Gemeinsam Immobilie kaufen

22. Mai 2025 / Immobilien7

Gemeinsam Immobilie kaufen – Was Paare vor dem Hauskauf klären sollten

Ein gemeinsamer Hauskauf ist für Paare ein bedeutender Schritt im Leben. Gerade in Deutschland entscheiden sich immer mehr Paare – verheiratet und unverheiratet – für den Kauf einer Immobilie.

Doch ohne gründliche Vorbereitung kann der Traum vom Eigenheim schnell zum Alptraum werden.

Besonders unverheiratete Paare stehen vor rechtlichen Hürden, denn im Gegensatz zu Ehepartnern gibt es für sie kaum automatische Absicherungen durch das Gesetz.

In Deutschland lebten 2023 rund 3,4 Millionen Paare ohne Trauschein zusammen, Tendenz steigend.

Diese Paare werden beim Immobilienkauf rechtlich wie Fremde behandelt – alle Vereinbarungen müssen individuell getroffen werden.

Aber auch verheiratete Paare sollten wichtige Fragen vorab klären, um Streit und Risiken zu minimieren.

Warum ist also besondere Vorbereitung nötig? Eine Immobilie ist meist die größte Investition im Leben.

Unterschiedliche Vorstellungen, ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder fehlende Absicherungen können im Ernstfall – etwa bei Trennung oder Todesfall – zu finanziellen Verlusten und Rechtsstreitigkeiten führen.

Dieser Ratgeber erklärt, welche rechtlichen, finanziellen und praktischen Aspekte Paare in Deutschland vor dem gemeinsamen Hauskauf unbedingt klären sollten. Dabei werden die Unterschiede zwischen verheirateten und unverheirateten Paaren beleuchtet (z.B. bei Eigentum, Erbrecht, Steuern, Vertraglichem), typische Risiken aufgezeigt und Tipps zur Absicherung gegeben.

Zudem erfahren Sie, worauf es bei der Baufinanzierung für Paare ankommt und wie eine professionelle Beratung helfen kann, Fallstricke zu vermeiden.

Am Ende finden Sie eine praktische Schritt-für-Schritt-Checkliste, damit Sie und Ihr Partner bestens vorbereitet in den gemeinsamen Immobilienkauf starten können.

Unterschiede zwischen verheirateten und unverheirateten Paaren beim Immobilienkauf

Verheiratete und unverheiratete Paare werden in Deutschland rechtlich sehr unterschiedlich behandelt. Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Unterschiede, die Paare beim gemeinsamen Immobilienkauf kennen sollten – von Eigentumsfragen über Erbrecht und Steuern bis hin zu Trennungsszenarien.

Eine übersichtliche Zusammenfassung bietet die Tabelle am Ende dieses Abschnitts.

Eigentumsverhältnisse und Grundbucheintrag

Unabhängig vom Familienstand gilt: Eigentümer einer Immobilie ist nur, wer im Grundbuch steht. Paare sollten daher beide als Eigentümer eingetragen werden, wenn sie gemeinsam kaufen – und zwar am besten entsprechend ihren finanziellen Anteilen. Im Kaufvertrag beim Notar lässt sich festhalten, ob die Partner jeweils 50/50 oder z.B. 70/30 Anteile halten (wenn einer mehr Eigenkapital einbringt). Diese Bruchteilsgemeinschaft garantiert beiden einen ihrem Beitrag entsprechenden Anteil am Haus.

Steht nur ein Partner im Grundbuch, hat der andere keinerlei rechtlichen Anspruch auf die Immobilie – egal, wie viel Geld oder Arbeit er investiert hat. Für unverheiratete Paare ist das besonders riskant: Sie hätten im Streitfall ohne Grundbucheintrag das Nachsehen. Bei verheirateten Paaren greift zwar im Hintergrund das Scheidungsrecht (Zugewinnausgleich), doch auch hier gilt: Im Grundbuch nicht eingetragen zu sein, bedeutet kein Eigentum. Deshalb raten Experten verheirateten Paaren in der Regel ebenfalls, sich beide eintragen zu lassen. Nur so haben beide Partner unmittelbare Eigentumsrechte an der Immobilie.

Notarvertrag: Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Im Notartermin werden beide Partner als Käufer aufgeführt und die Besitzanteile festgelegt. Der Notar liest den Vertrag vor und erläutert die Klauseln. Wichtig ist, dass Paare vorab klären, in welchem Verhältnis sie Eigentum erwerben wollen – diese Quote kommt in den Vertrag. Bringt ein Partner deutlich mehr Eigenkapital ein, kann man das durch eine entsprechende Aufteilung (z.B. 60/40) im Kaufvertrag berücksichtigen. Tipp: Lassen Sie sich schon vor dem Notartermin beraten und prüfen Sie den Vertragsentwurf genau. So stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen (z.B. zu Eigentumsanteilen oder besonderen Absprachen) korrekt erfasst sind.

Ausnahmefälle: In seltenen Fällen entscheiden Paare sich bewusst dagegen, beide ins Grundbuch zu gehen. Etwa wenn einer der Partner Schulden hat oder aus früherer Ehe unterhaltspflichtig ist – bleibt dieser aus dem Grundbuch draußen, können z.B. Ex-Partner oder Kinder aus früheren Beziehungen keine Ansprüche auf das Haus erheben. Solche Konstellationen sollten jedoch gut bedacht und juristisch beraten werden, da sie den nicht eingetragenen Partner ungeschützt lassen.

Erbrechtliche Situation: Ehe vs. Lebensgemeinschaft

Ein zentrales Risiko beim gemeinsamen Immobilienkauf ist der Todesfall eines Partners. Hier zeigen sich gravierende Unterschiede zwischen Ehepaaren und unverheirateten Paaren:

Verheiratete Paare: Ehegatten genießen ein gesetzliches Erbrecht. Stirbt ein Ehepartner, erbt der überlebende automatisch einen gesetzlichen Anteil am Nachlass – in der Regel mindestens 50 % der Erbmasse, ggf. mehr (abhängig von vorhandenen Kindern oder Verwandten). Die Ehepartner leben (ohne Ehevertrag) im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass neben dem Erbe auch ein pauschaler Zugewinnausgleich im Todesfall erfolgt, der dem überlebenden Ehegatten ein zusätzliches Viertel des Nachlasses zuspricht. Ergebnis: Der verwitwete Ehepartner steht rechtlich vergleichsweise gut da und kann im Regelfall das gemeinsame Haus übernehmen, sofern keine testamentarischen Gegenverfügungen vorliegen.
Unverheiratete Paare: Hier gibt es kein gesetzliches Erbrecht für den Lebensgefährten. Verstirbt ein Partner ohne Testament, erben ausschließlich die gesetzlichen Verwandten* (Kinder, sonst Eltern, Geschwister etc.), der überlebende Partner geht leer aus. Selbst Jahrzehnte gemeinsames Zusammenleben schützen nicht davor – das Gesetz stellt Nicht-Verheiratete hier völlig gleich mit Fremden. Für unverheiratete Paare ist es daher zwingend erforderlich, mit einem Testament oder Erbvertrag vorzusorgen. Nur dadurch kann der Partner im Todesfall als Erbe eingesetzt oder mit einem Vermächtnis bedacht werden, um die Immobilie zu halten. Ohne letztwillige Verfügung droht schlimmstenfalls der Verkauf des gemeinsamen Hauses, weil der Hinterbliebene die Miterben (z.B. Eltern des Verstorbenen) auszahlen müsste.

Neben der verteilungsmäßigen Erbfolge spielt auch die Erbschaftsteuer eine große Rolle. Ehegatten genießen hier einen hohen Freibetrag von 500.000 €, während unverheiratete Partner lediglich 20.000 € steuerfrei erben dürfen. Alles über diesem Betrag unterliegt – bei Nicht-Verheirateten – der hohen Erbschaftsteuer (Steuerklasse III), was bei einer wertvollen Immobilie eine erhebliche finanzielle Belastung bedeuten kann. Beispiel: Ein unverheirateter Partner erbt den 50%-Anteil am gemeinsam gekauften Haus im Wert von 300.000 €. Ohne weitere Vorkehrungen wären hiervon 280.000 € zu versteuern – was den Verkauf des Hauses nötig machen könnte. Ehegatten hingegen könnten diesen Anteil in der Regel steuerfrei übernehmen.

Tipp: Unverheiratete sollten unbedingt frühzeitig ein Testament aufsetzen, in dem sie sich gegenseitig begünstigen. Auch ein Erbvertrag kann sinnvoll sein. Zudem empfiehlt sich zur finanziellen Absicherung eine Risikolebensversicherung (siehe weiter unten), um im Todesfall die Hypothek abzubezahlen und eventuelle Steuerlasten aufzufangen. Verheiratete mit Kindern sollten ebenfalls prüfen, ob ein Testament (z.B. Berliner Testament) gewünscht ist, um den länger lebenden Partner optimal zu stellen.

Steuerliche Unterschiede und Freibeträge

Neben der Erbschaftsteuer gibt es noch weitere steuerliche Aspekte, in denen sich verheiratete und unverheiratete Paare unterscheiden:

Schenkungsteuer: Möchte ein Partner dem anderen z.B. einen hälftigen Hausanteil schenken (oder zuteilen, ohne Zahlung), haben Ehepaare einen Freibetrag von 500.000 € alle 10 Jahre. Unverheiratete haben dagegen nur 20.000 € Freibetrag – alles darüber wird als Schenkung steuerpflichtig. Das kann etwa relevant werden, wenn einer deutlich mehr Eigenkapital zahlt und später ein Ausgleich ohne Gegenleistung stattfinden soll. Bei unverheirateten Paaren können solche internen Ausgleichszahlungen als steuerpflichtige Schenkung gelten, während verheiratete Partner solche Beträge meist steuerfrei übertragen können.
Grunderwerbsteuer: Diese Steuer fällt beim Immobilienkauf in Deutschland einmalig auf den Kaufpreis an (je nach Bundesland meist 3,5–6,5%). Für Ehegatten gibt es jedoch Ausnahmen: Verkäufe oder Übertragungen von Immobilien zwischen verheirateten Partnern sind von der Grunderwerbsteuer befreit (auch im Falle von Scheidung und Vermögensaufteilung). Unverheiratete Partner können von dieser Befreiung nicht profitieren. Wird also beispielsweise ein bereits gekauftes Grundstück im Nachhinein zur Hälfte auf den Lebensgefährten übertragen, so wird diese Übertragung wie ein normaler Verkauf besteuert – selbst wenn kein Geld fließt. Unverheiratete zahlen also Grunderwerbsteuer auf jeden Eigentumsübergang; verheiratete können durch geschickte Gestaltung (z.B. zunächst nur einer kauft, später hälftige Übertragung steuerfrei) Steuern sparen. In der Praxis kaufen Paare aber meist gleich gemeinsam, sodass für beide Ehe- wie auch Lebenspartner einmalig Grunderwerbsteuer auf ihren Anteil anfällt.
Einkommensteuer: Zwar betrifft dies nicht direkt den Hauskauf, doch der Vollständigkeit halber: Verheiratete können in Deutschland vom Ehegattensplitting profitieren – ihre Einkommen werden zusammen veranlagt, was je nach Einkommensunterschieden eine erhebliche Steuerersparnis bedeuten kann. Das schafft finanziell mehr Spielraum für die Immobilienfinanzierung. Unverheiratete werden individuell besteuert und haben diesen Vorteil nicht. Allerdings können auch unverheiratete Eigentümer z.B. beide das Baukindergeld (wenn verfügbar) oder Wohn-Riester nutzen, soweit es staatliche Förderungen gibt – hier wird nicht nach Trauschein unterschieden.

Fazit zu Steuern: Verheiratet zu sein bringt in Bezug auf Immobilientransaktionen deutliche steuerliche Vorteile (insbesondere bei Schenkung/Erbe und Grunderwerbsteuerfreiheit untereinander). Unverheiratete Paare sollten diese Nachteile kennen und gegebenenfalls mit Hilfe eines Steuerberaters Gestaltungen suchen, um die Belastung zu minimieren – oder zumindest finanziell vorsorgen, damit im Ernstfall keine Zahlungsschwierigkeiten auftreten. Oft ist es sinnvoll, größere Vermögensübertragungen (z.B. Überschreibung des Hausanteils) erst nach einer Heirat vorzunehmen, wenn das für das Paar in Frage kommt.

Trennung, Scheidung und Vermögensaufteilung

Kein Paar beschäftigt sich gern mit dem Gedanken an eine mögliche Trennung – doch gerade beim gemeinsamen Hauskauf muss dieses Szenario bedacht werden. Die rechtlichen Konsequenzen unterscheiden sich hier stark je nachdem, ob das Paar verheiratet ist oder nicht:

Verheiratete Paare (Scheidung): Bei einer Scheidung gilt in aller Regel der Güterstand der Zugewinngemeinschaft (sofern kein Ehevertrag anderes regelt). Das bedeutet: Jeder behält zwar formal sein Eigentum, aber es findet ein Zugewinnausgleich statt. Hat ein Ehepartner während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut als der andere, muss er davon die Hälfte abgeben. Immobilienwerte werden in diesen Ausgleich einbezogen, selbst wenn nur einer im Grundbuch steht. Konkret heißt das: Sollte ein Partner Alleineigentümer des Hauses sein, wird die Wertsteigerung des Hauses von der Hochzeit bis zur Scheidung beim Zugewinnausgleich berücksichtigt. Der nicht im Grundbuch stehende Partner hätte also zumindest einen finanziellen Ausgleichsanspruch. Gehört die Immobilie beiden (z.B. je 50/50), so ist sie bereits gemeinsames Vermögen. Im Scheidungsverfahren muss dann entschieden werden, was mit dem Haus geschieht: Möglichkeiten sind, dass einer den anderen auszahlt und alleiniger Eigentümer wird, oder dass die Immobilie verkauft und der Erlös geteilt wird. Können sich die Partner einvernehmlich einigen, ist das der beste Weg. Andernfalls kann ein Gericht im Rahmen des Scheidungsverfahrens eine Lösung herbeiführen, notfalls auch über eine Teilungsversteigerung (siehe unten). Wichtig: Schenkungen der Eltern an eines der Ehegatten (z.B. Zuschüsse fürs Haus) bleiben beim Zugewinn unberücksichtigt, wenn sie sauber dokumentiert sind. Es lohnt sich also, private Zuwendungen von Familien schriftlich festzuhalten, damit im Scheidungsfall klar ist, was nicht geteilt werden muss.
Unverheiratete Paare (Trennung): Hier gibt es keinen automatischen Zugewinnausgleich und keine speziellen gesetzlichen Regelungen zur Vermögensverteilung. Es zählt im Grunde nur, was im Grundbuch steht und vertraglich vereinbart wurde. Haben beide Partner gemeinsam 50/50 gekauft, so sind sie bei einer Trennung Miteigentümer zu gleichen Teilen. Dann muss entschieden werden: Wer übernimmt das Haus, wer zieht aus, und wie wird der andere finanziell abgefunden? Oft kann einer allein die laufende Finanzierung nicht stemmen, oder keiner will den anderen auszahlen – dann bleibt meist nur der Verkauf an Dritte als Ausweg. Können sich die Ex-Partner nicht einigen, droht die Teilungsversteigerung (gerichtliche Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft). Diese führt fast immer zu finanziellen Einbußen und sollte möglichst vermieden werden. Tatsächlich ist fast jeder vierte Zwangsversteigerungsfall in Deutschland eine solche Auseinandersetzung unter Miteigentümern – ein warnendes Beispiel dafür, wie teuer Streit um die Immobilie enden kann.
Wenn nur einer im Grundbuch steht, hat dieser im Trennungsfall das Haus allein inne. Der außenstehende Partner hat keinerlei Anspruch auf das Eigentum. In manchen Fällen kann er zwar anteilige Investitionen geltend machen (Stichwort „gemeinschaftsbezogene Zuwendungen“), doch das ist juristisch kompliziert und unsicher. De facto steht der Nicht-Eigentümer meist mit leeren Händen da – er kann höchstens versuchen, Ausgleichszahlungen für mitfinanzierte Kredite oder Renovierungen einzuklagen, was aber schwierig nachzuweisen ist. Dieses drastische Szenario unterstreicht: Ohne Trauschein und ohne vertragliche Vorkehrungen ist man im Trennungsfall deutlich schlechter gestellt.

Zusammengefasst sollten unverheiratete Paare unbedingt privat vorsorgen, weil sie sonst im Fall einer Trennung keinerlei gesetzlichen Ausgleich bekommen. Ehepaare haben durch den Zugewinnausgleich einen gewissen Schutz, dennoch kann auch hier Streit ums Haus entbrennen, wenn keine klaren Absprachen getroffen wurden. Im nächsten Abschnitt zeigen wir, wie Paare – ob verheiratet oder nicht – sich durch Verträge und Vereinbarungen absichern können.

Vergleich: Verheiratet vs. unverheiratet – Schlüsselaspekte beim gemeinsamen Immobilienkauf

Aspekt	Verheiratetes Paar (Ehe)	Unverheiratetes Paar (Lebensgemeinschaft)
Eigentum/Grundbuch	Beide Partner können als Miteigentümer im Grundbuch stehen (empfohlen). Bei Alleineigentum eines Ehepartners hat der andere kein Eigentumsrecht, aber evtl. Ausgleichsansprüche (Zugewinn).	Beide Partner sollten für gemeinsamen Besitz unbedingt im Grundbuch stehen. Wer nicht eingetragen ist, hat keinen Anspruch auf das Eigentum.
Rechtliche Basis	Gesetzliche Regelungen schützen Ehepartner (Zugewinngemeinschaft, Unterhalt, Witwenrente etc.). Viele Fragen sind automatisch geklärt.	Gesetz behandelt die Partner wie Fremde. Keine automatische Vermögensaufteilung bei Trennung, kein Unterhaltsanspruch, keine Absicherung ohne eigene Vereinbarungen.
Trennung/Scheidung	Zugewinnausgleich: Wertzuwächse während der Ehe werden hälftig ausgeglichen. Haus muss einvernehmlich aufgeteilt oder verkauft werden; ansonsten Scheidungsgericht/Teilungsversteigerung.	Keine gesetzliche Vermögensregel. Bei gemeinsamen Eigentum: Einigung nötig, sonst Teilungsversteigerung. Bei Alleineigentum: kein Anspruch des Partners (nur komplizierte Ersatzansprüche möglich).
Erbrecht	Ehegatte ist gesetzlicher Erbe (neben Kindern/Familie) und erhält mindestens 50 % vom Nachlass, plus pauschalen Zugewinnausgleich von 25 %. Meist kann der überlebende Ehepartner im Haus bleiben.	Partner ist nicht erbberechtigt. Ohne Testament erben die Verwandten des Verstorbenen; Partner geht leer aus und muss evtl. ausziehen oder Miterben auszahlen.
Steuern bei Erbe/Schenkung	Hohe Freibeträge: 500.000 € bei Erbschaft/Schenkung zwischen Ehepartnern. Familienheim kann unter Umständen steuerfrei vererbt werden.	Nur 20.000 € Freibetrag; darüber hohe Erbschaft-/Schenkungsteuer (bis zu 30 %). Ein vom Partner geerbter Immobilienanteil kann zu hoher Steuerlast führen, wenn kein Heiratsstatus besteht.
Grunderwerbsteuer	Käufe/Übertragungen zwischen Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Beim gemeinsamen Kauf zahlen Ehepartner wie alle Käufer die Steuer auf ihren Anteil.	Keine Steuerbefreiung bei Übertragungen zwischen Partnern. Bei gemeinsamer Anschaffung zahlt jeder seinen Anteil. Eine spätere Übernahme des Anteils des anderen Partners löst erneut Grunderwerbsteuer aus.
Haftung für Kredit	Meist gemeinsame Kreditaufnahme als Ehepaar – beide haften gesamtschuldnerisch. Keine Unterschied zu Unverheirateten aus Banksicht. Bei Alleinkredit eines Ehepartners haftet nur dieser, der andere hat aber auch keine Rechte an der Immobilie.	Gemeinsamer Kredit üblich – beide haften jeweils für die volle Darlehenssumme. Die Bank macht keinen Unterschied, ob das Paar verheiratet ist oder nicht. Wichtig: interne Vereinbarungen für Zahlungen treffen, da gesetzlich keine speziellen Regelungen bestehen.

Finanzierung und Kreditaufnahme: Baufinanzierung für Paare

Die Finanzierung ist ein Kernstück jedes Immobilienerwerbs – und bei Paaren kommt hinzu, dass zwei Personen beteiligt sind. Banken prüfen die Kreditwürdigkeit beider Partner, wenn man gemeinsam einen Immobilienkredit beantragt, und in der Regel müssen auch beide den Darlehensvertrag unterschreiben. Für das Geldinstitut spielt es dabei keine Rolle, ob Sie verheiratet sind oder nicht – entscheidend sind Einkommen, Sicherheiten und Bonität. Tatsächlich ist es gängige Praxis, dass Paare den Hauskauf gemeinsam finanzieren und entsprechend beide als Kreditnehmer auftreten.

Gemeinsamer Kredit: Unterschreiben beide Partner den Darlehensvertrag, haften sie gesamtschuldnerisch für die volle Kreditsumme. Das heißt, jeder von Ihnen ist gegenüber der Bank zu 100 % für die Rückzahlung verantwortlich – unabhängig davon, wer die Raten tatsächlich zahlt oder welcher Anteil am Eigentum besteht. Fällt ein Partner z.B. durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit als Zahler aus, muss der andere die Raten allein weitertragen. Diese totale gegenseitige Haftung sollte Paaren bewusst sein: Die Bank kann im Ernstfall die gesamte Darlehenssumme von jedem einzelnen Partner fordern. Aus Sicht der Bank erhöht eine gemeinsame Finanzierung allerdings auch die Sicherheit, da zwei Einkommen und Vermögen haften.

Kreditaufnahme unverheiratet vs. verheiratet: Für Banken macht der Trauschein wie erwähnt kaum einen Unterschied – beide Partner werden wirtschaftlich geprüft. Allerdings könnten indirekt Faktoren eine Rolle spielen: Verheiratete haben durch gemeinsames Wirtschaften oft höhere Sicherheiten (z.B. ein Partner kann für den anderen bürgen). Unverheiratete werden manchmal als gleichberechtigte Geschäftspartner betrachtet. In der Praxis behandeln die meisten Banken Paare jedoch identisch. Wichtig zu wissen: Bei Verheirateten ohne Eigenes Einkommen kann es vorkommen, dass die Bank verlangt, den Ehepartner mit in den Kreditvertrag aufzunehmen, selbst wenn er kein eigenes Einkommen hat – einfach weil er Miteigentümer der Immobilie wird. Unverheiratete können theoretisch entscheiden, dass nur der Hauptverdiener den Kredit aufnimmt (um den anderen nicht haftbar zu machen), doch wenn beide im Grundbuch stehen sollen, wird die Bank in aller Regel auch beide als Kreditnehmer verlangen. Denn sollte nur einer den Kredit schultern und ausfallen, hätte die Bank sonst keinen Zugriff auf den Miteigentümer.

Interne Aufteilung und Zahlung der Raten: Paare sollten unbedingt besprechen und festlegen, wer welchen Teil der monatlichen Rate trägt. Oft orientiert man sich am Einkommen oder daran, wer welchen Eigentumsanteil hat. Rechtlich haftet zwar jeder gegenüber der Bank für die volle Rate, aber intern kann man vereinbaren, dass z.B. jeder 50 % zahlt oder der Besserverdienende einen größeren Anteil übernimmt. Solche Absprachen gehören idealerweise schriftlich festgehalten – sei es im Partnerschaftsvertrag (für unverheiratete) oder zumindest formlos in einer Haushaltskasse-Abmachung. So entsteht bei möglichen Unstimmigkeiten später kein Streit darüber, wer wie viel gezahlt hat.

Szenario Trennung und Kredit: Was passiert mit dem laufenden Immobilienkredit, wenn das Paar sich trennt? Die Bank wird beide Vertragspartner weiterhin in die Pflicht nehmen, bis der Kredit abbezahlt ist. Eine Trennung ändert am Kreditvertrag nichts – Sie bleiben gemeinsam zahlungspflichtig. In der Praxis gibt es mehrere Lösungsansätze: Einer übernimmt das Haus allein und löst den anderen aus (dazu muss jener aus dem Kredit entlassen und der Kreditvertrag umgeschrieben werden – das setzt sehr gute Bonität des verbleibenden Schuldners voraus und die Bank muss zustimmen). Oder die Immobilie wird verkauft und mit dem Erlös der Kredit abgelöst (vorher ist meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig, falls der Kredit noch innerhalb der Zinsbindung gekündigt wird). Im schlimmsten Fall, wenn niemand zahlen kann, droht die Zwangsversteigerung. Daher sollten Paare auch für dieses Szenario im Partnerschafts- oder Ehevertrag Regelungen treffen, wer das vorrangige Recht erhält, die Immobilie zu übernehmen, und wie der andere entschädigt wird – um nicht unnötig in eine Versteigerung zu geraten.

Absicherung des Kredits: Zahlungsausfall, Trennung und Todesfall

Ein wichtiger Punkt bei der Finanzierung ist die Absicherung gegen unvorhergesehene Ereignisse. Folgende Maßnahmen sollten Paare prüfen:

Restschuld- oder Ratenausfallversicherung: Diese speziellen Versicherungen springen ein, wenn ein Kreditnehmer z.B. durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit die Raten vorübergehend nicht zahlen kann. Allerdings sind solche Policen oft teuer und nicht immer empfehlenswert. Ein solides finanzielles Polster (Notgroschen für einige Monatsraten) kann im Falle von Jobverlust ebenfalls helfen.
Risikolebensversicherung: Besonders sinnvoll für Paare mit Immobilienkredit ist eine Risikolebensversicherung über Kreuz. Das bedeutet: Jeder Partner schließt eine Police ab, die im Todesfall die verbleibende Kreditschuld abdeckt und als Begünstigten den jeweils anderen einsetzt. So wird sichergestellt, dass im Falle des Ablebens eines Partners der Hinterbliebene genügend Geld erhält, um den restlichen Kredit sofort zu tilgen und das Haus behalten zu können. Ohne eine solche Versicherung könnte der überlebende Partner neben der Trauer auch noch in finanzielle Not geraten, falls er alleine die Bankverbindlichkeiten nicht stemmen kann.
Berufsunfähigkeitsversicherung: Ein Unfall oder schwere Krankheit kann dazu führen, dass ein Partner dauerhaft kein Einkommen mehr erzielt. In so einem Fall hilft eine Berufsunfähigkeitsversicherung, um dennoch die Kreditraten weiterzahlen zu können. Gerade wenn beide auf zwei Einkommen kalkuliert haben, kann der Ausfall eines Gehalts die Finanzierung gefährden.
Gemeinsame Reserve und Tilgungsplan: Paare sollten einen konservativen Tilgungsplan wählen, der auch bei Zinserhöhungen oder temporärem Gehaltsausfall tragbar ist. Eine vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeit im Darlehen und das Ansparen eines Notfallfonds (für Reparaturen oder finanzielle Engpässe) schaffen zusätzliche Sicherheit.

Achtung: Versäumen Sie nicht, rechtzeitig auch die Gebäudeversicherung für Ihr Haus abzuschließen (oft verlangt die Bank den Nachweis sogar zur Kreditbedingung). Bei Einzug sollte außerdem geklärt sein, wer welche Versicherungen benötigt (Hausratversicherung, ggf. Rechtsschutz, wenn vermietet auch eine Vermieterhaftpflicht etc.). Diese betreffen zwar beide Paare gleichermaßen, aber es schadet nicht, all dies im Vorfeld gemeinsam zu organisieren.

Vertragliche Absicherung: Partnerschaftsvertrag, Gesellschaftsvertrag & Co.

Rechtliche Verträge und Abmachungen sind das A und O, um beim gemeinsamen Immobilienkauf klare Verhältnisse zu schaffen – insbesondere für unverheiratete Paare, aber auch für Ehepaare in speziellen Situationen.

Hier erläutern wir, welche Vereinbarungen es gibt und was darin geregelt werden sollte.

Partnerschaftsvertrag für unverheiratete Paare

Der Partnerschaftsvertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen nicht verheirateten Partnern, der wichtige Fragen rund um das gemeinsame Leben und Vermögen regelt. Er muss nicht zwingend notariell beurkundet sein, doch eine notarielle Beglaubigung erhöht die Rechtssicherheit. Beim Hauskauf ohne Trauschein ist ein solcher Vertrag dringend zu empfehlen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Wichtige Punkte, die im Partnerschaftsvertrag zum Immobilienkauf geregelt werden können:

Eigentumsanteile und Investitionen: Dokumentation, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat, und Festlegung der Eigentumsverteilung (muss mit dem Grundbucheintrag übereinstimmen). Auch besondere Beiträge, etwa Ausbau in Eigenleistung, können erwähnt werden. So ist nachvollziehbar, welche Leistungen jeder erbracht hat.
Finanzierung und Kostenverteilung: Wer zahlt welche Kreditraten? Wie werden laufende Kosten (z.B. Instandhaltung, Nebenkosten) aufgeteilt? Hier sollte ein transparenter Modus vereinbart sein, damit nicht einer die Hauptlast trägt, ohne Ausgleich dafür zu bekommen.
Nutzung und Lasten: Falls das Paar sich trennt, aber einer zunächst im Haus wohnen bleibt – wird dafür eine Miete an den ausgezogenen Partner gezahlt? Wie wird mit Nutzungsentschädigungen umgegangen? Solche Szenarien kann man vorab definieren.
Wertsteigerung und Renovationen: Investieren die Partner in Umbauten oder Modernisierungen, sollte festgehalten werden, ob und wie sich dies auf ihre Anteile auswirkt. Denkbar ist eine Klausel, dass größere Wertsteigerungen beim Verkauf anteilig der eingebrachten Mittel verteilt werden.
Trennung und Verkauf: Das heikelste Thema – was passiert im Trennungsfall mit dem Haus? Im Vertrag lässt sich vereinbaren, wer ein Vorkaufsrecht am Anteil des anderen hat (z.B. Partner A darf zuerst den Anteil von B übernehmen, bevor ein Verkauf an Dritte erfolgt). Ebenso kann man Regeln setzen, bis wann ein Partner im Haus wohnen bleiben darf, wie eine Auszahlung berechnet wird oder unter welchen Bedingungen das Haus verkauft wird. Auch die Vermeidung einer Teilungsversteigerung kann durch einvernehmliche Klauseln angestrebt werden (etwa Mediationsverfahren vor einer Verkauf-Entscheidung).
Todesfallregelung: Obwohl dies primär im Testament erfolgt, kann im Partnerschaftsvertrag festgehalten werden, dass beide einander begünstigen wollen und z.B. keine Verfügungen treffen, die den anderen gefährden. Der Vertrag kann die Verpflichtung enthalten, ein wechselseitiges Testament zu errichten.

Ein Partnerschaftsvertrag bietet viel Freiheit und kann an die individuelle Situation angepasst werden. Es ist ratsam, sich bei der Erstellung von einem Anwalt für Familien- oder Immobilienrecht unterstützen zu lassen. So stellen Sie sicher, dass alle Eventualitäten rechtswirksam abgedeckt sind und der Vertrag im Ernstfall Bestand hat.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Eigentümermodell

Eine interessante Alternative – vor allem für unverheiratete Paare – ist es, anstelle von zwei Privatpersonen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen zu lassen, die dann formal als Käuferin und Eigentümerin der Immobilie im Grundbuch eingetragen wird. Die beiden Partner sind in diesem Fall Gesellschafter der GbR und regeln ihre Anteile und Rechte im Gesellschaftsvertrag.

Vorteile einer GbR-Lösung: Im Gesellschaftervertrag der GbR können ähnlich wie im Partnerschaftsvertrag alle wichtigen Punkte festgelegt werden (Anteile, Kosten, Ausstieg bei Trennung, etc.). Der große Unterschied: Änderungen der Besitzanteile sind innerhalb der GbR später flexibel möglich, ohne dass jedes Mal das Grundbuch geändert werden muss. Beispielsweise könnten die Partner vereinbaren, dass bei Austritt eines Gesellschafters die GbR dem verbleibenden Partner das Haus überträgt. Da die GbR die eingetragene Eigentümerin bleibt, spart man sich Notarkosten und Grunderwerbsteuer, die sonst bei jeder Übertragung zwischen Privatpersonen anfallen würden. Auch kann eine GbR neue Gesellschafter aufnehmen (z.B. im Erbfall die Kinder), ohne dass sich im Grundbuch die Eigentümerstellung ändert – dort bleibt die GbR als solche bestehen.

Nachteile einer GbR: Die Gründung und Führung einer GbR bedeuten formal mehr Aufwand. Ab einer gewissen Vermögensgröße der GbR (wozu die Immobilie zählt) besteht Buchführungspflicht, was administrativ aufwendig sein kann. Zudem haften die Gesellschafter einer GbR persönlich und gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten – was aber beim Immobilienkredit keinen großen Unterschied macht, da beide Partner ohnehin haften. Wichtig ist ein detaillierter Gesellschaftsvertrag, damit bei Streit die Auflösungsmodalitäten klar sind. Ein weiterer Punkt: Die Auflösung einer GbR (bei Trennung) führt im Ergebnis auch wieder zur Notwendigkeit, die Immobilie an jemanden zu übereignen oder zu verkaufen – auch dann können Grunderwerbsteuer und Kosten anfallen, wenn nicht clever gestaltet.

GbR vs. Partnerschaftsvertrag: Beide Ansätze lassen sich auch kombinieren – man kann eine GbR gründen und zusätzlich im Gesellschaftsvertrag alle Partnerschafts-Aspekte regeln. Für viele Paare genügt jedoch ein klassischer Partnerschaftsvertrag, solange die Eigentumsanteile klar im Grundbuch stehen. Eine GbR lohnt vor allem, wenn Flexibilität bei Eigentumswechseln gewünscht ist oder wenn man mit mehr als zwei Parteien Eigentum halten will.

Ehevertrag oder spezielle Vereinbarungen für Ehepaare

Auch verheiratete Paare können im Zusammenhang mit einer Immobilienanschaffung über vertragliche Sonderregelungen nachdenken. Zwar bietet die Ehe an sich schon rechtliche Rahmen (wie Zugewinngemeinschaft), doch manchmal sind individuelle Absprachen sinnvoll:

Ehevertrag (modifizierter Zugewinn): Wenn einer der Ehepartner erheblich mehr Eigenkapital in den Immobilienkauf einbringt (z.B. durch Erbe oder Schenkung von seinen Eltern), kann ein Ehevertrag regeln, dass diese Einlage im Scheidungsfall ausgeklammert oder anders bewertet wird. Zwar werden Schenkungen an einen Ehepartner ohnehin beim Zugewinn nicht berücksichtigt, aber ein Vertrag kann weitere Vermögenswerte schützen oder einen abweichenden Verteilungsschlüssel festlegen.
Nutzungsvereinbarungen: Manche Ehepaare treffen schriftliche Abmachungen, wer im Falle einer Trennung vorläufig im Haus wohnen bleiben darf und wie die Kosten dann getragen werden (vorweggenommene Nutzungsregel). Dies kann im Ehevertrag oder separat festgehalten werden.
Testamentarische Absicherung: Ehepartner sollten – falls Kinder da sind – überlegen, ob ein Berliner Testament sinnvoll ist, um sich gegenseitig zum Alleinerben einzusetzen und so zu verhindern, dass die Immobilie beim Tod eines Partners teilweise sofort an die Kinder fällt. Zwar genießt der überlebende Ehegatte ein gesetzliches Erbrecht, doch ein individuelles Testament kann den Besitz des Familienheims oft unkomplizierter beim Partner belassen.

Grundsätzlich haben Ehepaare einen Startvorteil durch das bestehende Rechtsgerüst. Dennoch gilt: Ein offenes Gespräch über finanzielle Erwartungen, faire Verteilung und Worst-Case-Szenarien ist auch für Verheiratete unerlässlich. Im Zweifel kann eine rechtliche Beratung helfen, ob ein Ehevertrag oder andere Vereinbarungen im individuellen Fall ratsam sind.

Schritt-für-Schritt-Checkliste für Paare vor dem Hauskauf

Ein gemeinsamer Immobilienerwerb ist komplex.

Mit dieser Checkliste stellen Paare sicher, dass sie an alle wichtigen Punkte gedacht haben, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben:

Finanzielle Ausgangslage prüfen ✅: Setzen Sie sich zusammen und verschaffen Sie sich einen vollständigen Überblick über Ihre Finanzen. Wie hoch ist Ihr gemeinsames Budget? Wie viel Eigenkapital bringen Sie beide ein? Prüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit (Schufa-Score, Einkommen, bestehende Kredite) und berechnen Sie, welche monatliche Rate Sie sich zusammen maximal leisten können. Planen Sie dabei konservativ und lassen Sie Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.
Budget und Fördermöglichkeiten klären ✅: Informieren Sie sich über mögliche Fördermittel oder spezielle Konditionen. Gibt es zinsgünstige KfW-Darlehen, Förderprogramme Ihres Bundeslandes oder (falls Kinder geplant/haben) Wohnbau-Förderungen für Familien? Klären Sie auch, ob Familien oder Freunde finanzielle Unterstützung beisteuern (Schenkung oder Darlehen) – und wie Sie diese Mittel einsetzen wollen. All das beeinflusst Ihr Gesamtbudget.
Eigentumsverhältnisse festlegen ✅: Besprechen Sie, wie die Eigentumsaufteilung aussehen soll. Halbe-halbe ist üblich, aber wenn einer deutlich mehr bezahlt, können auch andere Quoten sinnvoll sein. Entscheiden Sie, ob beide Partner als Käufer auftreten (dringend zu empfehlen, sofern beide investieren). Falls Sie unverheiratet sind und überlegen, nur einen ins Grundbuch zu nehmen, machen Sie sich die Risiken bewusst. Treffen Sie die Entscheidung vor dem Notartermin, damit der Kaufvertrag korrekt aufgesetzt wird. Halten Sie auch fest, wer die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) in welcher Höhe übernimmt.
Rechtliche Beratung & vertragliche Absicherung ✅: Suchen Sie frühzeitig einen Notar oder Anwalt auf, um sich zu möglichen Verträgen beraten zu lassen. Unverheiratete Paare sollten einen Partnerschaftsvertrag aufsetzen lassen, der alle wichtigen Vereinbarungen rund um Hauskauf, Finanzierung, Trennung und Todesfall enthält. Überlegen Sie, ob alternativ eine GbR-Gründung für Sie infrage kommt, und lassen Sie sich dazu beraten. Verheiratete Paare sollten prüfen, ob ein Ehevertrag im Hinblick auf das Immobilienvermögen sinnvoll ist. Eine kurze anwaltliche Beratung kann helfen, teure Fehler oder Lücken zu vermeiden.
Testament und Vollmachten erstellen ✅: Unabhängig vom Trauschein sollten Paare, die gemeinsam Immobilien besitzen, gegenseitig vorausschauend handeln. Erstellen Sie ein Testament, in dem Sie sich im Todesfall gegenseitig begünstigen (bei unverheirateten Paaren absolut notwendig!). Zudem sind Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen sinnvoll: So kann der Partner im Notfall (z.B. bei schwerer Krankheit oder Unfall) finanziell handeln und Entscheidungen treffen. Diese Dokumente schützen Sie beide und Ihre Immobilie vor komplizierten gesetzlichen Vertretungsregelungen.
Finanzierung sorgfältig planen und Angebote einholen ✅: Bevor Sie eine Immobilie verbindlich reservieren, sprechen Sie mit Banken oder einem Baufinanzierungsberater. Lassen Sie sich verschiedene Finanzierungsszenarien durchrechnen, inklusive Tilgungssatz, Zinsbindung und eventueller Sondertilgung. Achten Sie darauf, dass die Rate auch bei Zinsanstieg tragbar bleibt. Nutzen Sie gemeinsame Beratungstermine, um sicherzustellen, dass beide Partner alle Details verstehen und mittragen. Eine professionelle Baufinanzierungsberatung kann oft bessere Konditionen aushandeln und auf Fallstricke hinweisen – das spart Zeit und Geld.
Immobiliensuche & Kaufentscheidung gemeinsam angehen ✅: Definieren Sie gemeinsam Ihre Suchkriterien (Lage, Größe, Budget, Ausstattung). Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für Besichtigungen und achten Sie auf beide Meinungen. Wenn Sie fündig geworden sind: Klären Sie, ob der Preis angemessen ist (Gutachten oder Vergleichswerte) und ob es Mängel gibt. Treffen Sie die Kaufentscheidung gemeinsam und lassen Sie sich im Zweifel Bedenkzeit, um finanzielle Folgen abzuwägen. Überstürzen Sie nichts – ein Hauskauf sollte von beiden Partnern voll unterstützt werden.
Kaufvertrag prüfen und Notartermin vorbereiten ✅: Liegt ein Entwurf des Kaufvertrags vor, lesen Sie ihn beide aufmerksam durch. Klären Sie letzte Fragen mit dem Notar: Stehen beide Partner mit den richtigen Anteilen im Vertrag? Sind alle Nebenabreden schriftlich fixiert? Beim Notartermin selbst müssen beide Käufer anwesend sein (oder einer mit Vollmacht des anderen). Nehmen Sie sich Zeit, der Notar wird den Vertrag vorlesen – hören Sie genau hin. Unterschreiben Sie erst, wenn alles korrekt und verständlich ist. Denken Sie daran, einen gültigen Personalausweis mitzunehmen.
Nach dem Kauf: Absicherungen finalisieren ✅: Nach der Beurkundung haben Sie es fast geschafft. Sorgen Sie nun dafür, dass alle Versicherungen aktiv sind – die Wohngebäudeversicherung sollte ab Übergabe des Objekts laufen, eventuell schließen Sie auch gleich die Risikolebensversicherung ab, falls noch nicht geschehen. Melden Sie die Immobilie gemeinsam bei Bedarf in Ihrer Haftpflichtversicherung an (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bei vermieteten Objekten). Aktualisieren Sie Ihre Adressdaten bei Banken, Versicherungen und dem Arbeitgeber. Falls noch nicht erledigt, lassen Sie jetzt spätestens das wechselseitige Testament unterschreiben. Mit diesen Maßnahmen ist Ihr gemeinsames Eigenheim auch langfristig gut abgesichert.

Diese Checkliste hilft, strukturiert vorzugehen. Jedes Paar hat natürlich individuelle Umstände – passen Sie die Schritte gern an Ihre Situation an. Entscheidend ist, proaktiv alle wichtigen Punkte anzusprechen, statt Probleme aufzuschieben. So vermeiden Sie böse Überraschungen und können dem Abenteuer Hauskauf mit einem sicheren Gefühl entgegensehen.

Sorgfältige Planung und professionelle Beratung lohnen sich

Ein Immobilienkauf als Paar ist ein aufregendes Vorhaben, erfordert aber auch vorausschauende Planung. Insbesondere unverheiratete Paare müssen viele Dinge vertraglich regeln, da das Gesetz sie sonst nicht schützt. Aber auch Ehepaare profitieren von klaren Absprachen – jede Beziehung und finanzielle Situation ist anders. Wer frühzeitig offene Fragen klärt (Eigentumsanteile, Finanzierung, Absicherung für Partner und Familie), kann spätere Konflikte vermeiden. Die Erfahrungen zeigen: Investieren Sie etwas Zeit und Mühe in notarielle Verträge, Testamente und Finanzierungsplanung, dann ist Ihr “Projekt Eigenheim” auf einem soliden Fundament gebaut.

Am Ende zahlt sich die gründliche Vorbereitung aus – Ihr Zuhause gehört zu Ihnen beiden, und im Ernstfall weiß jeder, woran er ist. Nutzen Sie auch die Möglichkeiten einer professionellen Baufinanzierungsberatung, um das optimale Darlehen zu finden und alle Fördermöglichkeiten auszuschöpfen. Experten können Sie durch den Immobilienfinanzierung-Dschungel begleiten, die für Paare passenden Angebote vergleichen und hilfreiche Tipps geben, wie Sie Ihren Partner optimal absichern. Eine unabhängige Beratung in Deutschland ist oft sogar kostenlos für Sie, da der Finanzierungsvermittler vom Kreditgeber vergütet wird. Scheuen Sie sich also nicht, Unterstützung anzunehmen.

Gemeinsam ein Haus zu kaufen, schweißt Paare zusammen – vor allem dann, wenn man offen und fair alle wichtigen Fragen geklärt hat. Mit dem Wissen aus diesem Ratgeber sind Sie bestens gerüstet, um Ihren Traum vom eigenen Heim wahr werden zu lassen.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg und Freude bei Ihrem gemeinsamen Immobilienprojekt! Bei Bedarf stehen wir Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite – zögern Sie nicht, eine unverbindliche Beratung in Anspruch zu nehmen, damit Ihr Hauskauf als Paar von Anfang an unter einem guten Stern steht.