvertrag nicht.

Allerdings ist die Einführung einer Pflicht zur Elementarschadenversicherung für alle Wohngebäude vorgesehen.

Diese Maßnahme erhöht die Absicherung der Sicherheiten von Baukrediten, bringt aber auch zusätzliche Kosten für Eigentümer mit sich.

Zudem wird die Mietpreisbremse verlängert und verschärft. Dies könnte sich auf Investitionskalkulationen von Vermietern auswirken und somit indirekt auch auf die Kreditvergabe.

Weitere regulatorische Änderungen betreffen die geplante Einführung einer nationalen Wohnungsmarktbeobachtung und die Verstärkung der Geldwäschebekämpfung.

4. Maßnahmen gegen Wohnraummangel und neue Bauinitiativen

Die Koalition verfolgt das Ziel, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen. Dafür ist ein sogenannter „Wohnungsbau-Turbo“ geplant: beschleunigte Planungs- und Genehmigungsverfahren, ein digitaler Bauantrag, verbindliche Fristen für Behörden, sowie ein vereinfachter Gebäudetyp E mit reduzierten technischen Anforderungen.

Auch das serielle, modulare Bauen wird ausdrücklich gefördert – mit dem Ziel, Baukosten und Bauzeiten zu senken. Normen und Vorschriften sollen auf Notwendigkeit und Kostenwirkung überprüft werden, um unnötige Bürokratie abzubauen.

Kommunen erhalten neue Instrumente, etwa ein erweitertes Vorkaufsrecht und ein verlängertes Umwandlungsverbot (Verhinderung von Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen). Diese Maßnahmen sollen spekulativen Leerstand und Preisdruck begrenzen.

5. Steuerliche Änderungen mit Relevanz für Immobilienkauf und -finanzierung

Steuerlich sind mehrere Erleichterungen vorgesehen.

Geplante Maßnahmen:

• Sonderabschreibungen für Neubau und Sanierung
• Steuerabzugsfähigkeit energetischer Sanierungen bei geerbten Immobilien
• Steuerliche Förderung günstiger Vermietung (unterhalb der ortsüblichen Miete)
• Keine Änderung der Spekulationsfrist (10 Jahre Haltedauer bleibt steuerfrei)
• Keine Grunderwerbsteuer-Senkung, aber eventuell andere steuerliche Hilfen für Ersterwerber

Diese steuerlichen Maßnahmen können den Finanzierungsbedarf senken oder die Kreditwürdigkeit erhöhen.

Entscheidend wird sein, ob diese Pläne zügig und klar ausgestaltet umgesetzt werden.

6. Einfluss auf Immobilienpreise und Marktbedingungen

Die geplanten Maßnahmen zielen auf eine gleichzeitige Stimulierung von Angebot und Nachfrage.

Auf der Nachfrageseite dürften staatliche Hilfen (z. B. Bürgschaften, Nachrangdarlehen) vor allem Familien wieder in den Markt bringen.

Dies könnte kurzfristig zu Preisanstiegen führen, insbesondere wenn das Angebot nicht schnell genug steigt.

Langfristig soll durch den forcierten Wohnungsneubau ein Angebotsüberschuss entstehen, der die Preisdynamik abkühlt.

Die Mietpreisbremse und Regulierung von Umwandlungen könnten die Attraktivität des Mietwohnungsmarkts für Investoren mindern, während steuerliche Vorteile für faire Vermietung gegensätzlich wirken.

Die Gesamtwirkung ist ein Balanceakt:

Wenn Bauanreize wirken und gleichzeitig Investoren nicht abgeschreckt werden, könnte der Markt mittelfristig entspannter, preisstabiler und für Käufer kalkulierbarer werden.

Quellen – Koalitionsvertrag 2025 und der Baufinanzierungsmarkt

• KPMG Law: Koalitionsvertrag 2025 – Wohnungsbau im Aufbruch
• CMS Deutschland: Bauen und Wohnen im Koalitionsvertrag 2025
• DEGIV: Koalitionsvertrag 2025 – Wohnraum, Eigentum, Mieterschutz
• Verband Wohneigentum: Vielversprechende Ansätze konkretisieren
• Haus & Grund: Koalitionsvertrag ist ein Rückschritt für Bauen und Wohnen
• Focus Gruppe: Immobilienpolitik 2025 – Was die Koalition für Investoren bedeutet
• Frankfurter Rundschau: „Starthilfe Wohneigentum“ im Koalitionsvertrag
• Bundesbauministerium: Erläuterungen zur EH55-Förderung und Gebäudetyp E
• Pressemitteilungen der Bundesregierung zum Koalitionsvertrag 2025