Anschlussfinanzierung Haus was beachten

Ratgeber: Optimal zur Anschlussfinanzierung beraten

Varianten der Anschlussfinanzierung verstehen

Bei der Anschlussfinanzierung gibt es drei Hauptvarianten: Prolongation, Umschuldung und das Forward-Darlehen.

Im Folgenden werden diese Begriffe erklärt und ihre Unterschiede aufgezeigt:

Prolongation: Darunter versteht man die Verlängerung des bestehenden Baukredits bei der bisherigen Bank. Genau genommen wird nicht der gesamte Kreditvertrag verlängert, sondern nur ein neuer Sollzins und eine neue Zinsbindungsfrist mit der alten Bank vereinbart. Die Bank unterbreitet dazu ein Angebot mit den aktuellen Konditionen. Diese einfachste und häufigste Art der Anschlussfinanzierung erfordert keinen Bankwechsel.
Umschuldung: Hierbei wechselt der Darlehensnehmer zu einer neuen Bank, um den offenen Restschuld-Betrag abzulösen. Man schließt also ein komplett neues Darlehen bei einem anderen Anbieter ab, der mit dem neuen Geld die Restschuld bei der alten Bank tilgt. Dieses Vorgehen bietet die Chance auf bessere Konditionen bei einem Konkurrenzinstitut, erfordert aber einen neuen Kreditvertrag und die entsprechende Bonitätsprüfung durch die neue Bank.
Forward-Darlehen: Diese Variante sichert bereits lange im Voraus die Zinskonditionen für eine künftige Anschlussfinanzierung. Der Kunde schließt heute einen Vertrag über ein Darlehen ab, das erst in einiger Zeit (z. B. in 1–5 Jahren) ausgezahlt wird. Damit „friert“ man den aktuellen Zinssatz für die Zukunft ein. Die Bank lässt sich die lange Vorlaufzeit jedoch mit einem Zinsaufschlag vergüten – dem sogenannten Forward-Aufschlag, der pro Monat Vorlauf anfällt. So kann man sich gegen steigende Zinsen absichern, zahlt aber in der Regel etwas mehr als bei einem sofort ausgezahlten Darlehen.

Vergleich der Varianten: Vor- und Nachteile

Die folgende Tabelle fasst die drei Varianten der Anschlussfinanzierung mit ihren wesentlichen Merkmalen, Vorteilen und Nachteilen zusammen:

Variante	Beschreibung	Vorteile	Nachteile
Prolongation	Verlängerung des bestehenden Kredits bei der alten Bank.	– Kein Bankwechsel nötig (minimaler Aufwand)– Keine neuen Prüfungen oder Formalitäten (Unterlagen schon vorhanden) – Keine zusätzlichen Kosten (Grundschuld bleibt bestehen)	– Erstes Angebot der Bank oft nicht der beste Zins (Bank kalkuliert mit Kundenträgheit) – Ohne Vergleich läuft man Gefahr, einen zu hohen Zinssatz zu akzeptieren – Bei sehr kleiner Restschuld evtl. kaum Alternativen zum Verbleib bei der Bank (neue Banken vergeben ungern Kleinkredite)
Umschuldung	Wechsel zu einem neuen Kreditgeber mit neuem Darlehen zur Ablösung der Restschuld.	– Chance auf niedrigeren Zinssatz durch Wettbewerb – Bessere oder flexiblere Konditionen wählbar (z. B. andere Zinsbindung, höhere Sondertilgung)– Darlehenshöhe anpassbar (man kann Ersparnisse einbringen und weniger aufnehmen)	– Etwas mehr Aufwand (Unterlagen einreichen, Bonitätsprüfung durch neue Bank) – Bonitätsanforderungen: neue Bank prüft Einkommen/Schulden, bei verschlechterter finanzieller Lage evtl. kein Wechsel möglich – Geringe Nebenkosten: Notar/Grundbuchkosten für Grundschuldumschreibung (~0,1–0,2 % der Kreditsumme) (relativ gering im Vergleich zur Zinsersparnis)
Forward-Darlehen	Vorausgeschlossene Anschlussfinanzierung – neuer Kreditvertrag heute, Auszahlung erst in Zukunft (bis zu 5 Jahre vorab möglich).	– Planungssicherheit: Zinssatz und Rate stehen frühzeitig fest – Schutz vor steigenden Zinsen: selbst bei Zinsanstiegen zahlt man nur den fest vereinbarten Satz – Langer Vorlauf (bis 60 Monate) möglich, um sich günstige Konditionen zu sichern (je nach Anbieter)	– Zinsaufschlag: Verteuert den Kredit leicht (Forward-Aufschlag je Monat Vorlauf, bspw. ca. 0,01–0,03 %/Monat) – Unvorteilhaft bei sinkenden oder gleichbleibenden Zinsen: man bleibt an den höheren vereinbarten Zinssatz gebunden – Geringe Flexibilität: Vertrag ist bindend; bei Nichtabnahme oder Änderungswunsch fällt eine Entschädigung an (z. B. problematisch, wenn Immobilie doch verkauft wird oder finanzielle Änderungen eintreten)

(Legende: Zinsaufschlag/Forward-Aufschlag = Zinszuschlag für die bereitgestellte Finanzierung während der Wartezeit bis zur Auszahlung.)

Zeitpunkt: Wann und wie die Anschlussfinanzierung planen?

Eine frühzeitige Planung ist das A und O, um Stress zu vermeiden und bessere Konditionen zu erhalten. Spätestens wenn das Angebot der Hausbank auf dem Tisch liegt – also rund 3 Monate vor Ende der Zinsbindung – sollte man aktiv werden. Besser ist es jedoch, bereits 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung verschiedene Angebote einzuholen . So hat man genügend Zeit für Vergleiche und Verhandlungen, ohne unter Druck zu geraten.

Tipp: Beginnen Sie ca. ein Jahr vor Ablauf mit der Planung. Viele Banken geben ein neues Darlehensangebot bis zu 6 oder 12 Monate vor Ende der alten Zinsbindung ohne Bereitstellungszinsen heraus . Das heißt, Sie können schon ein halbes bis ein Jahr vor Ende der Zinsbindung einen neuen Kreditvertrag unterschreiben, der dann genau zum Ablösetermin des alten Darlehens ausgezahlt wird – und zahlen bis dahin keine Gebühren für die Bereithaltung des Kredits. Achten Sie in diesem Fall darauf, dass die bereitstellungszinsfreie Zeit des neuen Darlehens ausreicht, um den Zeitraum bis zur Ablösung zu überbrücken .

Forward-Planung: Wenn Sie befürchten, dass die Zinsen deutlich steigen könnten, können Sie noch früher aktiv werden. Ein Forward-Darlehen ermöglicht den Abschluss einer Anschlussfinanzierung bis zu 60 Monate (5 Jahre) im Voraus. Allerdings wird ein so langer Vorlauf nicht von allen Banken angeboten und ist oft mit höheren Zinsaufschlägen verbunden. Praxisorientiert gilt: Etwa 3 Jahre vor Ende der aktuellen Zinsbindung kann man bei Bedarf beginnen, die Zinssituation zu prüfen und Forward-Angebote einzuholen. Mehr als drei Jahre im Voraus lohnen sich Forward-Darlehen meist nur selten, da das Angebot an Banken dann sehr eingeschränkt und der Forward-Aufschlag hoch ist. Wenn Sie hingegen keinen starken Zinsanstieg erwarten, reicht es oft, etwa 6–12 Monate vorher Angebote zu vergleichen und abzuschließen – so vermeiden Sie die Risiken eines sehr frühen Vertragsabschlusses.

Wichtig: Versäumen Sie nicht den Stichtag Ihrer aktuellen Zinsbindung. Sollte tatsächlich gar keine neue Vereinbarung getroffen werden, läuft der Kredit nach Ende der Zinsbindungsfrist meist mit variablen Zinsen weiter. Diese variablen Ersatz-Zinsen liegen in der Regel höher und können jederzeit schwanken. Daher ist es ratsam, rechtzeitig eine neue Finanzierung abzuschließen, um nicht in diesen teuren und unsicheren Übergangszins zu geraten.

Aktuelle Zinslage (2024/2025) und Marktausblick

Die Bauzinsen haben in den letzten Jahren eine Achterbahnfahrt hingelegt. Nach historischen Tiefstständen um die 1 % im Jahr 2020/21 sind sie bis 2023 rasant gestiegen. Im Jahr 2022 hatte die hohe Inflation zu einer straffen Geldpolitik geführt, was Bauzinsen von teils über 3–4 % zur Folge hatte.

Entwicklung der Pfandbriefrenditen (5-jährige und 10-jährige Laufzeit) als Indikator für Bauzinsen. Man sieht den drastischen Zinsanstieg im Jahr 2022. Quelle: Bundesbank/FInanztip, Stand Feb. 2025.

Derzeit (Stand Frühjahr 2025) liegt das Niveau für zehnjährige Hypothekendarlehen etwa bei 3,5 % bis 4 % p.a., je nach Beleihung und Bonität . Im April 2025 waren leichte Rückgänge der Zinsen zu verzeichnen – Bauzinsen sind etwas gesunken aufgrund von Marktunsicherheiten und erster geldpolitischer Entspannungen.

Marktprognose: Für die nähere Zukunft erwarten viele Experten eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen. Die Europäische Zentralbank hat nach den kräftigen Erhöhungen 2022/23 inzwischen begonnen, die Leitzinsen behutsam zu senken. Dadurch dürfte der große Zinsdruck nachlassen. Ein erneuter starker Anstieg der Bauzinsen erscheint bei der aktuellen Lage unwahrscheinlich . Allerdings rechnen die wenigsten damit, dass Bauzinsen kurz- bis mittelfristig wieder auf die alten Rekordtiefs von nahe 1 % zurückfallen. Vielmehr könnten sie sich um die 3 % einpendeln, eventuell mit leichter Tendenz nach unten, sofern Inflation und Konjunktur sich beruhigen. Für Immobilienbesitzer bedeutet das: Man sollte zwar nicht auf ein Comeback ultraniedriger Zinsen spekulieren, kann aber vorsichtig optimistisch sein, dass das derzeitige Niveau nicht deutlich übertroffen wird.

Zinsbindungsstrategie: In diesem Zinsumfeld ist die Wahl der Zinsbindungsdauer wichtig. Längere Bindungen (15 Jahre und mehr) kosten aktuell einen Zinsaufschlag von ca. 0,2–0,3 %-Punkten gegenüber 10 Jahren. Wer die zusätzliche Sicherheit einer langen Zinsbindung nicht unbedingt benötigt, fährt mit 10 Jahren Zinsbindung meist günstiger. Umgekehrt gilt: Sicherheitsbewusste Darlehensnehmer zahlen diesen moderaten Aufpreis, um länger Ruhe vor einer möglichen Zinserhöhung zu haben. Nach 10 Jahren besteht ja ohnehin ein gesetzliches Kündigungsrecht (dazu später mehr), das einen Wechsel ermöglicht, falls die Zinsen dann gesunken sind.

Angebote vergleichen: Zinsen, Flexibilität und Nebenkosten

Nicht jedes Darlehensangebot ist gleich – Kredit ist nicht gleich Kredit. Achten Sie bei der Anschlussfinanzierung auf mehrere Kriterien, nicht nur auf den Zinssatz. Hier die wichtigsten Vergleichspunkte:

Sollzins und Effektivzins: Der Sollzins ist der nominale Jahreszins. Wichtiger für den Vergleich ist der effektive Jahreszins, da er alle Kosten beinhaltet. Ein niedriger Sollzins nützt wenig, wenn z. B. hohe Gebühren anfallen. Im Effektivzins sind etwa Bearbeitungsgebühren (falls vorhanden) und der Auszahlungskurs berücksichtigt. In der Regel werden Anschlussfinanzierungen jedoch ohne zusätzliche Gebühren angeboten – sowohl alte als auch neue Bank verlangen üblicherweise keine Bearbeitungsgebühr für die Ablösung bzw. Übernahme. Prüfen Sie dennoch den Effektivzins als objektiven Vergleichsmaßstab.
Zinsbindungsdauer: Überlegen Sie, wie lange der neue Zinssatz festgeschrieben sein soll. Üblich sind erneut 5, 10, 15 oder sogar 20 Jahre. Kürzere Bindungen bieten meist etwas niedrigere Zinsen, längere Bindungen bringen mehr Planungssicherheit. Stimmen Sie die Dauer auf Ihre Erwartung der Zinsentwicklung und Ihre Lebensplanung ab. (Beispiel: Wenn Sie in ~10 Jahren mit einem größeren Geldeingang rechnen, könnte eine 10-jährige Bindung ausreichen, um dann ggf. alles zu tilgen.)
Sondertilgungsrechte: Fast alle Angebote erlauben Sondertilgungen, d.h. außerplanmäßige Extra-Zahlungen pro Jahr. Typisch sind 5% oder 10% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, die ohne Vorfälligkeitsentschädigung zusätzlich zurückgezahlt werden dürfen. Je flexibler, desto besser: Sondertilgungen helfen, Zinskosten zu sparen und den Kredit schneller abzubezahlen. Vergleichen Sie, wie viel und wie oft Sie sondertilgen dürfen. Dieser Punkt kann bei ähnlichem Zins den Ausschlag geben. Beispiel: Eine Bank bietet 10% p.a. Sondertilgung, die andere nur 5% – wählen Sie die Variante, die zu Ihren finanziellen Möglichkeiten passt.
Tilgungsoptionen und Flexibilität: Überprüfen Sie, ob Sie den Tilgungssatz wechseln können. Einige Banken erlauben während der Zinsbindung ein- bis zweimal, die regelmäßige Tilgungsrate anzupassen (z. B. von 2% auf 3% p.a. oder umgekehrt). Solche Tilgungssatzänderungen schaffen Flexibilität bei Einkommenänderungen. Auch die Höhe der Anfangstilgung (z. B. 2% oder 3%) kann je nach Angebot variieren und sollte zu Ihrer Finanzplanung passen. Wenn Sie z. B. schneller schuldenfrei sein wollen und es finanziell können, wählen Sie ein Angebot mit höherer Anfangstilgung.
Nebenkosten und Gebühren: Bei einer Umschuldung fallen Notar- und Grundbuchkosten für die Umschreibung der Grundschuld an. Diese liegen etwa bei 0,1–0,2% der Darlehenssumme (ca. 200 € pro 100.000 € Kreditsumme) und sollten in die Kalkulation einbezogen werden. Manche Banken übernehmen diese Kosten teilweise oder man kann die vorhandene Grundschuld abtreten lassen, was günstiger ist als eine Neueintragung. Fragen Sie den neuen Anbieter, wie der Wechsel abgewickelt wird. Weitere mögliche Nebenkosten: Wertermittlungsgebühr (einige Banken verlangen z. B. 100–200 € für ein Gutachten des Objekts) – diese Gebühr ist aber nicht bei allen üblich und oft verhandelbar. Bereitstellungszinsen spielen eine Rolle, wenn zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung Zeit vergeht (z. B. bei Forward oder frühzeitigem Abschluss): Üblich sind 3 % p.a. auf nicht abgerufene Darlehensteile nach Ablauf einer gewissen Frist. Hier gilt es, eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit auszuhandeln (meist 6 Monate inklusive, teils bis 12 Monate), damit keine Zusatzkosten entstehen.
Weitere Konditionen: Prüfen Sie, ob das Angebot besondere Extras vorsieht, etwa kostenlose Änderungen des Zahlungstermins, Ratenpausen (eher selten) oder Kombinationsmöglichkeiten mit Förderdarlehen (z. B. KfW). Solche Punkte sind für die meisten Kunden zwar nachrangig gegenüber dem Zinssatz, können aber je nach Lebenslage nützlich sein.

Fazit: Holen Sie mehrere Vergleichsangebote ein – idealerweise mit identischen Rahmenbedingungen (gleiche Zinsbindung, gleicher Darlehensbetrag und Tilgung) – um wirklich den Zinssatz und die Konditionen fair gegenüberstellen zu können. Achten Sie nicht nur auf den Zins, sondern auch darauf, welche Flexibilität Ihnen der neue Kredit in den kommenden Jahren lässt. Oft sind es die „weichen“ Faktoren wie Sondertilgung oder Anpassungsmöglichkeiten, die den Unterschied machen, ob die Finanzierung zu Ihrem Leben passt.

Tipps für die Verhandlung mit der Bank

Wenn Sie Angebote eingeholt haben, steht die Verhandlungsphase an – besonders mit Ihrer bisherigen Bank, aber auch ein neues Institut können Sie mit Konkurrenzkonditionen konfrontieren. Einige bewährte Tipps:

Nicht das erste Angebot akzeptieren: Ihre Hausbank wird Ihnen ein Prolongationsangebot unterbreiten, oft ca. 3 Monate vor Zinsende. Dieses erste Angebot ist selten das beste. Viele Banken spekulieren darauf, dass Kunden aus Bequemlichkeit oder Unwissenheit direkt unterschreiben – und kalkulieren einen Zinsaufschlag ein. Zeigen Sie, dass Sie den Markt kennen. Weisen Sie höflich darauf hin, dass Sie andere Angebote vorliegen haben, und fragen Sie, ob die Bank mit dem Zins noch entgegenkommen kann. Oft ist plötzlich ein besserer Zinssatz möglich, sobald die Bank den Konkurrenzdruck spürt.
Vergleiche vorlegen: Haben Sie von einem anderen Anbieter ein konkretes Zinsangebot (am besten schriftlich), können Sie dieses als Verhandlungsbasis nutzen. Sagen Sie z. B.: „Bank X bietet mir X,% – können Sie da mithalten?“ Ihre Bank weiß dann, dass sie ihren treuen Kunden nur hält, wenn sie ein ähnlich gutes Angebot macht. Dank Ihrer Historie (zuverlässige Zahlungen, gesunkene Restschuld) hat Ihre Bank auch Spielraum: Ihr Kredit ist mittlerweile risikoärmer und günstiger in der Verwaltung für die Bank. Diese Vorteile können Sie indirekt in die Waagschale werfen, indem Sie betonen, dass Sie gerne bleiben würden, aber der Zinssatz passen muss.
Gesamtkonditionen verhandeln: Neben dem Zinssatz können Sie auch über andere Punkte reden. Beispielsweise können Sie fragen, ob Sondertilgungsmöglichkeiten erhöht werden können oder ob man eine Tilgungspause im Notfall einräumen würde. Manche Banken sind bereit, im Zuge der Verlängerung solche Zugeständnisse zu machen, um Sie als Kunde zu halten – insbesondere wenn am Zins selbst nicht mehr viel Spielraum nach unten ist.
Eigene finanzielle Situation hervorheben: Wenn Sie in den letzten Jahren Gehaltserhöhungen hatten oder Ihre Bonität sogar verbessert haben, können Sie das im Gespräch erwähnen. Je besser Ihre aktuelle Zahlungsfähigkeit, desto weniger Risiko für die Bank und desto eher wird sie Ihnen einen günstigen Zins geben wollen. Zwar läuft bei Prolongation selten eine neue komplette Bonitätsprüfung, aber die Bank weiß einen soliden Kunden einzuschätzen. Zeigen Sie, dass Sie informiert und vorbereitet sind – das unterstreicht Ihre Verhandlungsposition.
Wechselbereitschaft signalisieren: Seien Sie höflich, aber bestimmt. Etwa: „Ich würde gern bei Ihnen verlängern, aber Angebot X ist eben deutlich attraktiver. Ich bin bereit zu wechseln, falls wir keine Einigung finden.“ Dieses Signal sollte natürlich nur gegeben werden, wenn Sie es ernst meinen. Ihre Bank wird verstehen, dass Sie nicht bluffen, wenn das Konkurrenzangebot realistisch ist. Kein Kreditinstitut möchte einen guten Kunden verlieren, zumal eine Umschuldung für Sie heutzutage unkompliziert und kostengünstig ist. Wissen auch Sie: Ein Bankwechsel kostet die Bank Kunden und Zinseinnahmen, und verursacht ihr Aufwand – Ihre aktuelle Bank hat also durchaus einen Anreiz, Sie mit einem besseren Zins zu halten.
Expertenrat nutzen: Zögern Sie nicht, unseren Finanzierungsvermittler einzuschalten, falls Sie unsicher sind. Vermittler können oft Sonderkonditionen erzielen und wissen genau, welcher Zinssatz realistisch ist. Wir bieten kostenlose Beratung und vergleichen Hunderte von Banken für Sie. Scheuen Sie sich nicht, deren Vorschläge auch als Verhandlungsbasis mit Ihrer Hausbank zu verwenden. Oftmals kann unser Vermittler sogar die gesamte Abwicklung des Wechsels übernehmen, sollte Ihre Bank nicht entgegenkommen.

Merke: Bleiben Sie stets sachlich und vergleichen Sie Angebote auf Augenhöhe. Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen – ein wenig Konkurrenz belebt das Geschäft und kann Ihnen schnell mehrere Tausend Euro Ersparnis bringen. Wer gut vorbereitet in die Verhandlung geht, hat beste Chancen, einen hervorragenden Anschlusszins zu erhalten, sei es durch Verbleib bei der bisherigen Bank oder durch Wechsel.

Rechtliche Aspekte und Fristen

Bei der Anschlussfinanzierung spielen auch gesetzliche Regelungen eine Rolle, die dem Darlehensnehmer gewisse Rechte einräumen.

Die wichtigsten Punkte sind:

10-Jahres-Kündigungsrecht nach § 489 BGB: Haben Sie einen Immobilienkredit mit festgeschriebenem Sollzins (z. B. 15 oder 20 Jahre Zinsbindung), können Sie trotz laufender Zinsbindung nach 10 Jahren kündigen. Konkret erlaubt § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dem Darlehensnehmer, zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens den Kredit mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise zu kündigen. Das bedeutet: Unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung ursprünglich vereinbart war – zehn Jahre nach Auszahlung der letzten Kreditrate können Sie aussteigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Beispiel: Wurde der Kredit im Dezember 2012 abgeschlossen und im August 2013 vollständig ausgezahlt, so läuft die 10-Jahresfrist ab letztem Auszahlungszeitpunkt bis 1. September 2023. Ab dann konnten Sie mit 6 Monaten Frist kündigen, also zum 1. März 2024. Dieses Sonderkündigungsrecht gibt Ihnen die Möglichkeit, von gesunkenen Zinsen zu profitieren, auch wenn vertraglich noch Bindung bestünde. Wichtig: Wollen Sie davon Gebrauch machen, müssen Sie selbst aktiv kündigen – das geschieht nicht automatisch. Planen Sie auch hier die Folgefinanzierung rechtzeitig, damit das neue Darlehen genau zum Ablösetermin bereitsteht.
Benachrichtigungspflicht der Bank (§ 493a BGB): Ihre aktuelle Bank ist gesetzlich verpflichtet, Sie spätestens 3 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist schriftlich zu informieren, ob sie zu einer Verlängerung bereit ist und zu welchen Konditionen. In der Praxis bedeutet das: Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung erhalten Sie Post von Ihrer Bank – meist mit einem oder mehreren Prolongationsangeboten. Diese Frist soll sicherstellen, dass Kunden genügend Zeit haben, sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Sollte Ihre Bank diese Info nicht geben, wären Sie dennoch frei, eine andere Finanzierung zu suchen; allerdings halten sich seriöse Banken an diese Pflicht. Als Kunde können Sie sich also darauf einstellen, etwa 3 Monate vor Fristende von Ihrer Bank zu hören – warten Sie aber nicht zwingend bis dahin (siehe Planungstipps oben).
Widerrufsrecht: Wenn Sie einen neuen Darlehensvertrag abschließen (sei es eine Umschuldung oder Forward-Vereinbarung), steht Ihnen als Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss können Sie ohne Angabe von Gründen vom neuen Kreditvertrag zurücktreten. Dies gibt etwas Sicherheit, falls man sich umentscheidet oder doch ein besseres Angebot findet. Beachten Sie jedoch: Diese Frist beginnt mit Vertragsschluss und Erhalt der Widerrufsbelehrung. Nach Ablauf der 14 Tage ist der Vertrag bindend. Bei Forward-Darlehen beispielsweise können Sie nach dieser Widerrufsfrist nicht mehr einfach vom Vertrag zurücktreten, selbst wenn die Zinsen wider Erwarten sinken – dann würde nur noch eine kostspielige „Nichtabnahmeentschädigung“ helfen. Daher sollte man einen Vertrag wirklich erst unterschreiben, wenn man sicher ist, dass man ihn möchte.
Vorfälligkeitsentschädigung: Dieses Wort spielt vor allem bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredits eine Rolle. Zur Anschlussfinanzierung gehört meist, dass die erste Zinsbindung regulär ausläuft. Sollte man jedoch vor Ende der Zinsbindung den Kredit ablösen oder zu einer anderen Bank wechseln wollen (z. B. weil man das Haus verkauft oder weil man einen unerwarteten Geldsegen zur kompletten Tilgung nutzen will), verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen. Bei planmäßiger Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Wenn Sie jedoch ausnahmsweise vorher aus dem Vertrag rausmöchten (und §489 nicht greift), müssen Sie diese Kosten mit einkalkulieren oder idealerweise vermeiden, indem Sie doch bis zum Ende der Zinsbindung warten.
Restschuld und Vollauszahlung: Denken Sie daran, dass Begriffe wie „Zinsbindung“ und das 10-Jahres-Recht an die Vollauszahlung des Darlehens gekoppelt sind. Wenn Ihr Darlehen in mehreren Tranchen (z. B. nach Baufortschritt) ausgezahlt wurde, startet die Zehn-Jahresfrist ab der letzten Auszahlung. Das ist nur relevant, wenn Sie lange Zinsbindungen hatten. Für die meisten, die z. B. einen 10-Jahres-Kredit hatten, stellt sich das nicht – da ist das vertragliche Ende gleich dem Zeitpunkt für die Neuverhandlung.

Zusammengefasst: Sie haben gesetzliche Trumpfkarten in der Hand – nutzen Sie sie. Nach 10 Jahren können Sie immer neu verhandeln oder wechseln, und Ihre Bank muss Sie rechtzeitig informieren. Lassen Sie Fristen nicht verstreichen, aber kennen Sie auch Ihre Rechte, um sich notfalls auf Gesetzesgrundlagen berufen zu können.

Strategien für verschiedene Kundentypen

Jede Immobilienbesitzerin und jeder Immobilienbesitzer hat individuelle Prioritäten. Bei der Entscheidung über die Anschlussfinanzierung spielen persönliche Risikoneigung und finanzielle Ziele eine große Rolle.

Hier einige Empfehlungen je nach Kundentyp:

Sicherheitsorientierte Kunden

Sicherheitsorientierte Kunden legen Wert auf Planungssicherheit und wollen unkalkulierbare Risiken vermeiden. Wenn Sie zu diesem Typ gehören, achten Sie vermutlich besonders darauf, dass die monatliche Rate langfristig stabil bleibt und keine bösen Überraschungen auf Sie zukommen.

Längere Zinsbindung wählen: Um die nächste Anschlussfinanzierung möglichst weit nach hinten zu schieben, tendieren sicherheitsbewusste Kunden zu längeren Festzinsperioden (z. B. 15 oder 20 Jahre). Zwar ist der Zinssatz dabei etwas höher als bei 5 oder 10 Jahren, aber dafür haben Sie für lange Zeit Ruhe. Sie „kaufen“ sich so Planungssicherheit. Gerade in unsicheren Zeiten kann das sinnvoll sein – lange Zinsbindungen reduzieren das Zinsänderungsrisiko deutlich. Einige entscheiden sich sogar für ein Volltilger-Darlehen, bei dem der Kredit bis zum Ende der Laufzeit komplett abbezahlt ist; damit entfällt das Thema Anschlussfinanzierung ganz.
Forward-Darlehen bei erwartetem Zinsanstieg: Wer heute schon weiß, dass in 2–3 Jahren die aktuelle Zinsbindung endet und steigende Zinsen befürchtet, kann als Sicherheitsfan frühzeitig ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Dadurch sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz – egal, was die Zukunft bringt. Auch wenn Forward-Darlehen einen leichten Zinsaufschlag haben, bietet es doch vielen ein gutes Gefühl, das Zinsänderungsrisiko eliminiert zu haben. Beispiel: Wenn derzeit 3,5 % Zins möglich sind und man Sorge hat, es könnten in zwei Jahren über 5 % sein, dann kann es die Nerven schonen, 3,5 % per Forward festzuzurren. Aber: Sicherheitsorientiert heißt nicht blind – schließen Sie ein Forward-Darlehen mit langem Vorlauf (z. B. 4–5 Jahren) nur ab, wenn das Szenario steigender Zinsen wirklich wahrscheinlich ist. Ansonsten zahlen Sie den Aufschlag umsonst. Finanztipps empfehlen Forward eher moderat (~1–3 Jahre vorab) einzusetzen, außer die Lage am Zinsmarkt ist eindeutig gegen Sie.
Konservative Tilgungsplanung: Sicherheitsorientierte achten oft darauf, eher höher zu tilgen, um Schulden zügiger abzubauen. Wenn es das Budget zulässt, nutzen Sie die Anschlussfinanzierung, um vielleicht von anfänglich 2% auf 3% Tilgung zu erhöhen – so verringert sich die Restschuld schneller, und künftige Zinsrisiken nehmen ab. Ebenso sollten Sie Sondertilgungen einplanen (und vertraglich einräumen lassen), um etwaige Boni oder Erbschaften direkt zur Schuldreduktion nutzen zu können. Alles zielt darauf ab, am Ende der nächsten Zinsperiode deutlich weniger Restschuld übrig zu haben.
Bewährter Partner: Als sicherheitsorientierter Kunde scheuen Sie vielleicht auch den Bankwechsel, wenn Sie mit Ihrer Hausbank bislang zufrieden waren. Ein geringfügig höherer Zins wird eher akzeptiert, solange das Vertrauen da ist. Das ist legitim – aber verschenken Sie nicht unnötig viel Geld. Versuchen Sie zumindest, mit Angeboten anderer Banken den Zinssatz bei Ihrer Bank auf ein marktübliches Niveau zu bringen (siehe Verhandlungstipps). Oft honorieren Banken die Kundentreue mit Kulanz, wenn sie merken, dass Sie gut informiert sind.

Renditeorientierte (ertragsorientierte) Kunden

Renditeorientierte oder chancennutzende Kunden sind bereit, etwas mehr Risiko einzugehen, um insgesamt finanziell besser zu fahren. Wenn Sie zu diesem Typ gehören, steht für Sie im Vordergrund, die Zinskosten möglichst gering zu halten und vielleicht sogar einen Vorteil aus Zinsschwankungen zu ziehen.

Kurze Zinsbindung bzw. variable Zinsen nutzen: Wer daran glaubt, dass das Zinsniveau eher fallen wird oder zumindest nicht stark steigt, kann bewusst nur eine kurze Zinsbindung wählen (z. B. 5 Jahre statt 10) – in der Erwartung, danach zu besseren Konditionen zu refinanzieren. Kürzere Darlehen haben heute niedrigere Sollzinsen (5-jährige Darlehen oft etwas günstiger als 10-jährige). Die Strategie dahinter: Man setzt darauf, in 5 Jahren eventuell zu deutlich niedrigeren Zinsen verlängern zu können und bis dahin nicht zu viel gezahlt zu haben. Diese Strategie birgt jedoch ein Risiko: Sollten die Zinsen wider Erwarten doch steigen, steht man nach Ablauf der kurzen Bindung schlechter da. Ein renditeorientierter Kunde ist sich dieses Risikos bewusst und hat meist einen Plan B (z. B. genügend finanzielle Reserven, um notfalls hohe Raten zeitweise stemmen zu können, oder die Option, zur Not zu verkaufen). In einigen Fällen ziehen risikofreudige Kunden sogar einen variablen Zinssatz in Betracht, den sie jederzeit in ein Festdarlehen umwandeln können – das ist aber wirklich nur Profis mit starker Liquidität zu empfehlen.
Forward-Darlehen zurückhaltend einsetzen: In der aktuellen Phase vergleichsweise hoher Zinsen (im Vergleich zu den letzten 10 Jahren) ist ein Forward-Darlehen für renditeorientierte Kunden oft weniger attraktiv. Denn es würde bedeuten, die heutigen eher ungünstigen Zinsen für die Zukunft festzuschreiben. Ein renditeorientierter Ansatz wäre eher: Abwarten, ob die Zinsen in den nächsten 1–2 Jahren fallen, um dann erst abzuschließen. Tatsächlich raten Experten vom Forward-Darlehen ab, wenn sich der Markt in einer Hochzinsphase befindet und eher sinkende Zinsen erwartet werden – man würde sonst die aktuell schlechten Konditionen auf Jahre zementieren. Aktuell (Stand 2025) liegen die Bauzinsen über dem langjährigen Durchschnitt; wer hier renditeorientiert denkt, könnte hoffen, dass in ein paar Jahren die Konditionen wieder günstiger sind und daher auf ein Forward verzichten. Kurz gesagt: Renditeorientierte wetten eher gegen den Forward-Aufschlag und spekulieren darauf, später günstiger wegzukommen.
Kalkulierte Sondertilgungen vs. Investitionen: Einige renditeorientierte Immobilieneigentümer nutzen freie Mittel nicht zwingend sofort zur Schuldentilgung, sondern legen sie anderswo an, wenn die Renditeaussichten dort besser sind als der Zins, den sie auf den Kredit zahlen. Beispiel: Sie könnten sondertilgen und damit 3,5 % Zinsen sparen. Alternativ investieren Sie das Geld an der Börse in der Hoffnung auf z.B. 6 % Rendite. Solche Überlegungen sind riskanter Natur und setzen Finanzwissen voraus. Als renditeorientierter Kunde wägen Sie ab, wo Ihr Geld am effizientesten arbeitet. Bei der Anschlussfinanzierung heißt das: Sie verhandeln zwar einen guten Zins, tilgen aber eventuell nicht maximal, wenn Sie das Geld anderweitig gewinnbringender einsetzen können. Achtung: Diese Strategie sollte nur verfolgen, wer tatsächlich die Disziplin hat, die Liquidität dann verfügbar zu haben, wenn die Kreditschuld beglichen werden muss.
Flexibilität schätzen: Renditejäger mögen Angebote mit hoher Flexibilität, um schnell auf Marktchancen reagieren zu können. Achten Sie auf kostenlose Sondertilgungen (falls Sie doch spontan Schulden abbauen wollen) und Tilgungswechselrechte, um z.B. die Rate senken zu können, falls Sie lieber Geld anders investieren möchten. Je freier der Vertrag gestaltbar ist, desto eher können Sie Ihre Renditeziele verfolgen. Ein Beispiel: Wenn Sie glauben, in ein paar Jahren einen größeren Betrag zu erhalten, möchten Sie vielleicht dann sondertilgen – stellen Sie sicher, dass das Darlehen dies zulässt, oder vereinbaren Sie gleich eine kürzere Laufzeit bis zu diesem Ereignis.

Zusammenfassend gilt: Sicherheit vs. Rendite ist ein Spektrum. Jeder muss für sich das richtige Maß finden. Ein sicherheitsorientierter Ansatz bewahrt vor unangenehmen Überraschungen, während ein renditeorientierter Ansatz versucht, finanzielle Vorteile zu ergattern, nimmt dafür aber Schwankungen in Kauf. Man kann auch Mittelwege gehen – z. B. eine moderate Zinsbindung von 10 Jahren (nicht zu kurz, nicht zu lang) wählen und dennoch auf niedrige Kosten achten, oder einen Teil des Kredits fest und einen variabel gestalten (Splitten der Darlehen). Lassen Sie sich als Kunde von Ihrem Berater verschiedene Szenarien zeigen. Ein guter Finanzierungsvermittler (wie wir) wird Ihre individuelle Lage berücksichtigen – ob Sie eher „risikoscheu“ oder „chancenorientiert“ sind – und dementsprechend eine Anschlussfinanzierung empfehlen, die zu Ihren Bedürfnissen passt.

Die Anschlussfinanzierung Ihres Hauses ist ein wichtiger Meilenstein, der rechtzeitig und gut informiert angegangen werden sollte. Ob Prolongation bei der vertrauten Bank, Umschuldung zu einem günstigeren Anbieter oder das vorausschauende Forward-Darlehen – jede Option hat ihre Vorzüge und Tücken. Entscheidend ist, frühzeitig zu planen, Angebote sorgfältig zu vergleichen und alle Verhandlungsspielräume zu nutzen.

Halten Sie sich über die aktuelle Zinsentwicklung auf dem Laufenden und kennen Sie Ihre Rechte (z. B. das 10-Jahres-Kündigungsrecht). So sind Sie bestens gerüstet, um die für Sie optimale Entscheidung zu treffen. Mit dem richtigen Vorgehen können Sie viele Tausend Euro sparen und zugleich dafür sorgen, dass die Finanzierung zu Ihrer Lebenssituation passt – heute und in Zukunft. Viel Erfolg bei Ihrer Anschlussfinanzierung!

Bei der Anschlussfinanzierung eines Hauses gibt es verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, um sicherzustellen, dass du die besten Konditionen erhältst und deine finanzielle Stabilität nicht gefährdet wird.

Hier noch einmal alle wichtigen Punkte, die du beachten solltest:

Frühzeitig planen: Beginne etwa ein bis zwei Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist, dich mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Dies gibt dir genügend Zeit, Angebote zu vergleichen und strategische Entscheidungen zu treffen.

Vergleich von Angeboten: Hole mehrere Angebote von verschiedenen Banken und Finanzinstituten ein. Jeder Anbieter hat unterschiedliche Konditionen und Zinssätze. Ein umfassender Vergleich kann dir helfen, die besten Konditionen zu finden.

Restschuld prüfen: Ermittele die noch verbleibende Restschuld deines bestehenden Kredits. Dies ist die Grundlage für die Anschlussfinanzierung.

Zinsentwicklung beobachten: Behalte die Entwicklung der Zinssätze im Auge. Dies kann dir helfen, den richtigen Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung zu wählen. Zu Zeiten niedriger Zinssätze kannst du von besseren Konditionen profitieren.

Tilgungsrate überprüfen: Überlege, ob du die Tilgungsrate erhöhen möchtest. Eine höhere Tilgungsrate kann dazu beitragen, die Gesamtlaufzeit des Kredits zu verkürzen und Zinskosten zu sparen.

Sondertilgungen: Prüfe, ob die Möglichkeit besteht, Sondertilgungen zu leisten, und plane diese gegebenenfalls ein. Sondertilgungen können helfen, die Restschuld schneller zu reduzieren und Zinskosten zu sparen.

Forward-Darlehen: Ein Forward-Darlehen kann sinnvoll sein, wenn die Zinsbindung deiner aktuellen Finanzierung noch einige Zeit läuft, du aber mit steigenden Zinsen rechnest. Ein Forward-Darlehen ermöglicht es dir, heutige Zinssätze für eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern.

Finanzielle Gesamtsituation: Analysiere deine finanzielle Gesamtsituation genau. Berücksichtige dabei eventuell anstehende größere Ausgaben oder Veränderungen in deinem Einkommen. Eine realistische Einschätzung deiner finanziellen Lage hilft dir, eine passende Anschlussfinanzierung zu wählen.

Beratung nutzen: Ziehe einen unabhängigen Finanzberater oder Baufinanzierungsexperten hinzu. Diese können dir helfen, die besten Optionen zu finden und die besten Entscheidungen zu treffen.

Kündigungsfristen: Informiere dich über die Kündigungsfristen deines aktuellen Kredits. Kündigst du zu spät, kann die Anschlussfinanzierung unter ungünstigeren Bedingungen stattfinden.

Verträge genau lesen: Lies alle Verträge sorgfältig durch und achte auf die Details. Achte besonders auf versteckte Kosten und Bedingungen.

Einkommensabsicherung: Überlege, ob eine Einkommensabsicherung (z. B. durch eine Restschuldversicherung) sinnvoll ist, um im Falle von Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Tod abgesichert zu sein.

Indem du diese Punkte berücksichtigst, kannst du sicherstellen, dass deine Anschlussfinanzierung optimal zu deinen Bedürfnissen und deiner finanziellen Situation passt.