Einfamilienhaus in 4 Wohnungen umbauen

3. Oktober 2025 / Immobilien7

Hier ist ein praxisnaher Schritt-für-Schritt-Plan für Deutschland, wie du ein Einfamilienhaus rechtssicher in 4 Wohnungen umplanst und genehmigen lässt – inkl. Bauamt, Architekt, Finanzierung und Teilungserklärung.

(Hinweis: Details können je Bundesland/Gemeinde variieren. Bei Zweifeln: Architekt/Baujurist hinzuziehen.)

Schritt-für-Schritt zur genehmigten 4-Wohnungen-Immobilie

1) Ziel & Standort-Check (Woche 1–2)

Ziele definieren: Eigennutzung vs. Vermietung/Verkauf (WEG).
Lage klären:

  • Gilt Bebauungsplan (§30 BauGB) oder Ortsüblichkeit (§34 BauGB)?
  • Denkmalschutz, Milieuschutz/Erhaltungssatzung, Zweckentfremdungssatzung?
  • Erschließung: Zufahrt, Wasser/Abwasser, Strom/Gas, Telekom.
    Schnell-Check mit dem Bauamt/Architekt: „Umbau EFH → 4 WE grundsätzlich zulässig? Stellplätze?“

Ergebnis: Go/No-Go + grobe Rahmenbedingungen (z. B. zusätzl. Stellplätze, zweiter Rettungsweg, Brandschutzstandard).

2) Finanzierung grob aufsetzen (Woche 1–3)

Kennzahlen: Kaufpreis (falls Ankauf), Baukosten, Nebenkosten (10–15 %), Puffer (10–20 %).
Bankgespräch: Machbarkeits- und Finanzierungsrahmen; Darlehen, Eigenkapital, Zwischenfinanzierung.
Förder-Check: KfW/BAFA (Sanierung, Dämmung, Fenster, Heizung, PV). Programme ändern sich – tagesaktuell prüfen.

Ergebnis: Vorläufige Finanzierungszusage („Indikation“) + Budgetrahmen.

3) Team aufstellen (Woche 2–4)

Pflichtrollen:

  • Architekt (Entwurf, Bauantrag, Koordination)
  • Tragwerksplaner (Statik)
  • Brandschutzplaner (Konzept, je nach GK/LBO)
  • TGA-Planung HLS/Elektro (Schächte, Leitungen, Zähler)
  • Vermesser/Lageplan (amtlicher Lageplan, falls nötig)
    Optional: Schallschutz, Energieberater, Baujurist, Projektsteuerer.

Ergebnis: Angebot/Vertrag, Honorar (HOAI) und Zeitplan.

4) Vorprüfung & Bauvorbescheid (Woche 4–10)

Leistungsbild:

  • Bestandsaufnahme (Aufmaß, Fotos, evtl. Sondagen)
  • Entwurfsskizzen: Wohnungszuschnitte, Rettungswege, Schächte, Stellplätze
  • Gespräch Bauamt (Vorgespräch)
  • Bauvoranfrage/Bauvorbescheid (optional, sehr empfohlen bei 4 WE)

Ergebnis: Schriftliche Einschätzung/Verbindlichkeit (Bauvorbescheid) – minimiert Risiko vor Planungskosten.

5) Entwurfs- & Genehmigungsplanung (Woche 8–16)

Planungsinhalte:

  • Grundrisse/Schnitte/Ansichten 1:100
  • Erschließung je Wohnung: eigene Zähler (Strom, Wasser, ggf. Gas), Briefkästen, Klingel/Video, Gegensprechanlage
  • Brandschutz: Feuerwiderstand Decken/Wände, Wohnungseingangstüren, Rettungswege (1. & 2. Weg), Rauchwarnmelder, ggf. Rauchschutzdruckanlage je nach Gebäude
  • Schallschutz: Decken, Installationsschächte, Wohnungstrennwände (DIN 4109)
  • GEG/Wärmeschutz: Nachweise/Details (Dämmung, Fenster, Wärme­erzeuger, Lüftung)
  • Barriere- & Gebrauchstauglichkeit: wo möglich verbessern
  • Außenanlagen/Stellplätze: Nachweis oder Ablöse gem. Stellplatzsatzung, Fahrradstellplätze

Ergebnis: Genehmigungsreife Unterlagen & Kostenrahmen (DIN 276).

6) Bauantrag einreichen (Woche 16–20)

Typische Unterlagen:

  • Antragsformulare, amtlicher Lageplan
  • Bauzeichnungen 1:100, Baubeschreibung
  • Brandschutzkonzept, Standsicherheitsnachweis (ggf. prüfpflichtig)
  • Wärmeschutz/GEG-Nachweis, Schallschutznachweis
  • Stellplatznachweis bzw. Ablöseerklärung
  • ggf. Entwässerungsantrag, Baumbestand, Abweichungsanträge
    Bearbeitungszeit: je nach Amt 1–6 Monate.

Ergebnis: Baugenehmigung (inkl. Nebenbestimmungen).

7) Ausführungsplanung & Ausschreibung (ab Genehmigung, 4–10 Wochen)

Ausführungsdetails: Maßketten, Knoten, Anschlüsse, Trockenbau-/Schallschutzdetails, Brandschutzanschlüsse, Abdichtungen, Lüftung, Zählerplätze, Unterverteilungen.
Ausschreibung (Leistungsverzeichnisse): Gewerke: Rohbau, Trockenbau, Elektro, HLS, Fenster/Türen, Boden/Fliesen, Maler, Metall/Schlosser, Dach/Abdichtung, Außenanlagen.
Vergabe: Angebote vergleichen, LV-Konformität, Nebenangebote, Referenzen; Vertrag als VOB/B oder BGB-Pauschalvertrag; Zahlungsplan mit Sicherheiten.

Ergebnis: Beauftragte Firmen + Bauzeitenplan (Puffer einplanen).

8) Bauvorbereitung (2–4 Wochen)

Technik & Versorger: Baustrom, Bauwasser, Zähleranträge (NE-4), Telekom, Netzbetreibertermine.
Sicherheit & Versicherung: Baustelleneinrichtung, SiGeKo (falls erforderlich), Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung.
Mieter/Umfeld: Nachbarn informieren, Hausordnung Baustelle, Lärmzeiten.

Ergebnis: Startklar für den Umbau.

9) Umbau & Bauüberwachung (typ. 3–8 Monate)

Ablauf (vereinfachtes Raster):

  1. Entkernung/Schadstoffprüfung (falls Altbau)
  2. Tragende Eingriffe (Öffnungen/Unterzüge) – Statiker-Freigaben
  3. Leitungsführung & Schächte (HLS/Elektro), Brandschutzabschottungen
  4. Decken/Trennwände, Schallschutzaufbauten, Estrich
  5. Fenster/Türen (v. a. Wohnungseingangstüren feuer-/rauchhemmend)
  6. Heizung/Lüftung/Sanitär, Elektro (Unterverteilungen, Zählerplätze)
  7. Innenausbau (Fliesen, Böden, Maler), Treppenhaus, Beleuchtung
  8. Außenanlagen/Stellplätze, Briefkasten-/Klingelanlage, Hausnummer

Qualitätssicherung: Baubesprechungen, Bautagebuch, Prüfungen verdeckter Leistungen, Nachweise sammeln (Material­zeugnisse, Brandschutz).
Kostensteuerung: Nachträge nur schriftlich; Soll-Ist-Kostenreport.

10) Abnahmen & Dokumentation (2–4 Wochen)

Einzelabnahmen: der Gewerke + behördliche Abnahmen (je nach Auflage: Brandschutz, Entwässerung, Rauchschutz).
Schlussabnahme Gesamt: Mängelprotokoll, Fristen, Einbehalte.
Dokumentation (As-Built): Revisionspläne, Anlagenschemata, Prüfprotokolle, Energieausweis (bei Bedarf), Wartungspläne, Bedienungsanleitungen.

Ergebnis: Nutzungsfertige, genehmigungskonforme 4-WE-Immobilie.

11) Teilung in Wohnungseigentum (WEG) – bei Verkauf/Einzelnutzung

Voraussetzung: bauliche Abgeschlossenheit jeder Wohnung (eigen abschließbare Einheit, Küche/Bad; klare Abgrenzung Keller/Abstellräume).
Unterlagen:

  • Aufteilungsplan (Architekt)
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung (Bauaufsicht)
  • Teilungserklärung beim Notar (inkl. Gemeinschafts-/Sondereigentum, Sondernutzungsrechte, TG-Plätze)
    Anmeldung: Grundbuchamt (Anlage von Wohnungsgrundbüchern).

Ergebnis: Rechtssichere Aufteilung – Verkauf einzelner WEs möglich.

12) Vermarktung & Betrieb

Vermietung: Mietkonzept, Zielgruppe, Miethöhen (ortsüblich), Staffeln/Index, Energieausweis.
Verkauf (WEG): Exposé, Kaufpreislogik (m²-Preis, Lage im Haus, Balkon/Fläche), Gewährleistung/Unterlagenmappe.
Betrieb: Hausverwaltung, Nebenkostenstruktur, Wartungsverträge (Brandschutz, Heizung, Lüftung).

Checklisten & Stolperfallen

Pflicht-Themen, die Ämter/Bänke prüfen

  • Nutzungsänderung genehmigt (EFH → 4 WE)
  • Stellplätze nach Satzung (oder Ablöse, + Fahrradplätze)
  • Rettungswege/Brandschutz (2. Rettungsweg, Wohnungstüren, Abschottungen)
  • Schallschutz (DIN 4109)
  • GEG/Wärmeschutz (Dämmstandard, Anlagentechnik)
  • Erschließung & Zähler je Wohnung (Strom/Wasser/Heizung)
  • Abstandsflächen, ggf. Denkmalschutz/Milieuschutz

Häufige Fehler (teuer!)

  • Ohne Vorbescheid geplant → Genehmigung scheitert an Stellplätzen/Fluchtwegen
  • Zähler/Schächte vergessen → später kaum nachrüstbar
  • Flure/Treppenhaus zu schmal → Fluchtweg/Barrierefreiheit verfehlt
  • Schallschutz unterschätzt → Reklamationen/Mietminderungen
  • Brandschutzdetails (Türen, Fugen, Durchdringungen) nicht dokumentiert → Abnahmeprobleme
  • Verträge ohne klares LV/Pauschale → Nachtragslawine

Budget- und Zeit-Orientierung (grobe Erfahrungswerte)

  • Planung & Genehmigung: 3–6 Monate
  • Bauausführung: 4–8 Monate (Komplexität/Bestand entscheidend)
  • Gesamtdauer: 7–14 Monate
  • Nebenkosten Planung/Prüfung: 12–18 % der Baukosten (HOAI/Gutachten)
  • Reserve: 10–20 % Puffer für Bestand/Preisschwankungen

Mini-Fahrplan „in kurz“

  1. Machbarkeitscheck + Bauvorbescheid
  2. Finanzierung fixieren (inkl. Förderungen)
  3. Genehmigungsplanung + Bauantrag
  4. Ausführungsplanung, Ausschreibung, Vergabe
  5. Umbau mit Bauleitung & Nachweisführung
  6. Abnahmen, Doku, optional WEG-Teilung
  7. Vermietung/Verkauf & Betrieb

Bonus: Dokumente, die du am Ende griffbereit haben solltest

  • Baugenehmigung + Nebenbestimmungen
  • As-Built-Pläne, Revisionsunterlagen HLS/Elektro
  • Prüf-/Abnahmeprotokolle (Brandschutz, Dichtheit, E-Messungen)
  • Energieausweis, Bedienungs-/Wartungspläne
  • Teilungserklärung + Abgeschlossenheitsbescheinigung (falls WEG)
  • Verträge/Garantien/Gewährleistungsfristen