Grundschuld und Hypothek Unterschiede

3. November 2024 / Immobilien7

Grundschuld und Hypothek sind beide Sicherungsinstrumente im Immobilienfinanzierungsbereich, weisen aber einige wesentliche Unterschiede auf.

Hier sind die wichtigsten Unterschiede zwischen den beiden:

Bindung an die Forderung

  1. Hypothek:
  • Gebundene Sicherheit: Die Hypothek ist streng an eine konkrete Forderung (i.d.R. ein Darlehen) gebunden. Sie entsteht und erlischt mit der entsprechenden Forderung.
  • Akzessorietät: Die Hypothek wird automatisch geringer, wenn der Kredit teilweise zurückgezahlt wird. Bei vollständiger Tilgung erlischt sie.
  1. Grundschuld:
  • Ungebundene Sicherheit: Die Grundschuld ist unabhängig von einer bestimmten Forderung (also nicht akzessorisch). Sie bleibt bestehen, auch wenn das zugrunde liegende Darlehen bereits zurückgezahlt ist, und kann für weitere Kredite verwendet werden.
  • Abstraktheit: Die Höhe der Grundschuld bleibt konstant, unabhängig von der Rückzahlung des Darlehens, bis sie ausdrücklich gelöscht wird.

Eintragung im Grundbuch

  1. Hypothek:
  • Wird im Grundbuch in Höhe der jeweiligen Forderung eingetragen und ist mit dieser verknüpft.
  1. Grundschuld:
  • Wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen, jedoch ohne direkte Verknüpfung zu einer bestimmten Forderung. Sie bleibt in der eingetragenen Höhe bestehen, bis sie gelöscht wird.
Grundschuld und Hypothek Unterschiede

Grundschuld und Hypothek Unterschiede

Flexibilität

  1. Hypothek:
  • Weniger flexibel, da sie direkt an die spezifische Forderung gebunden ist. Sie muss gelöscht und neu bestellt werden, wenn ein neuer Kredit aufgenommen werden soll.
  1. Grundschuld:
  • Flexibler, da sie nach Rückzahlung des ursprünglichen Darlehens erneut für andere Kredite genutzt werden kann, ohne eine erneute Grundschuldbestellung vorzunehmen.

Nutzung und Kosten

  1. Hypothek:
  • In der Praxis weniger genutzt, weil sie weniger flexibel und mit mehr administrativem Aufwand verbunden ist.
  1. Grundschuld:
  • Häufiger verwendet wegen ihrer Flexibilität und der einfachen Weiterverwendbarkeit. Allerdings fallen auch hier Notar- und Grundbuchkosten an.

Zwangsvollstreckung

  1. Hypothek:
  • Bei Zahlungsunfähigkeit kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung nur betreiben, wenn die zugrundeliegende Forderung besteht.
  1. Grundschuld:
  • Ermöglicht ebenfalls die Zwangsvollstreckung, unabhängig davon, ob das ursprüngliche Darlehen noch besteht oder nicht.

Zusammenfassung

  • Akzessorietät: Hypothek ist akzessorisch (an Forderung gebunden), Grundschuld ist nicht akzessorisch (unabhängig von Forderung).
  • Flexibilität: Grundschuld ist flexibler und wiederverwendbar.
  • Kosten: Beide verursachen Kosten für Notar und Grundbucheintragung, aber eine Grundschuld kann längerfristig günstiger sein, da sie mehrfach verwendet werden kann.
  • Praktische Anwendung: Die Grundschuld ist in der Praxis bei der Immobilienfinanzierung heute häufiger anzutreffen als die Hypothek.

Durch diese Unterschiede bietet die Grundschuld für Banken und Kreditnehmer meist die bessere Option, weshalb sie im Vergleich zur Hypothek in der Praxis deutlich verbreiteter ist.