Fördermöglichkeiten für seniorengerechten Umbau einer Altbauwohnung in Brandenburg
Fördermöglichkeiten für seniorengerechten Umbau einer Altbauwohnung in Brandenburg
Eine vermietete Altbauwohnung in Brandenburg lässt sich mit verschiedenen Fördermitteln und Zuschüssen seniorengerecht (barrierearm) umbauen. Im Folgenden sind die relevanten bundesweiten Programme, Landesprogramme Brandenburg und Hinweise auf kommunale Unterstützung dargestellt. Anschließend werden wichtige steuerliche Anreize für Vermieter erläutert. Geplante Maßnahmen wie barrierefreies Bad, schwellenlose Zugänge, Erneuerung der Elektrik und neue Fenster können je nach Programm unterschiedlich förderfähig sein.
Bundesweite Programme (Bund)
Auf Bundesebene stehen vor allem Förderangebote der KfW-Bank sowie Zuschüsse der Pflegekasse und Programme zur energetischen Sanierung zur Verfügung. Die Tabelle gibt einen Überblick:
| Programm | Förderart / -höhe | Förderfähige Maßnahmen | Antrag durch | Info-Link |
| KfW-Programm 159 – Altersgerecht Umbauen (Kredit) | Zinsgünstiger Förderkredit bis 50.000 € pro Wohneinheit. Laufzeit bis 30 Jahre, Zinssatz gemäß KfW-Konditionen. <br>(In Brandenburg kombinierbar mit ILB-Tilgungszuschuss, siehe Landesprogramme.) | Alle Maßnahmen zum Barrierenabbau gemäß KfW-Standard: z. B. bodengleiche Dusche, Barrierefreiheit in Bad/WC, Türverbreiterungen, Abbau von Schwellen, Rampen, Orientierungshilfen, ggf. automatische Tür-/Tor-Antriebe. Einbruchschutz kann kombiniert werden. | Eigentümer (Vermieter oder selbst nutzende Eigentümer); auch Wohnungsunternehmen und WEG sind förderberechtig. Antrag vor Vorhabensbeginn über eine Hausbank. | (BMG) |
| KfW-Programm 455-B – Barrierereduzierung (Investitionszuschuss) (derzeit ausgesetzt) | Investitionszuschuss 10 % der Kosten für Einzelmaßnahmen (max. 2.500 € Zuschuss pro Wohneinheit) bzw. 12,5 % bei umfassendem Umbau zum “Altersgerechten Haus” (max. 6.250 €). ⚠️ Hinweis: Für 2025 stehen keine Bundesmittel bereit; Antragsstopp ab 01.01.2025. | Barrierereduzierende Umbauten im Wohnraum: Insbesondere Badumbau (bodengleiche Dusche, unterfahrbarer Waschtisch, etc.), schwellenlose Wohnungszugänge, Türverbreiterungen, Einbau von Rampen oder Treppenliften, Verbesserungen von Orientierung/Bedienbarkeit (z. B. Notrufsysteme) usw. Technische Mindestanforderungen der KfW (DIN 18040-2 etc.) sind zu erfüllen. | Eigentümer oder Mieter (mit Zustimmung des Vermieters). Antrag vor Beginn online im KfW-Zuschussportal. Auszahlung direkt als Zuschuss (kein Kredit). | (BMG) |
| Bundesförderung effiziente Gebäude – Einzelmaßnahme “Fenster” (BAFA) | Zuschuss 15 % der Investitionskosten für den Austausch von Fenstern und Außentüren zur energetischen Sanierung. Bonus +5 % möglich bei Umsetzung im Rahmen eines geförderten individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP). Förderfähige Kosten pro Wohneinheit bis 30.000 € (bzw. 60.000 € mit iSFP). | Erneuerung von Fenstern und Außentüren an Bestandsgebäuden (Baualter ≥5 Jahre) zur Wärmedämmung und Energieeinsparung. Auch begleitende Arbeiten (z. B. Rollläden mit Wärmeschutz) förderfähig. Hinweis: Ein Energie-Effizienz-Experte muss Planung/Bestätigung übernehmen. | Eigentümer (Vermieter oder selbst Nutzende) des Gebäudes. Mieter in der Regel nicht direkt, da Fenstererneuerung vom Eigentümer durchgeführt werden muss. Antrag vor Umsetzung als Zuschuss über das BAFA-Portal (alternativ Kredit über KfW möglich). | (BAFA) |
| Zuschuss der Pflegekasse – Wohnumfeldverbesserung | Pflegekassen-Zuschuss bis zu 4.180 € pro Maßnahme für anerkannte Pflegebedürftige (Pflegegrad 1–5). Bei mehreren pflegebedürftigen Bewohnern in einer Wohnung bis zum Vierfachen (max. 16.720 € insgesamt) möglich. Kein Eigenanteil, nicht rückzahlbar. | Maßnahmen zur Erleichterung der häuslichen Pflege oder selbstständigen Lebensführung: z. B. barrierefreier Badumbau (bodengleiche Dusche, Haltegriffe), Türen verbreitern, Schwellen entfernen, feste Rampen oder Treppenlift, rollstuhlgerechte Umbauten etc.. Wichtig: Die Maßnahme muss die Pflege zuhause ermöglichen oder erheblich erleichtern. | Mieter (Pflegebedürftige) stellen den Antrag bei der eigenen Pflegekasse. (Auch Eigentümer, die selbst dort wohnen, können beantragen.) Vermieter selbst können nicht direkt beantragen, müssen der baulichen Anpassung aber zustimmen. Antrag vor Maßnahmestart, meist formlos mit Kostenvoranschlag und Pflegenachweis. | (BMG) |
Erläuterungen Bundesprogramme: Die KfW-Förderung (Kredit 159 und ehem. Zuschuss 455-B) richtet sich an alle, unabhängig vom Alter, die Barrieren im Wohnraum reduzieren möchten. Insbesondere Vermieter können die Kreditförderung nutzen, um Mietwohnungen altersgerecht umzubauen; auch Wohnungseigentümergemeinschaften und Wohnungsunternehmen sind antragsberechtigt. Bei den KfW-Programmen muss der Antrag immer vor Beginn der Umbauarbeiten gestellt werden. Wichtig ist zudem die Einhaltung technischer Standards (DIN 18040-2 für Barrierefreiheit etc.), was oft eine Fachplanung erfordert. – Das Pflegekassenzuschuss steht pflegebedürftigen Mietern zu und kann mit anderen Förderungen kombiniert werden, solange insgesamt die Kosten nicht überkompensiert werden. Beispielsweise kann zunächst der Pflegekassenzuschuss von 4.180 € ausgeschöpft und für Restkosten ein KfW-Kredit eingesetzt werden.
Programme des Landes Brandenburg
Das Land Brandenburg fördert den barrierefreien und altengerechten Umbau über die Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB). Es gibt sowohl Direktzuschüsse (vor allem bei Schwerbehinderung der Bewohner) als auch zinsvergünstigte Darlehen. Im Überblick:
| Programm (Land Brandenburg) | Förderart / -höhe | Förderfähige Maßnahmen | Antrag durch | Info-Link |
| ILB-Zuschuss: Behindertengerechte Anpassung von Wohnraum (Richtlinie Wohnraumanpassung) | Zuschuss bis zu 90 % der förderfähigen Kosten. Maximal 12.000 € pro Wohnung für bauliche Maßnahmen und zusätzlich bis 14.000 € für den Einbau von Aufzügen, Hebeliften oder automatischen Türöffnern. Gesamtsumme bis zu 26.000 € möglich. Nicht rückzahlbar. | Nachträglicher barrierefreier (behindertengerechter) Umbau einer bestehenden Wohnung, insbesondere für Rollstuhlnutzung: z. B. Türverbreiterung, Schwellenabbau, bodengleiches Bad (Dusche, WC, unterfahrbares Waschbecken), Umrüstung von Bedienelementen (tiefer gesetzte Schalter, Notruf- und Gegensprechanlagen), Einbau von Halte- und Stützgriffen, Schaffung von Rollstuhl-Rampen oder -Aufzügen (Senkrecht- oder Treppenlift). Maßnahme muss DIN 18040 gerecht sein (voll barrierefrei). Teilmaßnahmen werden ausnahmsweise gefördert, wenn Gesamtpaket nicht nötig (Einzelfallprüfung). | Vermieter oder Mieter der Wohnung (auch Eigentümer in Eigenwohnung möglich) – Voraussetzung: eine schwerbehinderte (schwerstmobilitätseingeschränkte) Person wohnt dort oder zieht ein. Nachweis durch Schwerbehindertenausweis/Gutachten erforderlich. Vermieter müssen sich verpflichten, die Wohnung mind. 10 Jahre* an einen Berechtigten zu vermieten. Antrag direkt bei der ILB vor Maßnahmenbeginn. | (ILB) |
| ILB – Brandenburg-Kredit Altersgerecht Umbauen | Zinsverbilligtes Darlehen (in Kombination mit KfW 159) bis 50.000 € pro Wohneinheit, bis zu 100 % der Umbaukosten finanzierbar. Zinssatz wie KfW-Kredit 159, Laufzeit 10–30 Jahre. Tilgungszuschuss durch ILB: bis 5 % des Darlehensbetrags als Erlass am Ende der Zinsbindung (bei ordnungsgemäßem Verlauf, keine vorzeitige Rückzahlung). Effektiv max. 2.500 € Erlass pro 50.000 € Kredit. | Barrierereduzierende Umbauten in Mietwohnungen/-häusern im Land Brandenburg, analog KfW-Standard “Altersgerechtes Haus / Wohnung”. Alle Maßnahmen zum Abbau von Barrieren gemäß den KfW-Merkblättern sind förderfähig (siehe KfW-Programm 159 oben). Ziel ist die Schaffung barrierearmer und bezahlbarer Mietwohnungen für alle Altersgruppen. Nicht förderfähig: Umbauten in Pflegeheimen, Ferienhäusern, bereits begonnene oder abgeschlossene Vorhaben. | Nur Eigentümer (Investoren): Kommunale Wohnungsgesellschaften, Wohnungsgenossenschaften oder private Vermieter (Eigentümer) von Wohnraum sind antragsberechtigt. Mieter selbst können diesen Kredit nicht beantragen. Antrag vor Vorhabensbeginn direkt bei der ILB, die das KfW-Darlehen durchleitet. Kombination mit anderen Zuschüssen (z. B. KfW-Zuschuss, Pflegekasse) ist zulässig, solange keine Überförderung entsteht. | (FDB), |
Erläuterungen Landesprogramme: Der ILB-Zuschuss (Wohnraumanpassungs-Richtlinie) ist speziell darauf ausgerichtet, schwerbehinderten Mietern das Verbleiben in der Wohnung zu ermöglichen. Er kann einen Großteil der Kosten abdecken (bis 90%) und kommt insbesondere für aufwändige Umbaumaßnahmen zum Tragen, wenn z. B. eine Wohnung rollstuhlgerecht umgestaltet wird. Wichtig ist hier die enge Zweckbindung: Ohne Nachweis einer schwerwiegenden Behinderung und Notwendigkeitsbescheinigung (Schwerbehindertenausweis, ggf. ärztliches Gutachten) wird dieser Zuschuss nicht gewährt. Die Abwicklung erfolgt über die ILB, die auch berät (Infotelefon Wohnungsbau). – Der Brandenburg-Kredit Altersgerecht Umbauen ergänzt das KfW-Darlehen: Er bietet Vermietern in Brandenburg einen Anreiz durch den 5%-igen Tilgungszuschuss, wenn sie ihre Mietobjekte umfassend barrierearm gestalten. Voraussetzung ist, dass die Umbauten den KfW-Standard “Altersgerechte Wohnung” erfüllen (alle relevanten Barrieren müssen reduziert sein). Dieser Kredit eignet sich besonders, wenn hohe Investitionskosten anfallen und ggf. mit weiteren Förderungen kombiniert werden. Die Antragstellung läuft über die ILB, welche Mittel des Landes mit dem KfW-Kredit verbindet.
Weitere Landesförderung: Zusätzlich zur obigen Individualförderung unterstützt Brandenburg im Rahmen der Wohnraumförderung den barrierefreien Umbau von Mietwohnraum zu moderaten Mieten. Im Programm „Generationsgerechtes Wohnen“ (Mietwohnungsmodernisierung) können Vermieter, die sich zur sozial verträglichen Mietpreisgestaltung verpflichten, zinslose Darlehen und Zuschüsse erhalten, z. B. für den nachträglichen Einbau von Aufzügen oder umfassende Modernisierung im Bestand. Diese Förderungen sind jedoch an Auflagen wie belegungsgebundene Mieten und bestimmte Ortsteile (Fördergebietskulissen) geknüpft. Interessierte Vermieter sollten sich hierzu direkt an die ILB oder das brandenburgische Infrastrukturministerium wenden.
Kommunale Ebene (Brandenburg)
Auf kommunaler bzw. lokaler Ebene gibt es in Brandenburg meist keine eigenen Förderprogramme für barrierereduzierende Wohnungsumbauten. Fördermittel für solche Maßnahmen werden in der Regel über die Bundes- und Landesprogramme bereitgestellt. Dennoch ist es ratsam, bei der jeweiligen Stadt oder dem Landkreis nachzufragen, da vereinzelt lokale Initiativen oder Zuschüsse existieren könnten. Beispiele: Manche Kommunen unterstützen den Abbau von Barrieren durch kostenlose Wohnberatung für Senioren und Behinderte oder koordinieren die oben genannten Programme. In Einzelfällen können Sozialämter oder regionale Fördertöpfe (etwa für behindertengerechte Umbauten) bereitstehen, insbesondere wenn der/die Mieter*in finanziell bedürftig ist.
Tipp: Wenden Sie sich an das örtliche Wohnungsamt, den Seniorenbeirat oder die Pflegeberatung der Kommune. Diese Stellen können über aktuelle kommunale Angebote Auskunft geben oder bei Anträgen (z. B. an die Pflegekasse oder ILB) unterstützend beraten.
Steuerliche Anreize und Abschreibungsmöglichkeiten für Vermieter
Unabhängig von direkten Zuschüssen sollten Vermieter die steuerlichen Vorteile einer seniorengerechten Modernisierung nutzen. Hier die wichtigsten Punkte:
- Werbungskostenabzug / Abschreibung: Aufwendungen für den Umbau einer Mietwohnung können in vielen Fällen steuerlich geltend gemacht werden. Erhaltungsaufwand – also Ausgaben für die Erneuerung bestehender Bauteile ohne Erweiterung des Wohnstandards – ist sofort abzugsfähig (als Werbungskosten im Jahr der Zahlung). Dazu zählen typischerweise: die Erneuerung der Elektrik in einem Altbau, der Austausch alter Fenster durch neue (ohne Vergrößerung der Fläche) oder die Modernisierung eines bestehenden Bades. Solche Maßnahmen dienen dem Erhalt bzw. der zeitgemäßen Ausstattung und können entweder sofort in voller Höhe oder (auf Wunsch) gleichmäßig über bis zu 5 Jahre verteilt abgesetzt werden. – Größere Umbauten, die den Standard erhöhen (z. B. Einbau eines zweiten Badezimmers, Anbau eines Aufzugs in ein Mehrfamilienhaus), gelten als Herstellungskosten und werden über die Abschreibung (AfA) des Gebäudes verteilt (meist 2 % p.a. bei Altbauten). Es empfiehlt sich, die Maßnahmen steuerlich von einem Fachmann einordnen zu lassen, um den optimalen Abzug zu erzielen.
- Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Als indirekter finanzieller Anreiz kann ein Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöhen, um einen Teil der Kosten auf die Mieter umzulegen. Laut Gesetz dürfen jährlich 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten als Mieterhöhung angesetzt werden (Dauerhaft, auf die Jahresmiete). Beispiel: Werden 20.000 € für den barrierefreien Umbau investiert, kann die Jahresmiete um bis zu 1.600 € erhöht werden, was z. B. einer monatlichen Steigerung von ca. 133 € entspricht. Voraussetzung: Die Maßnahmen stellen eine Wohnwertverbesserung dar (kein reiner Reparaturaufwand) – dies ist bei barrierefreien Umbauten in der Regel erfüllt, da sie den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen (§ 555b BGB). Zu beachten ist jedoch eine Kappungsgrenze: in 5 Jahren darf die Miete um maximal 3 € pro m² durch Modernisierung steigen (bzw. 2 € bei ohnehin niedriger Miete), um Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen. Hinweis: Eine Modernisierungsumlage ist zusätzlich zu etwaigen Förderzuschüssen möglich, mindert aber nicht die steuerliche Absetzbarkeit der Kosten. Vermieter sollten geplante Mieterhöhungen schriftlich ankündigen und die umlagefähigen Kosten genau darlegen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
- Weitere steuerliche Vorteile: Zusätzlich können Vermieter von der Umsatzsteuerbefreiung der Wohnraumvermietung profitieren – Umbaukosten werden brutto gezahlt, aber die Miete darf trotzdem erhöht werden (kein Ausweis von MwSt. in Miete). Handwerkerleistungen im Zuge der Modernisierung können für selbstnutzende Eigentümer zwar mit einer Steuerermäßigung (20 % der Lohnkosten, max. 1.200 € p.a.) angesetzt werden, doch Vermieter ziehen solche Kosten in aller Regel umfassender als Werbungskosten ab, sodass die spezielle „Handwerkerbonus“-Regelung hier keine zusätzliche Rolle spielt. Sollte der Vermieter selbst behindert oder pflegebedürftig sein und die Wohnung später selbst nutzen, käme ggf. auch ein außergewöhnliche Belastung-Abzug in Betracht– dies ist jedoch ein Sonderfall und für reine Vermietungsobjekte nicht relevant.
Fazit: Durch eine clevere Kombination aus Fördermitteln von Bund, Land und Pflegekasse sowie der Nutzung steuerlicher Abschreibungen und Umlagen lassen sich die Kosten für einen seniorengerechten Umbau deutlich reduzieren. Vermieter sollten frühzeitig planen, alle Anträge vor Baubeginn stellen und sich bei Bedarf professionell beraten lassen (z. B. durch Wohnberatungsstellen, Steuerberater oder Energie-Effizienz-Experten). So wird aus einer Altbauwohnung ein barrierearmes Zuhause – mit finanzieller Unterstützung und ohne unzumutbare Mehrbelastung für Mieter oder Vermieter.
Zuschüsse zur Wohnungsanpassung | BMG
https://www.bundesgesundheitsministerium.de/pflege-zu-hause/zuschuesse-zur-wohnungsanpassung.html
Förderdatenbank – Förderprogramme – Brandenburg-Kredit
KfW Förderung » Finanzierung von altersgerechten Umbau
https://www.pflege.de/barrierefreies-wohnen/kfw-zuschuss/
BAFA – Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle
Behindertengerechte Anpassung von vorhandenem Wohnraum
Brandenburg-Kredit Altersgerecht Umbauen
Förderprogramme der Wohnraumförderung | Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung Brandenburg