Haus kaufen oder mieten? – Der strategische Blick für Immobilieninvestoren

Haus kaufen oder mieten? – Der strategische Blick für angehende Immobilieninvestoren in Deutschland

Jonas kauft sein Traumhaus – und steht finanziell am Limit

Jonas ist 35 Jahre alt, angestellter IT-Experte und träumt schon lange von den eigenen vier Wänden.

Mit viel Disziplin hat er Eigenkapital angespart und sich schließlich 2022 den Wunsch vom Eigenheim erfüllt – ein schönes Einfamilienhaus vor den Toren der Stadt.

Doch kurz nach dem Einzug muss Jonas feststellen, dass sein Traumhaus zur Investitionsbremse wird.

Die monatliche Kreditrate von 1.300 € plus Nebenkosten verschlingt einen Großteil seines Einkommens.

Eigentlich wollte Jonas nebenbei ein Immobilienportfolio aufbauen und erste Wohnungen als Kapitalanlage kaufen.

Doch die Bank erteilt ihm eine Absage: Durch den hohen Schuldenstand für das Eigenheim und keine zusätzlichen Einnahmen aus Vermietung ist seine Bonität für weitere Kredite ausgereizt.

Jonas sitzt in einem schönen Haus, aber weiteres Investitionskapital fehlt – eine Situation, in der sich viele wiederfinden, die früh ein Eigenheim erwerben.

Auch Anna, eine befreundete Unternehmerin, stand vor der Entscheidung „erst Eigenheim oder erst Investment?“.

Anders als Jonas hat sie zunächst eine kleine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft, während sie selbst weiterhin zur Miete wohnte.

Die Wohnung trägt sich durch Mieteinnahmen selbst, erwirtschaftet sogar einen leichten monatlichen Überschuss. Ein Jahr später kaufte Anna eine zweite Wohnung.

Ihre Bank finanzierte bereitwillig – Annas Bonität war weiterhin intakt, da die bestehenden Immobilien keinen negativen Cashflow verursachten.

Heute besitzt Anna vier Wohnungen, deren Mieten die Kreditraten decken, und plant in ein paar Jahren den Kauf eines Eigenheims, teilweise finanziert aus den Überschüssen und Wertsteigerungen ihres Portfolios.

Jonas hingegen kann vorerst nur von weiteren Investitionen träumen.

Die Geschichte von Jonas und Anna verdeutlicht ein zentrales Dilemma für angehende Immobilieninvestoren:

Sollte man zuerst ein eigenes Haus kaufen oder lieber weiterhin mieten und in Renditeobjekte investieren?

Im Folgenden werfen wir einen strategischen Blick auf diese Frage.

Wir beleuchten die Risiken eines frühzeitigen Eigenheimerwerbs, die Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit (Bonität) und Portfolio-Wachstum und zeigen Alternativen sowie Finanzierungsstrategien auf.

Am Ende wissen Sie, wann der Zeitpunkt für ein selbst genutztes Haus sinnvoll sein kann – und wann Sie besser erst mieten und in Mietobjekte investieren.

Risiken eines frühen Eigenheimerwerbs

Kapitalbindung und Opportunitätskosten: Eine selbstgenutzte Immobilie verschlingt oft den Großteil des verfügbaren Eigenkapitals.

Wer 20–30 % Anzahlung plus Kaufnebenkosten in das Eigenheim steckt, hat weniger Mittel übrig, um in renditeträchtige Anlageimmobilien zu investieren.

Das Eigenkapital ist „eingemauert“ in den eigenen vier Wänden.

Damit einher geht Klumpenrisiko: Ein Großteil des Vermögens steckt in einem einzigen Objekt – meist in einer teuren Wohngegend mit eher geringerer Mietrendite.

Dieses Geld fehlt dann für eine Diversifikation in mehrere kleinere Objekte mit potentiell höherer Rendite.

Jonas etwa konnte mit seinem angesparten Kapital entweder das Haus für die Familie kaufen oder zwei bis drei Wohnungen in B-Städten finanzieren – er entschied sich fürs Eigenheim und setzte damit alles auf eine Karte.

Hohe laufende Kosten: „Ich wohne mietfrei!“ – ein fataler Irrtum, denn natürlich verursacht auch das Eigenheim monatliche Kosten.

Eigentümer tragen sämtliche Betriebskosten selbst und müssen Rücklagen für Instandhaltung bilden. Faustregel: Rechnen Sie mit etwa 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr an Instandhaltungs- und Nebenkosten.

Nach 20–30 Jahren stehen oft teure Sanierungen (Dach, Heizung, Dämmung) an, die bei einem Mietverhältnis den Vermieter träfen. Diese laufenden Belastungen werden bei der Kalkulation häufig unterschätzt.

Die ersparte Kaltmiete wird so teilweise wieder aufgezehrt. Eine selbstgenutzte Immobilie ist eher ein Konsumgut als ein Investment – sie wirft keinen Ertrag ab, erfordert aber ständige Investitionen.

Wer sein Eigenheim als Altersvorsorge betrachtet, sollte bedenken, dass Wertsteigerungen nicht garantiert sind und langfristig stark vom Standort abhängen. Besonders in strukturschwachen Regionen besteht das Risiko sinkender Immobilienwerte.

Gleichzeitig macht Immobilieneigentum oft unflexibel: Studien zeigen, dass Wohneigentum die Mobilität von Arbeitnehmern senkt – man schlägt Wurzeln und ist weniger bereit, der Karriere wegen in eine andere Stadt zu ziehen.

Für Investoren kann dies bedeuten, Chancen in anderen Regionen zu verpassen.

Verpasste Renditechancen: Das in der eigenen Immobilie gebundene Kapital könnte andernorts ggf. höhere Renditen erwirtschaften.

Häufig werden Eigennutzer-Immobilien in teuren Lagen gekauft, die zwar lebenswert sind, aber niedrigere Mietrenditen bieten (z. B. <3 % p.a.). Als Kapitalanlage wären solche Objekte unattraktiv.

Hätte Jonas sein Eigenkapital stattdessen in zwei einfachere Wohnungen mit je 5 % Bruttorendite gesteckt, würden die Mieten dort seine Darlehen tilgen und zusätzliches Vermögen generieren.

Sein Eigenheim dagegen „rentiert“ sich nur in Form ersparter Miete – ein Vorteil, der durch die genannten Eigentümerkosten und Zinszahlungen relativiert wird.

Finanzmathematisch lohnt sich ein Eigenheim vor allem dann, wenn Wertsteigerungen eintreten oder die alternative Mietbelastung extrem hoch wäre. Andernfalls kann Mieten und Investieren profitabler sein.

Emotionale Sicherheit vs. finanzielle Freiheit: Natürlich bietet ein Eigenheim auch Vorteile – vor allem emotionalen Nutzen und das Gefühl von Sicherheit und Unabhängigkeit.

Für viele steht das Eigenheim sinnbildlich für finanziellen Erfolg und wird als wichtiger Meilenstein gesehen. Diese Ideale sollte man aber gegen die finanzielle Flexibilität abwägen, die man als Mieter behält.

Jonas genießt zwar sein Haus, aber Anna fühlt sich wohler damit, liquide zu bleiben und handlungsfähig für Investitionschancen.

Letztlich sind persönliche Prioritäten wichtig – doch wer primär ein Immobilienvermögen aufbauen will, muss die Trade-offs des Eigenheimerwerbs kennen.

Bonitätsfalle: Wie das Eigenheim das Portfolio-Wachstum bremst

Der perhaps gravierendste Nachteil, zuerst ein eigenes Haus zu kaufen, ist die Beeinträchtigung der Kreditwürdigkeit für weitere Investments.

Banken prüfen bei jedem Immobilienkredit die Bonität des Kreditnehmers und die Tragfähigkeit der Finanzierung. Ein bestehender hoher Immobilienkredit kann künftige Finanzierungen blockieren, weil er das Haushaltsbudget belastet und den Schuldner bereits stark verpflichtet.

Im Fall von Jonas war die monatliche Belastung durch die Eigenheimfinanzierung so hoch, dass seine Haushaltsrechnung kaum Spielraum für neue Kredite ließ.

Bankensicht: Eigentümer vs. Vermieter: Aus Sicht der Bank besteht bei selbstgenutztem Wohneigentum ein gewisses Ausfallrisiko – schließlich muss der Kredit allein aus dem Einkommen des Eigentümers bestritten werden.

Fällt ein Einkommen weg (Krankheit, Jobverlust), kann die Rate schnell nicht mehr bedient werden. Bei Kapitalanlegern hingegen sehen Banken eine zweite Rückzahlungsquelle: Mieteinnahmen.

Eine Immobilie, die sich über Miete selbst trägt, gilt als deutlich solider als eine, zu der der Kreditnehmer jeden Monat Geld zuschießen muss. Entsprechend fließt eine vermietete Immobilie, die einen Überschuss oder mindestens eine schwarze Null erwirtschaftet, positiv in die Bonitätsbewertung ein.

Mieteinnahmen verbessern die Kreditwürdigkeit durch nachweisbare zusätzliche Einnahmen, während ein selbstgenutztes Haus keine direkten Einnahmen bringt und im Budget nur als Kostenfaktor erscheint.

Daher rechnen viele Banken bei der Finanzierung von Anlageobjekten die zu erwartende Kaltmiete (abzüglich Sicherheitsabschlag) dem Einkommen hinzu.

Allerdings werden Mieteinnahmen meist nicht zu 100 % angerechnet, sondern nur zu etwa 50–80 %, um Mietausfall- und Leerstandsrisiken zu berücksichtigen.

Jede Bank handhabt das etwas anders, aber ein Abschlag (z. B. nur 75 % der Miete als Einkommen) ist üblich. Dennoch kann damit ein gut vermietetes Objekt zumindest einen Großteil der Darlehensrate „stemmen“, was die Haushaltsrechnung des Investors entlastet.

Beim Eigennutzer-Darlehen gibt es keine solchen Gegenflüsse – hier zählt einzig Ihr Gehalt zur Deckung der Rate.

Zwar entfällt im Eigenheim die Mietzahlung an einen Vermieter, was das Budget entlastet, doch kalkulatorisch setzen viele Banken für Wohneigentümer einen fiktiven monatlichen Betrag als Instandhaltungs- und Nebenkosten an (oft vergleichbar einer Mietbelastung).

Unterm Strich verschlechtert ein frisch finanziertes Eigenheim häufig den sogenannten Schuldendienstdeckungsgrad – die Relation von verfügbarem Einkommen zu Kreditverpflichtungen.

Bei Jonas kam hinzu, dass sein Kredit so groß war, dass seine Schufa-Auskunft ein sehr hohes Privatdarlehen auswies.

Obwohl er keine negativen Merkmale hatte, signalisiert eine so hohe Verschuldung ein erhöhtes Ausfallrisiko. Banken wurden bei weiteren Kreditanfragen zurückhaltend.

Geringere Beleihungsspielräume: Wer früh das maximale Darlehen für das Eigenheim aufnimmt, nutzt damit möglicherweise seine persönliche Beleihungsgrenze weitgehend aus.

Banken haben interne Limits, wie viel Gesamtvolumen sie einem privaten Haushalt leihen (abhängig von Einkommen, Vermögen, Sicherheiten).

Auch wird oft verlangt, dass der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) bei weiteren Immobilien konservativer bleibt, wenn schon viel Kredit besteht.

Praktisch heißt das: Hätte Jonas als nächstes eine Wohnung kaufen wollen, hätte die Bank eventuell mehr Eigenkapital gefordert oder den Antrag komplett abgelehnt – selbst wenn die Wohnung an sich rentable gewesen wäre.

Sein Eigenheim „blockierte“ die Bonität und damit das Wachstum seines Immobilienportfolios. Im Gegensatz dazu startete Anna mit kleinen Kapitalanlage-Krediten, die sich durch die Mieteinnahmen fast selbst trugen.

Ihre persönliche Verschuldungsquote blieb moderat, und die Banken finanzierten auch die nächsten Objekte bereitwillig weiter, da Annas Gesamteinkünfte (Gehalt + Mieten) mit den Kreditraten im Einklang blieben.

Zusammengefasst: Ein hoch finanziertes Eigenheim kann jungen Investoren den finanziellen Spielraum nehmen. Jede weitere Investition erhöht die Überschuldungsgefahr aus Sicht der Banken.

Viele scheitern bereits bei Immobilie Nr. 2, weil die erste (selbstgenutzte) Immobilie alle Kapazitäten bindet. Dieses Risiko sollten angehende Investoren unbedingt einkalkulieren, wenn sie über den frühzeitigen Kauf eines Eigenheims nachdenken.

Erst Eigenheim oder erst Investment? Ein strategischer Vergleich

Wie unser Praxisbeispiel zeigt, sind die Strategien „erst selbst wohnen“ vs. „erst vermieten“ sehr unterschiedlich in ihren finanziellen Auswirkungen.

Die folgende Gegenüberstellung fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen:

Aspekt	Zuerst Eigenheim kaufen	Zuerst in Mietobjekte investieren
Eigenkapitalbedarf	Hoch – oft 20–30 % des Kaufpreises (teure Eigennutzer-Objekte erfordern hohes Startkapital).	Moderat – Start mit kleineren Wohnungen möglich. Bereits 10–20 T€ Eigenkapital genügen für erste Anlageobjekte (Rest durch Kredit finanziert).
Bonitätsprüfung der Bank	Einkommen muss alle Kreditkosten decken; höheres Risiko aus Banksicht, da Ausfall bei Jobverlust droht. Kein Zusatzeinkommen aus der Immobilie.	Mieteinnahmen unterstützen die Kreditrate, verringern das Ausfallrisiko. Bank rechnet die Miete (mit Abschlag) als Einkommen an. Tragfähige Objekte verbessern tendenziell die Bonität.
Monatlicher Cashflow	Negativ: Kreditrate, Zinsen und alle Nebenkosten gehen voll vom Netto-Einkommen ab. Spareffekt nur in Form ersparter Miete, der aber durch Instandhaltung und Eigenheimkosten relativiert wird.	Neutral bis positiv: Ein gut kalkuliertes Mietobjekt deckt Zins und Tilgung großteils durch Miete. Bei Vollvermietung kann die Finanzierung cashflow-neutral laufen. Überschüsse sind möglich und stärken das Einkommen.
Wachstumspotential	Begrenzt: Weitere Immobilienkäufe meist erst nach Jahren möglich (Tilgung des ersten Kredits oder stark gestiegenes Einkommen nötig). Portfolio-Wachstum verlangsamt.	Skalierbar: Überschüsse aus Mieten können für neue Investitionen genutzt werden. Jede abbezahlte Immobilie erhöht die Sicherheiten und erleichtert Anschlussfinanzierungen. Schnellerer Portfolioaufbau möglich, da die Objekte sich selbst tragen.
Steuerliche Behandlung	Keine Abschreibung, keine Zinsabsetzung: Zinsaufwand und laufende Kosten sind privat, steuerlich wirkungslos. Vorteil: Verkauf des Eigenheims nach 2 Jahren Eigennutzung steuerfrei (Spekulationssteuer entfällt).	Voller Werbungskostenabzug: Schuldzinsen und Abschreibung (2 % p.a. vom Gebäudeanteil) mindern die Steuerlast. Anfangs oft Steuerersparnis durch Abschreibungen oder anfängliche Verluste. Allerdings Versteuerung eines Verkaufsgewinns, falls Verkauf innerhalb 10 Jahren (Spekulationsfrist) erfolgt.
Risiken	Wertverluste möglich (Marktrisiko trägt Eigentümer alleine). Bei finanziellen Engpässen droht im Extremfall Zwangsverkauf der selbstgenutzten Wohnung – mit Verlust der Heimat. Zudem geringere Flexibilität (örtlich gebunden).	Mietausfallrisiko, Reparaturen und Wertschwankungen betreffen zwar auch den Investor, aber diese Risiken lassen sich durch Diversifikation (mehrere Mieter, verschiedene Standorte) streuen. Im Notfall kann eine Anlageimmobilie verkauft werden, ohne dass man selbst obdachlos würde.
Emotionale Aspekte	Hoher ideeller Wert: „Eigenes Zuhause“ als Lebensziel; Unabhängigkeit von Vermietern, Gestaltung nach eigenen Wünschen, ggf. mietfreies Wohnen im Alter.	Sachorientiert: Mietobjekte werden primär nach Rendite ausgewählt, nicht nach persönlichem Geschmack. Emotionale Bindung gering – es zählt die Performance. Dafür weniger emotionale Entscheidungen: Verkauf oder Nicht-Bezug einer Immobilie fällt leichter, da kein persönliches „Zuhause“.

Diese Gegenüberstellung zeigt: Für den Vermögensaufbau als Investor ist die Variante „erst Kapitalanlage“ meist vorteilhafter, da sie Finanzierungsspielräume erhält und laufende Cashflows generiert.

Allerdings verzichten Sie hierbei zunächst auf die Lebensqualität eines eigenen Heims. Es handelt sich um eine Abwägung zwischen persönlichem Wohnwunsch und finanzieller Strategie.

Im nächsten Abschnitt betrachten wir konkret, wie man die Investment-Strategie umsetzt und welche Alternativwege es gibt, um vielleicht doch früher ins Eigenheim zu kommen, ohne die Bonität zu ruinieren.

Alternative Strategien für angehende Immobilieninvestoren

1. Erst vermieten, dann selbst einziehen: Die von vielen Profis empfohlene Strategie lautet, zunächst eine oder mehrere renditestarke Wohnungen/Häuser zur Vermietung zu kaufen und das Eigenheim auf später zu verschieben.

Wie Anna im Beispiel gezeigt hat, kann man so ein Portfolio aufbauen, das sich aus den Mieterträgen trägt. Nach einigen Jahren hat man möglicherweise genug Eigenkapital (durch Wertsteigerungen und Tilgung) und zusätzlichen Cashflow, um dann das Traumhaus zu kaufen – ohne dass dessen Finanzierung die Bonität „blockiert“.

Im Idealfall finanziert das Portfolio das künftige Eigenheim teilweise mit: Manche Investoren verkaufen eine ihrer Anlageimmobilien mit Gewinn und nutzen den Erlös als Eigenkapital fürs Eigenheim.

Vorteil: Bis zum Eigenheimerwerb hat man Erfahrungen gesammelt, ein laufendes Einkommen aus Vermietung und weiterhin Flexibilität (man ist nicht an einen Ort gebunden).

Nachteil: Man verschiebt den Wunsch, im eigenen Haus zu wohnen, um einige Jahre nach hinten – was persönlicher Verzicht sein kann.

2. „House Hacking“ – Mischmodell: Eine weitere Alternative ist der Kompromiss zwischen Eigennutz und Vermietung. Dabei erwirbt man eine Immobilie, die teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet wird.

Klassisches Beispiel: ein Zweifamilienhaus oder eine Wohnung mit Einliegerwohnung. Man bewohnt einen Teil selbst und vermietet den anderen Teil an Mieter (oder z. B. über temporäre Vermietung an Pendler).

Der Clou: Die Mieteinnahmen reduzieren die eigene Finanzierungsbelastung. Banken rechnen bei solchen Objekten die Einlieger-Mieteinnahme auf die Kreditrate an – jedoch auch hier mit Abschlägen, da die Vermietung unsicherer ist. Dennoch kann dieses Modell die Wohnkosten senken und die Bonität schonen.

Auch steuerlich wird der vermietete Teil wie eine Kapitalanlage behandelt (Abschreibung, Zinsabzug anteilig möglich), während der selbstgenutzte Teil steuerfrei bleibt.

House Hacking ermöglicht also früheres Eigennutz-Wohnen, ohne komplett auf Mieteinnahmen zu verzichten. Wichtig ist, von Beginn an die Kosten und Erlöse sauber aufzuteilen und mit der Bank die Bewertung zu klären.

Viele Junginvestoren starten so: Erst eine kleine Eigentumswohnung kaufen und selbst einziehen, später bei Bedarf in eine größere Wohnung umziehen und die alte komplett vermieten. So wird die zuerst selbstgenutzte Immobilie zur Kapitalanlage umfunktioniert, sobald es finanziell sinnvoll ist.

3. Miet-Hybrid-Strategie: Wer unbedingt sofort ein Haus beziehen möchte, kann überlegen, zunächst zu mieten und parallel zu investieren.

Zum Beispiel: Statt das Traumhaus für 500.000 € zu kaufen, zieht man als Mieter dort oder in ähnlicher Lage ein (Miete z. B. 1.500 € monatlich) und nutzt sein Eigenkapital, um parallel zwei kleinere Wohnungen in günstigeren Städten zu kaufen, deren Mieten die Kreditraten tragen.

Man genießt also den Wohnstandard als Mieter und baut gleichzeitig ein Vermögensportfolio auf.

Die Mietzahlungen sind in diesem Szenario vergleichbar mit den Zinszahlungen beim Eigenheim, aber der große Unterschied ist: Das Eigenkapital arbeitet in den Investments mit Rendite, statt in der selbstgenutzten Immobilie gebunden zu sein.

Diese Strategie erfordert Disziplin (denn man muss die Miete zahlen und die Investments managen), kann aber sinnvoll sein, wenn Kaufen am Wohnort extrem teuer ist.

Viele Großstadtbewohner praktizieren das unfreiwillig – sie können sich in München, Hamburg & Co. kein Eigentum leisten, investieren daher in Renditeimmobilien in A- und B-Städten und bleiben Mieter in der teuren Stadt. Das ist kein Makel, sondern aus Investorensicht oft die rational bessere Entscheidung.

4. Schrittweiser Eigenheimerwerb mit Portfolio-Unterstützung: Eine weiterführende Idee ist, das Eigenheim in Etappen zu realisieren. Beispielsweise zunächst ein Mehrfamilienhaus kaufen, in dem man eine Wohnung selbst nutzt und die restlichen vermietet (siehe House Hacking).

Oder erst ein kleines Eigenheim erwerben, das finanzierbar ist, und später in ein größeres wechseln, während das erste Haus vermietet oder verkauft wird.

Wichtig ist, Bonität und Cashflow immer im Blick zu behalten: Jede Entscheidung sollte darauf geprüft werden, wie sie zukünftige Finanzierungsvorhaben beeinflusst.

Oft hilft es, mit einem erfahrenen Finanzierungsberater oder Investorencoach verschiedene Szenarien durchzuspielen, um den optimalen Pfad zu finden.

Finanzierungsstrategien und Kreditstruktur für Investoren

Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie unterscheidet sich in einigen Punkten von der klassischen Eigenheim-Baufinanzierung.

Für angehende Investoren sind folgende strategische Überlegungen zentral:

• Eigenkapital-Einsatz optimieren: Während konservativen Eigenheimkäufern oft empfohlen wird, mindestens 20 % Eigenkapital einzubringen, gelten für Investoren andere Regeln. Kapitalanleger sollten versuchen, so wenig Eigenkapital wie möglich zu verwenden – idealerweise 0 %, um ihr Geld für mehrere Objekte oder alternative Anlagen zu streuen. Der Hintergrund: Leverage-Effekt – mit einem kleinen eigenen Einsatz und Fremdkapital lassen sich höhere Renditen erzielen, sofern die Mietrendite über dem Darlehenszins liegt. Viele Investoren finanzieren daher 100 % des Kaufpreises (und tragen nur die Kaufnebenkosten selbst). Voraussetzung ist eine sehr gute Bonität; einige Banken ermöglichen Vollfinanzierungen bei entsprechender Sicherheit. Wichtig: Ein hoher Beleihungsauslauf (über 80 %) führt meist zu Zinsaufschlägen oder zwei geteilten Darlehen (erstrangig und nachrangig). Hier gilt es zu kalkulieren, ob sich die höhere Rendite durch den geringen Eigenkapitaleinsatz lohnt gegenüber den etwas höheren Zinskosten. Tipp: Wenn bereits Immobilien im Bestand sind, kann man deren Wertsteigerungen beleihen (Nachbeleihung) und das freigesetzte Kapital als Eigenkapital für neue Käufe nutzen – so funktioniert das Prinzip „rollierendes Eigenkapital“.
• Zinsbindung und Zinspolitik: Die Wahl der Zinsbindungsfrist sollte strategisch erfolgen. In der aktuellen Marktphase 2025 liegen die Bauzinsen für 10 Jahre fest bei etwa 3,5–4 %. Das ist deutlich höher als noch vor ein paar Jahren (viermal so hoch wie 2021), aber immer noch weit entfernt von historischen Höchstständen. Für Eigennutzer empfiehlt sich oft eine langfristige Zinsbindung (15 oder 20 Jahre), um Planungssicherheit bis zur schuldenfreien Rente zu haben. Investoren hingegen achten auf Flexibilität: Eine 10-jährige Bindung ist beliebt, da man nach Ablauf der Zinsbindung (bzw. nach 10 Jahren per gesetzlichem Sonderkündigungsrecht) das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung umschulden oder verkaufen kann. Wenn man mit künftig sinkenden Zinsen rechnet, kann auch eine kürzere Bindung (5 Jahre) sinnvoll sein, um danach zu refinanzieren – allerdings birgt dies Zinsänderungsrisiken. Einige Investoren wählen variabel verzinsliche Darlehen oder Cap-Darlehen, um kurzfristig günstigere Zinsen zu erhalten, was aber nur bei genug Liquiditätsreserve ratsam ist. Merke: Planen Sie die Zinsbindung passend zur Strategie des Objekts – bei langfristigem Halten ruhig länger festschreiben, bei geplanter Wertsteigerungs-Veräußerung eventuell kürzer binden.
• Tilgungsrate und Kreditstruktur: Wie viel tilgen? Eigennutzer streben oft eine höhere Tilgung (2–3 % p.a. oder mehr) an, um schuldenfrei zu werden. Bei Mietobjekten kann eine niedrige Tilgung von z. B. 1 % oder sogar eine Tilgungsaussetzung (endfälliges Darlehen) sinnvoll sein. Hintergrund: Zinszahlungen sind bei Vermietung steuerlich absetzbar, die Tilgung jedoch nicht. „Tilgungsaussetzung“ bedeutet, man zahlt vorerst nur Zinsen und spart den Tilgungsbetrag anderweitig an (z. B. in einem Bausparvertrag oder Fonds). Dadurch bleibt die Zinslast (und der Steuerabzug) hoch und konstant, was die Steuer spart und Liquidität freisetzt. Diese Strategie kann die Rentabilität deutlich steigern, weil man mit dem gesparten Geld neue Investitionen tätigt oder es höher verzinst anlegt. Wichtig: Der Tilgungsersatz (Sparplan) muss diszipliniert bespart werden, damit am Ende der Laufzeit das Darlehen abgelöst werden kann. Nicht jeder Anleger mag diese „Schulden dauerhaft behalten“-Strategie – sie erfordert Zutrauen in die eigenen Anlagefähigkeiten. Konservativer ist eine annuitätische Tilgung mit kleiner Rate (z. B. 1–2 %), die zumindest für stetige Entschuldung sorgt, aber die steuerlichen Vorteile nicht vollständig ausreizt. Hier gibt es kein richtig oder falsch, es hängt von Ihrer Risikoneigung und Steuerstrategie ab.
• Sondertilgungen und Flexibilität: Achten Sie bei Investorendarlehen auf flexible Bedingungen. Kostenlose Sondertilgungsoptionen (z. B. 5–10 % p.a.) ermöglichen es, unerwartete Geldeingänge (Boni, Verkaufserlöse) zur Schuldenreduzierung einzusetzen. Auch die Option, die Tilgungsrate anzupassen, ist wertvoll – etwa von 1 % auf 3 % zu erhöhen, wenn ein Objekt nicht wie geplant cashflow-neutral läuft. Einige Banken bieten für Kapitalanleger auch ratierliche Tilgungsaussetzungen an (z. B. die ersten 1–2 Jahre tilgungsfrei), was in der Anlaufphase bis zur Vollvermietung helfen kann. Generell sollte die Finanzierung so flexibel wie möglich gestaltet werden, um auf Veränderungen reagieren zu können (Mietausfall, Zinsänderung, Verkaufsgedanken etc.).
• Kredite strategisch staffeln: Beim Aufbau eines Portfolios werden Sie mit mehreren Banken arbeiten. Es kann sinnvoll sein, nicht alle Finanzierungen bei derselben Bank zu nehmen, um Ihre Gesamtbonität geschickt zu verteilen. Wenn eine Bank bereits stark engagiert ist, könnte sie bei weiteren Objekten zurückhaltender werden. Indem Sie verschiedene Institute einbeziehen, sichern Sie sich Wettbewerb und oft bessere Konditionen. Allerdings: Pflegen Sie überall eine tadellose Zahlungsmoral, denn alle Kredite landen in der Schufa und fließen in neue Prüfungen ein.
• Rechenbeispiel – Einfluss der Strategie auf die Kreditwürdigkeit: Zum Abschluss dieses Abschnitts ein vereinfachtes Beispiel: Angenommen, Ihr Haushaltseinkommen beträgt 4.000 € netto. Die Bank erlaubt, dass bis ~35 % davon für Kredite verwendet werden (~1.400 €). Fall A: Sie finanzieren ein Eigenheim, Rate 1.200 € warm. Dann sind ~85 % Ihres Kreditbudgets erschöpft – ein zweiter Kredit über weitere 1.200 € Rate würde die Haushaltsrechnung sprengen. Fall B: Sie kaufen stattdessen ein Renditeobjekt, Rate ebenfalls 1.200 €, aber mit 1.000 € Kaltmieteinnahme. Die Bank rechnet vielleicht 750 € davon als sicher an. Damit müssten Sie aus eigenem Einkommen nur ~450 € pro Monat zuschießen. Ihre Haushaltsbelastung läge bei 450 €/4.000 € = 11 % – es wäre also noch Luft für weitere Kredite, solange diese neuen Objekte sich ähnlich rechnen. Dieses stark vereinfachte Beispiel zeigt, wie cashflow-starke Mietobjekte Ihre Bonität schonen und weiteres Wachstum erlauben, während ein selbstgenutzter Kredit Ihr Budget viel stärker strapaziert.

Positive Cashflows als Schlüssel zu weiteren Finanzierungen

Ein zentrales Kriterium für nachhaltiges Immobilienwachstum ist der Cashflow Ihrer Investments. Positiver Cashflow – also Überschuss der Mieteinnahmen über alle Kosten – wirkt wie ein zusätzlicher Gehaltsbestandteil.

Banken berücksichtigen bei weiteren Finanzierungen Ihr gesamten verfügbaren Einnahmenüberschuss. Jede Immobilie, die monatlich Geld übrig lässt, verbessert Ihre finanzielle Kennziffer.

So ein Objekt wird zum Selbstläufer: Es erfordert keine privaten Mittel mehr, sondern liefert im Gegenteil Mittel für neue Projekte.

Im Idealfall erzielen Sie pro Objekt nach Abzug von Kreditrate, Rücklagen und Bewirtschaftung vielleicht +100 € oder +200 € Überschuss.

Das mag gering klingen, summiert sich aber mit jedem weiteren Objekt. Schon 3–4 gut kalkulierte Wohnungen könnten z. B. 500–800 € zusätzlichen monatlichen Cashflow bringen – das entspricht einem Teilzeitgehalt, mit dem Sie entweder Ihre Kreditrate für ein künftiges Eigenheim bedienen oder es erhöht schlicht Ihre Kennziffern bei der Bonitätsprüfung.

Viele Banken schauen auf den sogenannten Überschuss/Fehlbetrag aus Vermietung in Ihrer Einkommensteuererklärung: Ist dieser positiv, signalisiert es, dass Ihr Portfolio Sie nicht „arm“ macht, sondern Einkünfte abwirft.

Das schafft Vertrauen. Umgekehrt, wenn Ihre Mietobjekte alle defizitär sind (weil z. B. hohe Tilgung oder Leerstand), sehen die Banken rote Zahlen und werden vorsichtiger.

Hier zeigt sich, wie wichtig es ist, bei Anlageimmobilien auf ausreichende Mietrendite zu achten. Nur Objekte, die mindestens kostendeckend arbeiten, bringen Sie als Investor voran.

Eine Immobilie, die sich selbst trägt, ist eindeutig besser als eine, für die man monatlich draufzahlen muss.

Letztere können zwar spekulativ an Wert gewinnen, aber sie belasten Ihre Bonität und Liquidität.

Die meisten erfolgreichen Investoren raten daher: Kaufen Sie nur Objekte mit positivem Cashflow oder klarer Aussicht darauf (z. B. nach Mieterhöhung oder Renovierungspotenzial).

Dieser Cashflow „füttert“ dann Ihre Eigenkapitalbasis für die nächste Finanzierung – sei es direkt als angespartes Geld oder indirekt durch erhöhte Tragfähigkeit.

Ein weiterer Aspekt ist die Darlehenstilgung durch Mietüberschüsse. Wenn Ihre Objekte Überschüsse erwirtschaften, können Sie entscheiden, diese zu reinvestieren oder zur schnelleren Entschuldung zu nutzen.

Reinvestition (z. B. Ansparen für die nächste Anzahlung) beschleunigt das Wachstum, während Tilgung Ihre Verschuldung senkt und künftige Cashflows erhöht (da die Rate bei Anschlussfinanzierung niedriger ausfallen kann).

Hier gilt es, ein Gleichgewicht zu finden. Oft bietet es sich an, die Überschüsse auf einem separaten Konto anzusammeln – als Liquiditätspuffer für unerwartete Reparaturen oder Mietausfälle.

Banken sehen es ebenfalls gern, wenn Investoren liquide Reserven haben.

Zusammengefasst: Positiver Cashflow aus Vermietung ist ein Booster für Ihre Finanzierungskraft. Er verbessert Bonitätskennziffern, erhöht die Sicherheit für die Bank und gibt Ihnen finanziellen Spielraum. Streben Sie daher bei jedem Investment an, zumindest eine schwarze Null zu erreichen.

So bleibt Ihr Portfolio in den Augen der Kreditgeber selbsttragend und Sie können deutlich leichter weiter expandieren.

Die Devise lautet: Cashflow stärker gewichten als reine Spekulation auf Wertzuwachs, zumindest solange weitere Finanzierungen geplant sind.

Steuerliche und rechtliche Aspekte: Vermietung vs. Eigennutz

Steuerliche Vorteile für Vermieter: Einer der größten Unterschiede zwischen selbstgenutztem Wohnen und Vermietung zeigt sich bei der Steuer.

Bei Vermietung können sämtliche Zinsen und laufenden Kosten als Werbungskosten abgesetzt werden, was Ihr zu versteuerndes Einkommen mindert. Auch die Abschreibung (AfA) ist ein signifikanter Vorteil: Jährlich können Sie i.d.R. 2 % der Gebäudeanschaffungskosten (bei Baujahr ab 1925) steuerlich geltend machen.

In den ersten Jahren führen diese Abschreibungen plus Kreditzinsen häufig zu einem steuerlichen Verlust, den Sie mit Ihren übrigen Einkünften verrechnen können (Stichwort: Verlustausgleich).

So „spart“ das Finanzamt einen Teil Ihrer Immobilie mit. Bei Eigennutzung hingegen gibt es keinen solchen Steuervorteil – Zinsen und Kosten bezahlen Sie vom versteuerten Einkommen.

Lediglich etwaige Förderungen wie früher das Baukindergeld oder regionale Eigenheimzulagen (sofern vorhanden) bringen indirekt einen Vorteil, doch diese Programme sind 2025 weitgehend ausgelaufen.

Für Eigennutzer bleibt steuerlich nur der Vorteil, dass ein Verkaufsgewinn des Eigenheims in der Regel steuerfrei ist (wenn mindestens in den letzten beiden Jahren selbst bewohnt).

Vermieter müssen bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren Spekulationssteuer auf den Gewinn zahlen. Nach Ablauf von 10 Jahren Haltedauer ist aber auch der Verkauf vermieteter Objekte steuerfrei (§ 23 EStG).

Tilgung oder Zins – der steuerliche Kniff: Weil nur die Zinsen absetzbar sind, nicht jedoch die Tilgung, ergibt sich für Investoren eine interessante Optimierung: Hohe Zinsen = hohe Steuerersparnis.

Das klingt zunächst paradox, da man ja eigentlich niedrige Zinsen will. Natürlich sollte man günstige Zinsen anstreben, aber die Tilgungsrate kann man steuern.

Ein Beispiel: Anstatt 4 % zu tilgen, tilgen Sie nur 1 % und behalten 3 % des Darlehensbetrags als Liquidität. Ihre Zinslast bleibt dadurch länger höher (der Kredit wird langsamer abbezahlt), aber diese Zinsen mindern Ihr steuerpflichtiges Einkommen.

Das frei gebliebene Geld investieren Sie anderweitig rentabler oder halten es für neue Immobilienkäufe bereit. Viele Profis nutzen extreme Varianten davon: Tilgungsaussetzungsdarlehen, bei denen während der Zinsbindungsfrist gar nicht getilgt wird.

Der Kreditnehmer zahlt nur Zinsen (z. B. 10 Jahre lang) und spart separat in einem Bausparvertrag oder Wertpapierdepot an, um am Ende einen Batzen Geld zum Ablösen zu haben.

Vorteil: Die Zinszahlung bleibt konstant hoch und damit auch der Steuervorteil aus dem Zinsabzug. Durch die Steuerersparnis und die Parallelanlage kann die Gesamtrendite des Investments steigen.

Nachteil: Am Ende der Laufzeit steht der Kredit noch in voller Höhe – es ist Disziplin nötig, den Tilgungsersatz wirklich anzusparen. Außerdem trägt man länger ein hohes Schuldenrisiko.

Diese Modelle lohnen sich vor allem bei hochbesteuerten Investoren (Spitzensteuersatz ~42 %), wo jeder Euro Zins 42 Cent Steuer spart. Bei niedrigem Steuersatz ist der Effekt kleiner.

Die Immobilien-GmbH als Steuersparmodell: Ambitionierte Investoren, die ein größeres Portfolio aufbauen, ziehen oft die Gründung einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH in Betracht.

Warum? Weil Einkünfte aus Vermietung in einer Kapitalgesellschaft deutlich geringer besteuert werden als im Privatvermögen. Ab einem gewissen Umfang kann eine GmbH-Struktur steuerlich hochattraktiv sein.

Konkret: Mieteinnahmen in einer spezialiserten Immobilien-GmbH (die nur eigenes Vermögen verwaltet, keine gewerblichen Aktivitäten) unterliegen nur der Körperschaftsteuer von ca. 15 %. Gewerbesteuer fällt bei korrekter Gestaltung nicht an (Stichwort: erweiterte Grundstückskürzung).

Zum Vergleich: Privat könnten auf Mietüberschüsse bis zu ~42 % Einkommensteuer fällig werden (zuzüglich Soli). Die Differenz ist erheblich – aus 100.000 € Gewinn blieben in der GmbH ~85.000 € im Unternehmen, privat ggf. nur ~58.000 €.

Die gesparten Steuern kann man zum schnelleren Portfolioausbau nutzen.

Außerdem bietet die GmbH eine Haftungsbegrenzung: Die Immobilien gehören der Gesellschaft, Ihr Privatvermögen ist tendenziell geschützt (obwohl Banken bei Krediten an die GmbH meist persönliche Bürgschaften der Gesellschafter verlangen – der Schutz ist also relativ).

Allerdings hat die GmbH auch Nachteile und kostet Flexibilität: Die steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren gilt nicht für Kapitalgesellschaften – jeder Verkaufsgewinn ist voll zu versteuern (KSt. + eventuelle GewSt).

Auch die laufende Verwaltung verursacht Aufwand: Jahresabschlüsse, Notarkosten bei Gründung, eventuell höhere Finanzierungskosten (manche Banken vergeben ungern Kleinkredite an GmbHs). Deshalb lohnt eine GmbH erst ab einer bestimmten Portfoliogröße.

Experten empfehlen grob: Wenn Sie langfristig mehrere Objekte halten und jährliche Überschüsse > ca. 20.000 € erzielen, kann die Steuerersparnis die Aufwandskosten überwiegen.

Für 1–2 Wohnungen ist eine GmbH meist überdimensioniert. Viele Investoren starten privat und überführen später die Immobilien in eine GmbH oder gründen eine neue GmbH für weitere Zukäufe, sobald das Volumen steigt.

Holding-Struktur für maximalen Vorteil: Noch einen Schritt weiter geht die Konstruktion einer Holding über der Immobilien-GmbH.

Dabei gründen Sie z. B. eine Holding GmbH, die 100 % der Anteile an Ihrer Immobilien-GmbH hält. Gewinne aus der Immobilien-GmbH werden dann an die Holding ausgeschüttet – und hier greift § 8b KStG: 95 % dieser Dividendengewinne sind steuerfrei, nur 5 % werden mit 30 % (KSt+GewSt) besteuert.

Das ergibt einen Effektivsteuersatz von nur ~1,5 % auf Gewinnausschüttungen an die Holding. In Zahlen: Von 70.000 € Gewinn, den die operative GmbH an die Holding überweist, behält der Fiskus lediglich ~1.050 €; etwa 98,5 % des Gewinns stehen der Holding für Reinvestitionen zur Verfügung.

Dieses Modell erlaubt es, nahezu das gesamte in der GmbH erwirtschaftete Kapital im Firmenverbund zu behalten und weiter zu investieren – ohne dass zunächst hohe Steuern oder private Entnahmen anfallen.

Erst wenn Sie Geld aus der Holding in Ihr Privatvermögen ziehen (z. B. via Gewinnausschüttung an Sie als Gesellschafter), fällt dann Abgeltungsteuer von 25 % an.

Eine Holding-Struktur eignet sich also vor allem, wenn Gewinne im Unternehmen verbleiben und zum Schneeballeffekt genutzt werden sollen. Sie ist aber nochmals komplexer und lohnt i.d.R. nur für sehr umfangreiche Immobiliengeschäfte.

Für die meisten privaten Investoren genügt entweder das Halten im Privatvermögen oder ab einer gewissen Größe eine einzelne Immobilien-GmbH. Dennoch – es ist gut, die Möglichkeiten zu kennen, falls Ihr Portfolio stark wächst.

Rechtsform und steuerliche Beratung: Ob privat, Einzelunternehmen, GmbH oder Holding – holen Sie unbedingt steuerlichen Rat ein, bevor Sie große Schritte machen. Jede Rechtsform hat spezifische Tücken (z. B. gewerbliche Prägung bei zu vielen Verkäufen, Gewerbesteuer bei Ferienvermietung etc.).

Aber mit kluger Gestaltung lassen sich viele Steuern sparen und Risiken minimieren. Ein Beispiel: Wenn Sie beispielsweise planen, in einigen Jahren ins Ausland zu ziehen, könnten Modelle wie eine vermögensverwaltende Familiengesellschaft attraktiv sein.

Solche Feinheiten sprengen hier den Rahmen, doch klar ist: Steueroptimierung gehört zum Profi-Investment dazu.

Das fängt bei einfachen Dingen an, wie alle absetzbaren Kosten tatsächlich von der Steuer abzusetzen (Fahrten zur Immobilie, Bürobedarf, Fachliteratur) und hört bei komplexen Unternehmensstrukturen auf.

Lassen Sie sich von einem im Immobiliensteuerrecht erfahrenen Berater begleiten, um teure Fehler (z. B. gewerbesteuerliche Fallen) zu vermeiden.

Strategische Empfehlungen für Angestellte und Selbstständige

Jeder Investor bringt unterschiedliche Voraussetzungen mit. Besonders relevant ist der berufliche Hintergrund: Angestellte mit festem Gehalt versus Selbstständige/Unternehmer mit schwankendem Einkommen.

Beide Gruppen haben jeweils Vorteile und Herausforderungen in der Immobilienfinanzierung. Nachfolgend einige spezifische Tipps.

Für Angestellte: Stabilität nutzen

• Banken schätzen die Sicherheit: Als Angestellter – insbesondere mit unbefristetem Arbeitsvertrag – gelten Sie als verlässlicher Kreditnehmer. Stabiles Gehalt = gute Bonität in den Augen der Bank. Nutzen Sie diesen Bonus! Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst haben es besonders leicht – hier unterstellen Banken quasi eine lebenslange Einkommenssicherheit. So haben Baufinanzierungen für Beamte meist die besten Konditionen und hohe Bewilligungsraten. Aber auch in der freien Wirtschaft zählt ein regelmäßiges Einkommen. Stellen Sie dies bei Finanzierungsanfragen heraus (lückenlose Gehaltsnachweise, ggf. Bestätigung des Arbeitgebers über Beschäftigungsdauer). Solange Ihr Job sicher ist, können Sie oft höhere Beleihungen oder bessere Zinsen verhandeln.
• Bonität nicht durch Konsumschulden schmälern: Achten Sie darauf, Ihre gute Kreditwürdigkeit nicht mit unnötigen Krediten zu belasten. Vermeiden Sie hohe Raten für Konsum (Autofinanzierung, Dispokredite), bevor Sie Immobilien finanzieren. Jede laufende Verbindlichkeit taucht in der Haushaltsrechnung auf. Besser: Erst Immobilie kaufen, dann vom Cashflow das Auto leasen – nicht umgekehrt. Ihre Priorität sollte sein, Kapazität für Immobilienkredite zu schaffen. Ein Schufa-Score ohne negative Einträge und mit geringer Kreditnutzung ist ein Trumpf bei Verhandlungen.
• Eigenheim später planen – oder clever kombinieren: Falls Sie als Angestellter ein Eigenheim anstreben, prüfen Sie, ob Ihr Einkommen es erlaubt, parallel noch Anlageimmobilien zu finanzieren. Oft ist es besser, zunächst 1–2 Investments zu tätigen (solange Sie jung und flexibel sind) und das Eigenheim ein paar Jahre aufzuschieben. Wenn Sie allerdings bereits genug Eigenkapital für beides haben, können Sie überlegen, das Eigenheim mit viel Eigenkapital zu kaufen (geringe Rate) und parallel eine kleinere 100 %-finanzierte Mietimmobilie laufen zu lassen. Wichtig ist, dass Ihr Einkommen beide Kredite tragen kann, sonst riskieren Sie die Bonitätsfalle. Kalkulieren Sie konservativ: würde im Notfall auch allein Ihr Gehalt alle Raten bedienen können? Wenn nein, lieber Schritt für Schritt.
• Arbeitgebervorteile nutzen: Manche größere Firmen bieten Mitarbeitenden Unterstützung beim Wohnungsbau an, z. B. zinsgünstige Arbeitgeberdarlehen oder Beteiligungen an Bausparverträgen. Prüfen Sie, ob solche Programme existieren – sie können Kapitallücken schließen. Ein klassisches Beispiel ist das Wohnungsbau-Prämien- oder VL-Sparen: Vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber können in einen Bausparvertrag fließen, der später für Renovierungen oder als Tilgungsersatz genutzt wird. Auch Umzugsunterstützungen oder Homeoffice-Pauschalen können indirekt helfen, Geld für Investitionen frei zu machen (etwa indem man ein Arbeitszimmer absetzt und Steuern spart).
• Job und Immobilie abstimmen: Denken Sie langfristig: Passt Ihr Karriereplan zur Immobilienstrategie? Wenn Sie z. B. einen Jobwechsel oder eine Gehaltserhöhung erwarten, kann es klug sein, eine Finanzierung ggf. danach zu timen, um bessere Konditionen oder einen höheren Kredit zu erhalten (Banken schauen auf aktuelles Einkommen). Umgekehrt: Wollen Sie sich irgendwann selbstständig machen, ist es ratsam, Immobilienfinanzierungen noch im Angestelltenstatus abzuschließen, da es dann viel einfacher ist, Kredite zu bekommen. Banken behandeln frisch Selbstständige sehr zurückhaltend. Nutzen Sie also die Gunst Ihrer Angestellten-Bonität, solange Sie sie haben.

Für Selbstständige: Hürden meistern

• Nachweise und Vorbereitung: Als Selbstständiger oder Freiberufler müssen Sie sich auf einen aufwendigeren Bonitätscheck einstellen. Mindestens 2–3 Jahre Geschäftshistorie mit Steuerbescheiden oder BWA sind fast immer erforderlich. Planen Sie Ihre Immobilienprojekte also mit Vorlauf: In den ersten Jahren der Selbstständigkeit ist die Kreditaufnahme schwieriger. Sobald Sie einige erfolgreiche Geschäftsjahre vorweisen, bereiten Sie die Unterlagen gut auf: Bilanzen, Einnahmen-Überschuss-Rechnungen, Steuerbescheide, Auftragslage – all das wird geprüft. Je transparenter und sortierter Ihre Unterlagen, desto vertrauenswürdiger wirken Sie. Eine positive Schufa und geringe bestehende Schulden sind ebenfalls essenziell.
• Einkommen darstellen: Ein häufiger Stolperstein: Selbstständige optimieren steuerlich gern ihr Einkommen nach unten (durch Abschreibungen, Ausgaben etc.), was jedoch die Bonität fürs Bankgespräch schmälert. Überlegen Sie, vor einer geplanten Immobilienfinanzierung Ihre Gewinne eher höher auszuweisen, auch wenn das steuerlich etwas wehtut. Die Bank interessiert Ihr versteuerbares Einkommen – je höher, desto besser die Chancen. Falls Sie z. B. durch Abschreibungen (z. B. Investitionsabzug) Ihren Gewinn drücken, könnten Sie versuchen, diese Effekte zu timen, um im Darlehensantrags-Jahr einen soliden Gewinn zu zeigen. Ein Steuerberater kann helfen, hier das richtige Maß zu finden. Beachten Sie auch, dass Privatentnahmen (bei Personengesellschaften) oder Gesellschafter-Gehälter (bei GmbH) nachvollziehbar sein müssen. Die Bank will wissen, wie viel Geld Ihnen persönlich zur Verfügung steht, nicht nur was die Firma erwirtschaftet.
• Sicherheiten bieten: Da konstante Gehaltsabrechnungen fehlen, legen Banken bei Selbstständigen oft mehr Wert auf dingliche Sicherheiten oder Eigenkapital. Wenn Sie also ein gut bewertetes Objekt als Sicherheit einbringen können (z. B. eine bereits abbezahlte Wohnung, Wertpapiere, oder bei Gewerbetreibenden Firmenimmobilien), tun Sie das. Einige Selbstständige nutzen auch Bürgschaften – etwa den Ehepartner (falls angestellt) oder andere Bürgen mit gutem Einkommen – um der Bank zusätzliche Sicherheit zu geben. Dies sollte aber gut überlegt sein, da der Bürge im Zweifel haftet. Auch ein hoher Eigenkapitalanteil (z. B. 30–40 %) kann die Bereitschaft der Bank erhöhen, Ihnen als Selbstständigem zu finanzieren, weil ihr Risiko kleiner ist. Kalkulieren Sie in Ihre Projektkosten eventuelle Zinsaufschläge ein: Kredite für Selbstständige sind mitunter geringfügig teurer, da die Bank das höhere Risiko einpreist. Das kann 0,1–0,3 Prozentpunkte ausmachen – nichts Dramatisches, aber bei großen Summen spürbar.
• Trennung von geschäftlich und privat: Wenn Sie Unternehmer sind, kann es strategisch sinnvoll sein, Immobilieninvestments getrennt vom eigentlichen Business zu halten. So gefährden Geschäftsschwankungen nicht Ihre privaten Immobilien und umgekehrt. Viele Selbstständige gründen z. B. eine separate Immobilien-GbR mit dem Ehepartner oder nutzen die bereits erwähnte Immobilien-GmbH für ihr Portfolio. Aus Bankensicht kann es positiv sein, wenn klar ersichtlich ist, dass die Immobilien einen eigenen Cashflow haben, unabhängig vom Kerngeschäft. Sollte Ihr Unternehmen einmal in Schwierigkeiten geraten, bleiben Ihre vermieteten Immobilien womöglich stabil. Dieser Diversifikationsvorteil ist ein Pluspunkt, den Sie der Bank darlegen können: Zusätzliche Mieteinnahmen machen Ihr Gesamteinkommen breiter aufgestellt, was eigentlich die Bonität steigert. Sie müssen nur überzeugen, dass die Immobilien solide laufen.
• Zeit ist euer Freund: Selbstständig zu sein erfordert bei der Immobilienfinanzierung mehr Geduld. Lassen Sie sich davon nicht entmutigen. Bauen Sie parallel Ihre Banken-Netzwerke auf: Suchen Sie aktiv das Gespräch mit Finanzierungsberatern, idealerweise solchen, die Erfahrung mit Selbstständigen haben. Manchmal haben Spezialbanken oder Volksbanken vor Ort mehr Verständnis für Selbstständige, besonders wenn sie Ihre Branche kennen. Haben Sie einen guten Draht zu einer Bank erst einmal aufgebaut und vielleicht kleinere Kredite (z. B. Geschäftskredite oder ein erster Immobilienkredit) zurückgezahlt, steigt das Vertrauen und künftige Projekte gehen leichter durch. Beharrlichkeit zahlt sich aus – im wahrsten Sinne.

Was ist für wen der richtige Weg?

Für aufstrebende Immobilieninvestoren gilt: Priorisieren Sie am Anfang Investitionen mit Rendite über Konsumwünsche.

Ein Eigenheim ist zweifellos attraktiv, aber aus strategischer Sicht oft besser erst nach den ersten erfolgreichen Investments zu realisieren.

Wenn Ihr Kapital begrenzt ist und Sie ehrgeizige Portfolio-Pläne haben, spricht vieles dafür, zunächst zur Miete zu wohnen und Ihr Geld in vermietete Objekte zu stecken.

So lassen Sie Ihr Geld „für sich arbeiten“ und bauen Einkommensströme auf, die später das Eigenheim mittragen können. Mieten statt kaufen lautet die Devise, bis die Basis steht.

Allerdings ist dies keine Einheitslösung. Es gibt Situationen, in denen zuerst selbst kaufen sinnvoll sein kann: Zum Beispiel wenn Ihre familiäre Situation Stabilität erfordert (Schulen, Umfeld) und Sie es sich leisten können, das Eigenheim zu finanzieren und nebenbei zu investieren.

Oder wenn Sie in einer Region leben, in der das Mietniveau so hoch ist, dass Kaufen wirtschaftlich fast gleichzieht – dann kann der Schritt ins Eigenheim früher gerechtfertigt sein.

Auch wer bereits über hohes Eigenkapital verfügt (z. B. durch Erbe) und nicht maximal hebeln muss, kann früher sein Haus erwerben, ohne dass es die Portfolio-Entwicklung stark bremst.

Wichtig ist in solchen Fällen, die Kreditstruktur konservativ zu halten (hoher Eigenkapitaleinsatz, moderate Rate), damit noch Luft für weitere Vorhaben bleibt.

Manche verfolgen auch das Konzept, ein multifunktionales Eigenheim zu kaufen – etwa ein Haus mit Einliegerwohnung zur Vermietung oder ein kleines Mehrfamilienhaus, in dem man eine Einheit selbst nutzt. Das kann ein gangbarer Mittelweg sein, solange man sich bewusst ist, dass man dann zugleich Vermieter und Eigennutzer ist (mit allen Pflichten).

Zusammengefasst lässt sich als Orientierung festhalten: Wenn Sie jung sind, über durchschnittliches Eigenkapital verfügen und hauptsächlich Vermögen durch Immobilien aufbauen wollen, ziehen Sie erst spätere Eigenheimpläne in Betracht.

Nutzen Sie Ihre Bonität für Investments, die Cashflow generieren.

Wenn Sie jedoch schon an dem Punkt stehen, dass ein Eigenheim Ihrem Lebensplan entspricht und finanziell machbar ist, ohne Sie zu sehr zu hebeln, dann kann der Kauf natürlich der richtige Schritt sein – insbesondere, wenn Sie bereit sind, beim Investmenttempo dafür Abstriche zu machen.

Für Angestellte mit sicherem Gehalt empfiehlt es sich oft, zumindest einen ersten Vermietungs-Coup zu landen, bevor man das große eigene Haus baut. Die Erfahrung und Bonitätsvorteile daraus sind Gold wert.

Für Selbstständige kann es hingegen manchmal sinnvoll sein, erst das Privatwohnen zu sichern (z. B. durch Kauf der selbst genutzten Gewerbeimmobilie oder Wohnung), um dann in Ruhe das Kerngeschäft auszubauen und später die Investitionsschiene zu fahren – hier hängt viel von der individuellen Risikotoleranz ab.

Am Ende müssen Sie einen individuellen Weg finden, der sowohl zu Ihren finanziellen Zielen als auch zu Ihren Lebensumständen passt.

Wichtig ist, die Wechselwirkungen zu verstehen: Ein Eigenheimkredit kann die Investmentfähigkeit beschneiden, während Mietimmobilien Ihre Bonität stärken können.

Mit dem Wissen aus diesem Artikel können Sie diese Faktoren abwägen. Vielleicht entscheiden Sie sich bewusst fürs erste Eigenheim – dann aber mit dem Plan, parallel in kleinerem Maß zu investieren (z. B. mit einem Wohnungskauf in ein paar Jahren).

Oder Sie verschieben den Hauskauf auf Mitte 40, wenn fünf Mietobjekte bereits solide cashflows liefern, die dann die eigene Traumimmobilie finanzieren.

Eines ist sicher: Der Immobilienmarkt 2025 bietet Chancen für Investoren. Die Zinsen sind moderat (um 3,5–4 % für 10 Jahre), Kaufpreise haben sich nach dem Boom beruhigt und stagnieren oder sinken leicht, während Mieten kräftig steigen.

Die Mietrenditen ziehen an – in vielen Städten sind Bruttorenditen von 4–5 % wieder erreichbar, da Kaufpreise seit 2022 um teils >10 % gefallen sind und Mieten zweistellig gestiegen (z. B. Berlin: −6,6 % Kaufpreis vs. +22 % Miete).

Für Investoren heißt das: Jetzt einsteigen kann lohnenswert sein, sofern man solide finanziert. Nutzen Sie diese Phase, um Ihr Portfolio aufzubauen.

Das Eigenheim läuft Ihnen nicht davon – es wartet geduldig auf den richtigen Moment.

Mieten oder kaufen? Als angehender Immobilieninvestor sollten Sie mit kühlem Kopf rechnen:

Die eigene vier Wände sind kein finanzielles „Muss“, sondern eine Lifestyle-Entscheidung.

Treffen Sie sie erst, wenn sie Ihr Wachstum nicht mehr ausbremst.

Dann aber dürfen Sie es umso mehr genießen, in Ihrem eigenen Traumhaus zu wohnen – finanziert durch einen klug aufgebauten Immobilienbestand.