Immobilienmarkt 2015 Rückblick
Immobilienmarkt 2015: Käufe, Neubauten und Finanzierungen in Deutschland
Gekauft (Immobilienverkäufe 2015)
- Transaktionsvolumen: Im Jahr 2015 wechselten in Deutschland Immobilien (Wohnungen, Häuser, Grundstücke etc.) im Wert von geschätzt 200 bis 210 Milliarden Euro den Besitzer[1]. Damit wurde erstmals die Schwelle von 200 Mrd. € überschritten („Rekordjahr“ laut Gutachterausschüssen). Zum Vergleich: 2014 waren es rund 191 Mrd. € bei etwa 900.000 verkauften Objekten[2]. Die Zahl der Kaufverträge ist seit 2010 stetig gestiegen und dürfte 2015 weiter zugenommen haben[1][3].
- Wohnimmobilien: Der Wohnungsmarkt dominierte das Transaktionsgeschehen. Bereits 2014 entfielen ca. 130 Mrd. € (≈68%) des Umsatzes auf Wohnimmobilien[4]. Dieser Trend setzte sich 2015 fort – insbesondere Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser waren sehr gefragt[5][6], begünstigt durch niedrige Zinsen und hohe Nachfrage in Städten. Viele Investoren konzentrierten sich auf Wohnportfolios; Eigenheime und Eigentumswohnungen machten 2014 etwa 75% des Wohn-Investitionsvolumens aus[4], was die große Bedeutung privater Käufer unterstreicht.
- Gewerbeimmobilien: Auch der Gewerbeimmobilienmarkt erreichte 2015 neue Höchststände. Allein im gewerblichen Investment-Segment (Bürohäuser, Handelsimmobilien, Logistik, Hotels usw.) wurden rund 55,5 Mrd. € investiert[7]. Dieses Segment trug etwa ein Viertel zum Gesamtvolumen bei und profitierte vom Interesse institutioneller Anleger. Laut Marktanalysten (u.a. JLL, CBRE) war 2015 damit auch für Gewerbeobjekte ein Rekordjahr, trotz ersten Anzeichen sinkender Anfangsrenditen. Große Portfoliotransaktionen – beispielsweise der Verkauf großer Büroportfolios – trieben das Volumen in die Höhe. Insgesamt blieb der Immobilienboom 2015 also breit getragen: Wohnimmobilien dominierten nach Umsatz, während Gewerbeinvestments ebenfalls auf hohem Niveau lagen[1][8].
Gebaut (Neubau und Fertigstellungen 2015)
- Wohnungsneubau: Im Jahr 2015 wurden deutschlandweit 247.700 Wohnungen fertiggestellt[9] – das waren etwa 2.700 Wohnungen mehr als 2014 (+1,0%) und damit so viele wie seit 2006 nicht mehr. Davon entfielen rund 216.700 Wohnungen auf Neubau in Wohngebäuden (der Rest stammt aus Umbauten, Ausbauten und Umnutzungen)[10]. Der Zuwachs speiste sich vor allem aus Mehrfamilienhäusern: In diesem Segment wurden etwa 4.100 Wohnungen mehr fertig als im Vorjahr (+4,0%)[10]. Auch Wohnheime trugen mit +700 Wohnungen (+8,1%) zum Anstieg bei[10]. Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser verzeichneten hingegen leichte Rückgänge – es wurden ca. 3.300 Einfamilienhäuser weniger (−3,7%) und 900 Zweifamilienhäuser weniger (−4,6%) gebaut als 2014[11]. Insgesamt zeigt sich damit ein Trend zu mehr Geschosswohnungsbau (v.a. in urbanen Regionen) und etwas weniger Eigenheimbau.
- Gewerblicher Hochbau: Bei Nichtwohngebäuden wurden 2015 insgesamt 178,8 Millionen Kubikmeter umbauter Raum fertiggestellt[12]. Das entspricht einem leichten Rückgang von 3,5% gegenüber 2014, was vor allem auf weniger öffentliche Bautätigkeit zurückzuführen ist. Die Entwicklung variiert jedoch je nach Gebäudetyp:
- Büro- und Verwaltungsgebäude verzeichneten einen deutlichen Zuwachs – hier stieg das fertiggestellte Volumen 2015 um 19,3% auf 14,4 Mio. m³[13], was die rege Neubautätigkeit im Bürosektor signalisiert.
- Handels- und Lagergebäude nahmen ebenfalls leicht zu (+3,6% auf 72,2 Mio. m³ fertiggestellter Raum)[14], getrieben durch Erweiterungen im Einzelhandel und Logistik-Neubauten.
- Demgegenüber gab es Rückgänge in anderen Kategorien: Das Volumen neugebauter Fabrik- und Werkstattgebäude sank um 10,6% auf 36 Mio. m³[15], und landwirtschaftliche Betriebsgebäude verzeichneten sogar −15,6% (nur noch 29,2 Mio. m³ fertiggestellt)[16]. Auch der öffentliche Bau schwächte sich ab (z.B. weniger Neubau von Schulen/Behörden, insgesamt −17,8% im öffentlichen Sektor)[12].
Hinweis: Im Nichtwohnungsbau wird die Bautätigkeit üblicherweise in Raumvolumen angegeben. 2015 blieb das Gesamtvolumen etwas hinter dem Vorjahr zurück, doch bestimmte gewerbliche Teilbereiche (vor allem Bürobauten) legten zu, was mit der starken Nachfrage nach Gewerbeflächen in Wachstumsregionen zusammenhängt.
Finanziert (Immobilienfinanzierungen 2015)
- Wohnimmobilienfinanzierung: Die anhaltend niedrigen Zinsen führten 2015 zu einem spürbaren Boom bei Baufinanzierungen. In den Sommermonaten 2015 sanken die Hypothekenzinsen deutlich unter 2 %, was einen sprunghaften Anstieg des Kreditneugeschäfts auslöste[17]. Laut Deutsche-Bank-Research lag das monatliche Neugeschäft zeitweise bis zu 50% über dem Vorjahresniveau[17]. Viele Haushalte nutzten die günstigen Zinsen, um Wohneigentum zu finanzieren oder bestehende Kredite umzuschulden. Insgesamt erreichte der Bestand an Wohnungsbaukrediten Ende 2015 rund 1,23 Billionen Euro[18]– der höchste Stand seit der Finanzkrise. Zum kräftigen Kreditwachstum trugen auch Förderprogramme bei: So steigerte z.B. die KfW-Bankengruppe ihr Fördervolumen im Wohnungsbereich 2015 deutlich (im 1. Halbjahr 2015 insgesamt +31% gegenüber Vorjahr)[19]. Die Bausparkassen meldeten mit rund 36 Mrd. € Bauspar-Neuverträgen 2015 das zweitbeste Ergebnis ihrer Geschichte, was auf anhaltend hohe Vorsorge für Wohneigentum hindeutet. Insgesamt waren Immobilienkredite 2015 so günstig und nachgefragt wie selten zuvor.
- Gewerbliche Immobilienfinanzierung: Trotz reger Investitionstätigkeit wuchsen die Finanzierungsvolumina im kommerziellen Sektor nur moderat. Laut JLL lag das Neugeschäft der Immobilienbanken 2015 bei ca. 38,2 Mrd. €, nahezu unverändert gegenüber 2014 (38,1 Mrd.)[20]. Mit anderen Worten: Die Banken vergaben insgesamt ähnlich viel neue Kredite für Gewerbeimmobilien wie im Vorjahr, obwohl der Transaktionsmarkt neue Rekorde verzeichnete. Branchenexperten führen dies auf eine vorsichtigere Kreditvergabe zurück[21]. Viele Finanzierer achteten verstärkt auf Risiken und vergaben Kredite selektiver – z.B. fokussierten sie sich auf risikoärmere, core-lastige Projekte. Dies hat zur Folge, dass das Kreditangebot nicht Schritt hielt mit der explosionsartigen Nachfrage am Investmentmarkt. Dennoch bleibt die Liquidität hoch; zahlreiche nicht-bankliche Kapitalquellen (Eigenkapital der Investoren, alternative Finanzierung) standen zur Verfügung, sodass der Immobilienboom 2015 nicht durch Finanzierungslimits gebremst wurde. Die Deutsche Bundesbank beobachtete die Entwicklung wachsam, sah aber Anfang 2016 noch keine akute Blasengefahr am Kreditmarkt. Insgesamt wurden 2015 Immobilienkäufe breit finanziert – von Privatkäufern über Sparkassen und Banken bis hin zu institutionellen Anlegern – was den Aufschwung am Immobilienmarkt untermauerte.
Quellen: Statistisches Bundesamt (Baufertigstellungsstatistik), Gutachterausschüsse Immobilienmarktbericht 2015/2016[1][22], Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), KfW-Research, Deutsche Bundesbank, ZIA/IVD Frühjahrsgutachten 2016[7], JLL/Deutsche Hypo Marktanalysen[8][20], Pressemitteilungen (dpa/FAZ/n-tv)[18][17].
[1] [3] Immobilien in Deutschland: „Wir knacken erstmals die 200-Milliarden-Euro-Marke“ – manager
[2] [4] [5] [6] [22] Amtliche Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Deutschland veröffentlichen Immobilienmarktbericht Deutschland 2015 | Immobilienmarktbericht Deutschland
[7] Februar 2016 – DEAL – Magazine | Real Estate | Investment | Finance
http://www.deal-magazin.com/index.php?cont=news&thisMonth=2016-02&category=5
[8] GM_Investmentmarkt.pdf
[9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] 2015: Zahl der Baufertigstellungen um 1 % gestiegen – Jörg Heinrichs
[17] [18] Mehr Baukredite in Deutschland vergeben | FAZ
[19] Erstes Halbjahr 2015: Sehr starke Nachfrage nach KfW-Förderung …
http://www.kfw.de/%C3%9Cber-die-KfW/Newsroom/Aktuelles/Pressemitteilungen-Details_295552.html
[20] [21] Immobilienfinanzierung: Banken scheuen vermehrt das Risiko