Ehegattenschaukel
Die Ehegattenschaukel: Steuern sparen mit Immobilien – so funktioniert’s
Die Ehegattenschaukel gehört zu den effektivsten legalen Steuersparmodellen im Bereich der Immobilieninvestitionen.
Gerade bei vermieteten Immobilien können Eheleute mit dieser Methode erhebliche steuerliche Vorteile erzielen – vorausgesetzt, die Gestaltung ist durchdacht, rechtlich korrekt und finanztechnisch sauber aufgesetzt.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, was die Ehegattenschaukel ist, wie sie funktioniert, wann sie sich lohnt – und warum es sinnvoll ist, bei der Finanzierung auf einen unabhängigen Baufinanzierungsvermittler zurückzugreifen, der das Modell strukturell begleiten kann.
Eine steuerliche Beratung dürfen, können und wollen wir nicht leisten – sprechen Sie bitte Ihren Steuerberater hierzu an.
Was ist die Ehegattenschaukel?
Die sogenannte Ehegattenschaukel ist eine steueroptimierte Gestaltung innerhalb der Immobilienfinanzierung.
Im Kern geht es darum, dass ein Ehepartner dem anderen eine Immobilie verkauft, die vorher selbst oder gemeinsam gehalten wurde.
Ziel: Der neue Eigentümer kann die Immobilie steuerlich abschreiben, und der Verkäufer realisiert steuerfreie Gewinne, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Das Prinzip in Kürze:
- Ehepartner A besitzt eine vermietete Immobilie.
- Nach Ablauf der Spekulationsfrist (10 Jahre bei vermieteten Objekten) verkauft A die Immobilie an Ehepartner B.
- Der Verkauf erfolgt zum Marktwert – nicht geschenkt oder unter Preis.
- Ehepartner B nimmt zur Finanzierung ein Immobiliendarlehen auf.
- Die Zinsen und Abschreibungen (AfA) kann B steuerlich geltend machen.
- Ehepartner A erhält den Kaufpreis steuerfrei und kann das Geld ggf. reinvestieren.
Ehegattenschaukel Infografik
Wann ist die Ehegattenschaukel sinnvoll?
Die Ehegattenschaukel ist besonders attraktiv, wenn…
- eine Immobilie steuerfrei verkauft werden kann (Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen),
- ein Ehepartner hohe Einkünfte hat, die steuerlich optimiert werden sollen,
- die Immobilie vermietet ist,
- neue Abschreibungen und Zinsen steuerlich genutzt werden sollen,
- das Paar gemeinsam Vermögen aufbauen will, ohne neue Immobilien kaufen zu müssen,
- und beide Partner eine gewisse Bonität mitbringen, um den Finanzierungsprozess rechtssicher zu gestalten.
Vorteile der Ehegattenschaukel im Überblick
✔ Steuerfreier Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist
✔ Neuer Eigentümer kann steuerlich abschreiben (AfA)
✔ Zinsen des Darlehens steuerlich absetzbar
✔ Kapital bleibt in der Familie – Vermögen wird nicht „verbraucht“
✔ Liquidität durch Darlehen – Rückfluss zur Reinvestition möglich
✔ Flexibilität bei der Vermögensstrukturierung in der Ehe
Voraussetzungen und Fallstricke
Ehegattenschaukel
Die Ehegattenschaukel ist nicht risikofrei, wenn sie unsachgemäß gestaltet wird.
Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit das Modell rechtlich und steuerlich funktioniert:
1. Realer Verkauf zum Marktwert
Der Verkauf zwischen den Ehepartnern muss notariell beurkundet und zum tatsächlichen Verkehrswert durchgeführt werden. Ein „Scheinverkauf“ oder Schenkung mit Verkaufsetikett wird vom Finanzamt nicht anerkannt.
2. Eigenständige Finanzierung
Der kaufende Ehepartner muss das Darlehen selbst aufnehmen und bedienen – auch wenn das gemeinsame Konto genutzt wird. Es muss erkennbar sein, dass zivilrechtlich und wirtschaftlich getrennt agiert wird.
3. Spekulationsfrist einhalten
Die Immobilie muss sich mindestens 10 Jahre im Besitz des verkaufenden Ehepartners befinden, um steuerfrei verkaufen zu können.
4. Keine Selbstnutzung
Die Immobilie sollte nicht selbst bewohnt sein, sondern fremdvermietet. Nur dann greifen die steuerlichen Abschreibungs- und Zinsvorteile.
5. Dokumentation und Gutachten
Ein aktuelles Verkehrswertgutachten empfiehlt sich, um den Marktwert objektiv zu belegen – und Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden.
So läuft die Ehegattenschaukel in der Praxis ab
Schritt-für-Schritt erklärt:
- Analyse der Immobilie
– Ist die Spekulationsfrist erfüllt?
– Wie hoch ist der Marktwert? - Steuerliche Planung
– Wer profitiert mehr von der Abschreibung?
– Wie hoch ist das zu versteuernde Einkommen des „neuen“ Eigentümers? - Finanzierungsstruktur entwickeln
– Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf?
– Welche Tilgung, welche Laufzeit, welche Zinssicherheit sind sinnvoll? - Kaufvertrag erstellen
– Notarielle Beurkundung zum Marktwert - Darlehensvermittlung durch unabhängigen Berater
– Auswahl aus über 400 Banken
– Optimierte Konditionen und strukturierte Bonitätsprüfung - Nach Kauf: steuerliche Nutzung von Zinsen und AfA
– AfA: 2 % jährlich auf den Gebäudeanteil
– Zinsen: als Werbungskosten absetzbar
Beispielrechnung: Wie viel spart man wirklich?
Beispiel: Ehepaar Müller besitzt eine vermietete Eigentumswohnung (Wert 300.000 €). Die Immobilie ist seit über 10 Jahren im Besitz von Herrn Müller. Nun verkauft er sie an seine Ehefrau.
- Frau Müller nimmt ein Darlehen über 250.000 € auf.
- Effektivzins: 3,5 %
- Zinskosten jährlich: ca. 8.750 €
- AfA jährlich: 2 % auf 250.000 € = 5.000 €
→ Steuerlich absetzbar pro Jahr: 13.750 €
Bei einem Steuersatz von 42 % entspricht das einer Steuerersparnis von ca. 5.775 € pro Jahr.
Zusätzlich erhält Herr Müller den Kaufpreis steuerfrei – und kann mit dem Kapital z. B. eine neue Immobilie kaufen oder einen Kredit tilgen.
Wann lohnt sich professionelle Unterstützung?
Die Ehegattenschaukel ist steuerlich attraktiv – aber komplex.
Ein unabhängiger Baufinanzierungsberater hilft Ihnen:
- bei der strukturellen Planung,
- bei der Wahl der passenden Finanzierung,
- bei der bankgerechten Aufbereitung der Unterlagen,
- beim Zinsvergleich von hunderten Kreditinstituten,
- und bei der Absicherung Ihrer gemeinsamen Strategie.
FAQ – häufige Fragen zur Ehegattenschaukel
1. Ist das überhaupt erlaubt?
Ja. Solange der Verkauf real und marktgerecht ist, ist die Ehegattenschaukel vollkommen legal.
2. Können auch unverheiratete Paare das machen?
Theoretisch ja, aber steuerlich ist es dann kein „ehegatteninterner“ Vorgang. Viele Vorteile gelten nur für Ehepaare.
3. Muss ich das Finanzamt informieren?
Die Notare melden den Kauf ohnehin – das Finanzamt prüft bei auffällig niedrigen Kaufpreisen oder Mustern. Daher: Transparenz und Dokumentation sind entscheidend.
4. Was kostet die Beratung?
Die Baufinanzierungsberatung ist bei uns unverbindlich und kostenfrei – unser Honorar zahlt bei Darlehensabschluss die finanzierende Bank.
Die Ehegattenschaukel – legal, clever, aber mit Plan
Die Ehegattenschaukel ist mehr als ein steuerlicher Trick – sie ist eine kluge Finanzierungsstrategie für vermögensbildende Paare, die langfristig denken und ihre Immobilien professionell strukturieren möchten.
Wenn Sie bereits eine vermietete Immobilie besitzen, die Spekulationsfrist abgelaufen ist, und Sie gemeinsam steuerlich optimieren wollen, dann sollten Sie diese Möglichkeit nicht ungenutzt lassen.
Aber Achtung: Ohne professionelle Begleitung kann die Ehegattenschaukel nach hinten losgehen – insbesondere, wenn Finanzierung, Kaufvertrag und steuerliche Nutzung nicht sauber aufeinander abgestimmt sind.
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