Baufinanzierung Eigenkapital

Baufinanzierung Eigenkapital – Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?

Eigenkapital spielt bei jeder Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung eine entscheidende Rolle.

Darunter versteht man alle eigenen finanziellen Mittel, die in den Kauf oder Bau einer Immobilie eingebracht werden – also Geld, das nicht von der Bank als Kredit stammt.

Je höher dieses Polster aus Eigenmitteln, desto geringer fällt der benötigte Kredit aus.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Eigenkapital genau ist, wie viel Eigenkapital empfohlen wird, welche Eigenkapitalarten anerkannt werden und wie sich die Eigenkapitalquote auf Zinsen und Kreditentscheidung auswirkt.

Außerdem beleuchten wir Möglichkeiten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital (100%- und 110%-Finanzierungen) sowie Tipps, wie Sie gezielt Eigenkapital aufbauen können.

Lesen Sie weiter, um Ihre Finanzierung Eigenheim optimal zu planen – für eine sichere und günstige Baufinanzierung.

Was ist Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Unter Eigenkapital versteht man im Kontext der Bau- und Immobilienfinanzierung den Teil der Gesamtfinanzierung, der durch eigene Mittel des Käufers/Bauherrn gedeckt wird. Einfach ausgedrückt: Es ist das Geld oder Vermögen, das Sie selbst einbringen, bevor die Bank ins Spiel kommt.

Dazu zählen Ersparnisse, Vermögenswerte oder bereits bezahlte Werte, die zur Finanzierung der Immobilie genutzt werden können. Das Gegenstück dazu ist das Fremdkapital – der Betrag, den Sie als Darlehen von einer Bank oder einem Finanzierer aufnehmen.

Eigenkapital ist das finanzielle Fundament einer Immobilienfinanzierung.

Es signalisiert der Bank Ihre Eigenleistung und Bonität: Je mehr eigenes Geld Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber. Sollte es beispielsweise zu Zahlungsproblemen kommen oder der Immobilienwert schwanken, steht mit einem hohen Eigenkapitalanteil immer noch genug Sicherheit in der Finanzierung.

Deshalb gilt: Baufinanzierung und Eigenkapital gehören untrennbar zusammen. Eine solide Eigenkapitalbasis verschafft Ihnen bessere Konditionen und mehr Sicherheit für die Zukunft.

Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Grundsätzlich gilt die Regel: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Aber wie viel Eigenkapital braucht man konkret für eine Baufinanzierung in Deutschland? Als Faustformel empfehlen viele Experten und Banken, mindestens 20 bis 30 % der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln zu bestreiten.

Die Gesamtkosten beinhalten Kaufpreis bzw. Baukosten plus Kaufnebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und evtl. Makler). Wenn Ihre Traumimmobilie also z. B. 300.000 € kostet, sollten idealerweise 60.000 € oder mehr als Eigenkapital eingebracht werden – zusätzlich zu den Nebenkosten, die nochmal rund 10–15 % des Kaufpreises ausmachen können.

Mindesteigenkapital: Viele Finanzierungsberater raten zumindest dazu, die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen. Diese Nebenkosten (etwa 10–15 % des Kaufpreises) werden in der Regel nicht von der Bank finanziert, da sie für die Bank keinen bleibenden Wert darstellen. Wenn Sie diese Nebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklercourtage) mit Eigenkapital decken, steigt Ihre Chance auf eine Kreditzusage erheblich. Darüber hinaus verbessern sich die Konditionen deutlich, wenn Sie zusätzlich zum Nebenkostenanteil weitere 10 % oder mehr des Kaufpreises einbringen können. Oft gilt 20 % vom Kaufpreis als Untergrenze für eine solide Finanzierung, ab 30 % Eigenkapitalquote erhalten Sie meist die besten Zinsen Baufinanzierung, da die Bank das Ausfallrisiko dann als sehr gering einstuft.

Mehr Eigenkapital = bessere Konditionen: Jede Eigenkapitalquote (Anteil Eigenkapital an den Gesamtkosten in Prozent) oberhalb der empfohlenen Mindestgrenze wirkt sich positiv aus. Schon einige tausend Euro mehr oder weniger können einen Unterschied machen. Beispielsweise gewähren viele Banken ab gewissen Schwellen (z. B. 60 %, 80 % Beleihung) jeweils bessere Zinssätze. Bei über 80–90 % Finanzierung (also weniger als 10–20 % Eigenkapital) steigt das Risiko aus Sicht der Bank sprunghaft an – entsprechend gibt es Zinsaufschläge. Optimal ist es daher, so viel Eigenkapital wie möglich einzusetzen, ohne sich dabei komplett zu verausgaben. Wichtig: Behalten Sie immer einen Notgroschen für unerwartete Ausgaben zurück, damit Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen in die Immobilie stecken und am Ende ohne finanzielle Reserve dastehen.

Ausnahme – Niedrigeres Eigenkapital bei Vermietung: Wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten, kann es strategisch manchmal sinnvoll sein, mit etwas weniger Eigenkapital zu finanzieren. Warum? Die Finanzierung wird zwar teurer, aber die Kreditzinsen sind steuerlich absetzbar. Eine niedrigere Eigenkapitalquote erhöht den Fremdkapitalhebel und somit potentiell die Rendite aus Mieteinnahmen, während die Zinskosten teilweise vom Finanzamt mitgetragen werden. Dennoch muss auch in diesem Fall die Finanzierung langfristig tragfähig sein.

Welche Eigenkapitalarten werden anerkannt?

Nicht jeder hat große Summen auf dem Girokonto liegen.

Die gute Nachricht: Zum Eigenkapital zählt weit mehr als nur vorhandenes Bargeld. Die Bank rechnet alle Vermögenswerte und finanziellen Mittel, die zeitnah verfügbar und einsetzbar sind, Ihrem Eigenkapital an.

Hier ein Überblick der gängigen Eigenkapitalarten, die bei einer Baufinanzierungsberatung typischerweise anerkannt werden:

• Bankguthaben & Bargeld: Klassischerweise zählen Ersparnisse auf Konten, Sparbücher, Tagesgeld, Festgeld sowie Barvermögen zum Eigenkapital. Alles, was Sie an flüssigen Mitteln besitzen, die direkt für den Immobilienkauf eingesetzt werden können, ist Eigenkapital.
• Wertpapiere & Anlagen: Aktien, Investmentfonds, ETFs, Anleihen oder andere Wertpapiere aus Ihrem Depot können als Eigenkapital gelten. Meist erwartet die Bank, dass solche Anlagen im Bedarfsfall verkauft werden, um liquide Mittel für den Kauf bereitzustellen. Gleiches gilt für Edelmetalle wie Gold oder andere Anlageobjekte, sofern ihr Wert nachweisbar ist.
• Bausparguthaben: Ein Bausparvertrag ist doppelt nützlich – Ihr angespartes Guthaben daraus zählt als Eigenkapital (nicht jedoch das Darlehen, das Sie eventuell später daraus erhalten). Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif (Mindestguthaben und -zeit erreicht), können Sie das angesparte Kapital direkt für die Immobilienfinanzierung einsetzen.
• Lebensversicherungen & Vorsorge: Der Rückkaufswert einer Lebensversicherung (also das Guthaben, das Sie bei Kündigung ausgezahlt bekämen) wird oftmals als Eigenkapital betrachtet. Auch angespartes Kapital in Riester-Verträgen kann eingesetzt werden – im Rahmen von Wohn-Riester dürfen Sie Ihr Riester-Guthaben für selbstgenutztes Wohneigentum entnehmen und als Eigenkapital einbringen.
• Bereits vorhandene Immobilien oder Grundstücke: Besitzen Sie schon eine abbezahlte Immobilie (z. B. eine Eigentumswohnung, die Sie behalten möchten, oder ein geerbtes Haus), kann deren Wert als Sicherheit dienen – oft rechnen Banken eine schuldenfreie Immobilie wie Eigenkapital an, da sie als zusätzliche Absicherung im Grundbuch dienen kann. Ähnliches gilt für ein bereits bezahltes Baugrundstück: Wenn Sie auf eigenem, schuldenfreiem Grund bauen, zählt das Grundstück voll zum Eigenkapital. Wichtig ist, dass kein anderer Kredit darauf lastet.
• Darlehen von Privat (Familie/Arbeitgeber): Geliehenes Geld von Verwandten oder vom Arbeitgeber kann von der Bank wie Eigenkapital bewertet werden. Ein zinsloses oder zinsgünstiges Privatdarlehen (z. B. von den Eltern) entlastet Ihre Finanzierung und erhöht Ihre Eigenmittel. Da solche Kredite meist nachrangig (hinter der Bank) oder ohne strikte Rückzahlungsverpflichtung laufen, betrachten viele Banken sie als „wirtschaftliches Eigenkapital“. Wichtig: Schließen Sie zur Sicherheit einen schriftlichen Vertrag mit der privaten Geldquelle.
• Öffentliche Fördermittel & Zuschüsse: Förderprogramme können indirekt Ihr Eigenkapital stärken. Zum Beispiel vergibt die KfW-Bank zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für Energieeffizienzhäuser oder Familien – solche Zuschüsse reduzieren Ihre effektive Kreditsumme und wirken damit ähnlich wie zusätzliches Eigenkapital. Auch die Wohnungsbauprämie oder regionale Förderungen für Eigenheimkäufer erhöhen das Budget.
• Eigenleistungen („Muskelhypothek“): Wenn Sie Eigenarbeit beim Hausbau oder der Renovierung erbringen, können Sie damit Geld sparen – und diese Ersparnis zählt als fiktives Eigenkapital. Banken erkennen handwerkliche Eigenleistungen in der Regel bis zu 5–10 % (max. etwa 10–15 % bei Neubau) der Bausumme als Eigenkapital an. Voraussetzung: Sie haben realistisch die Fähigkeiten und Zeit, um diese Arbeiten selbst auszuführen (oder mit Hilfe von Freunden/Familie). Beispielsweise können Malerarbeiten, Bodenbeläge verlegen oder kleinere Innenausbauten in Eigenregie vorgenommen werden, wodurch Sie sich den Lohn für Handwerker sparen – dieser gesparte Betrag gilt dann als Ihr Eigenkapitalbeitrag. Wichtig ist, die Eigenleistung nicht zu überschätzen: Unfertige Arbeiten oder Qualitätsmängel können am Ende teurer kommen. Viele Banken verlangen daher einen Nachweis über die Plangestaltung der Eigenleistung.

Hinweis: Die genauen Richtlinien, was als Eigenkapital zählt, unterscheiden sich von Bank zu Bank. Unser unabhängiger Baufinanzierungsvermittler oder Bankberater kann Ihnen helfen, alle „versteckten“ Eigenkapitalreserven aufzudecken.

Oft lohnt es sich, gemeinsam mit dem Berater einen Kassensturz zu machen – so stellen Sie sicher, dass wirklich alle potentiellen Eigenmittel (z. B. auch ein Bausparvertrag der Großeltern auf Ihren Namen oder ein bald fälliges Sparzertifikat) berücksichtigt werden.

Ihre Eigenkapitalquote könnte höher sein, als Sie denken!

Vorteile: Viel Eigenkapital vs. wenig Eigenkapital

Wie wirkt es sich konkret aus, ob man viel oder wenig Eigenkapital in die Finanzierung einbringt?

Hier die wichtigsten Vorteile und Nachteile beider Situationen im Überblick:

Viel Eigenkapital – Ihre Vorteile:

• Günstigere Zinsen: Ein hoher Eigenkapitalanteil (z. B. 30 % oder mehr) bedeutet für die Bank geringeres Ausfallrisiko. Das wird in aller Regel mit niedrigeren Bauzinsen belohnt. Sie sparen über die Laufzeit oft mehrere tausend Euro an Zinskosten. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht das: Bei einem Immobilienkredit über 300.000 € mit 15 Jahren Laufzeit und 3 % Tilgung zahlte ein Paar für 90 % Finanzierung (270.000 € Kredit) einen Zinssatz von 3,49 %, während bei 100 % Finanzierung (300.000 € Kredit) der Zinssatz auf 3,63 % steigt – das sind rund 15.000 € mehr Zinskosten über die Laufzeit. Mehr Eigenkapital drückt also direkt die Finanzierungskosten.
• Geringere Monatsrate oder kürzere Laufzeit: Je weniger Sie leihen, desto niedriger fällt die Monatsrate aus – oder Sie können bei gleicher Rate schneller tilgen. Hohe Eigenkapitalquoten ermöglichen oft eine kürzere Kreditlaufzeit, weil weniger Schulden zurückzuzahlen sind. Somit sind Sie früher schuldenfrei und sparen nochmals Zinsen.
• Höhere Chance auf Kredit: Banken prüfen Ihre Bonität großzügiger, wenn Sie viel Eigenkapital mitbringen. Die Finanzierungszusage kommt wahrscheinlicher und schneller, da die Bank weniger Risiko sieht. Sie haben in Verhandlungen eine starke Position und können evtl. Sonderkonditionen bekommen.
• Sicherheitspuffer bei Wertschwankungen: Sollte der Immobilienmarkt schwanken oder Sie müssten das Haus frühzeitig verkaufen, steht mit hohem Eigenkapital immer noch genug Wert der Immobilie über der Kreditschuld. Die Gefahr einer Überschuldung (wenn der Verkaufserlös den Kredit nicht deckt) ist geringer. Auch unvorhergesehene Kosten (Renovierung, Reparaturen) lassen sich leichter stemmen, wenn Sie nicht am Limit finanziert sind.
• Geringere Gesamtbelastung: Insgesamt bedeutet viel Eigenkapital weniger finanzielle Belastung über die Jahre. Die Finanzierung ist bequemer tragbar, was auch psychologisch für mehr Ruhe sorgt. In der Regel schlafen Bauherren mit 40 % Eigenkapitalanteil deutlich besser als jene, die „auf Kante“ finanzieren.

Wenig Eigenkapital – gibt es Vorteile?

• Schneller Eigentum erwerben: Wer nur wenig Eigenkapital hat, muss den Traum vom Eigenheim nicht unbedingt aufschieben. Ein Vorteil geringer Eigenkapitalquote ist, dass Sie früher kaufen können, statt erst jahrelang zu sparen. Gerade bei steigenden Immobilienpreisen kann es sich lohnen, heute zu kaufen, bevor Objektpreise (und vielleicht auch Zinsen) noch höher klettern. Wenn Sie zu lange sparen, laufen Sie Gefahr, dass das Wunschobjekt teurer oder unerreichbar wird.
• Liquiditätsreserve behalten: Manche Käufer mit vorhandenem Vermögen entscheiden bewusst, nicht alles in die Finanzierung zu stecken. So behalten Sie eine Reserve auf dem Konto für Notfälle oder andere Investitionen. In Zeiten sehr niedriger Zinsen (wie sie bis 2021 herrschten) war es durchaus eine Strategie, das Eigenkapital klein zu halten und günstiges Fremdkapital zu nutzen, um z. B. parallel Geld am Kapitalmarkt anzulegen. Sie bleiben mit wenig eingesetztem Eigenkapital finanziell flexibler, da nicht Ihr ganzes Geld im Haus gebunden ist.
• Mietersparnis wird zum Kapitalaufbau: Wenn Sie ohne langes Ansparen kaufen, zahlen Sie Miete künftig in die eigene Tasche. Anstatt noch Jahre Miete auszugeben und separat zu sparen (doppelte Belastung), fließt Ihre monatliche Zahlung sofort in die Kredittilgung. In dem Sinne bauen Sie mit jeder Rate bereits Eigenkapital im Objekt auf (durch Schuldenabbau), anstatt Vermieter zu bezahlen. Das kann gerade für junge Familien attraktiv sein, die zwar gutes Einkommen haben, aber noch nicht viel angespart.

Aber Achtung: Eine Finanzierung mit sehr wenig oder keinem Eigenkapital bringt erhebliche Nachteile und Risiken mit sich (siehe nächster Abschnitt).

Die Zinsen sind höher, die Kreditkosten insgesamt deutlich größer, und die Anforderungen der Bank an Einkommen und Kreditwürdigkeit sind streng.

Zudem sollten Sie niemals alles in den Kauf stecken – ein Polster für Unvorhergesehenes (mindestens einige Tausend Euro) ist Pflicht.

Wer nur mit 5 % Eigenkapital plus Nebenkosten kauft, hat praktisch keine Reserven mehr, was im Falle von z. B. plötzlich nötigen Reparaturen schnell problematisch werden kann.

Kurzum: Viel Eigenkapital bietet fast ausschließlich Vorteile – Sicherheit, günstige Zinsen, entspannte Tilgung.

Wenig Eigenkapital ermöglicht einen schnelleren Einstieg ins Eigenheim und erhält Liquidität, ist aber deutlich teurer und riskanter.

Es gilt, das richtige Gleichgewicht zu finden: so viel Eigenkapital wie möglich einsetzen, aber auch nicht vollkommen überfordern.

Eine unabhängige Baufinanzierungsberatung kann helfen, die individuell sinnvolle Eigenkapitalquote zu bestimmen.

Einfluss des Eigenkapitals auf Zinsen und Finanzierungszusage

Die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals hat einen direkten Einfluss auf die Zinssätze, die Ihnen angeboten werden, sowie auf die Wahrscheinlichkeit einer Kreditbewilligung.

Banken kalkulieren das Darlehensangebot maßgeblich nach dem Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert – dem sogenannten Beleihungsauslauf (Loan-to-Value).

Einfach gesagt: Eine hohe Eigenkapitalquote (niedriger Beleihungsauslauf) bedeutet geringeres Risiko für die Bank und führt zu besseren Konditionen für Sie als Kreditnehmer.

Zinshöhe: Wie oben erwähnt, belohnen Kreditinstitute hohe Eigenkapitalanteile mit niedrigeren Bauzinsen. Viele Banken haben Zinsstaffeln, die bei bestimmten Beleihungsgrenzen greifen.

Typische Schwellen sind z. B. 60 %, 80 % und 90 % Finanzierung des Immobilienwertes.

• Bis 60 % Finanzierung (40 %+ Eigenkapital): Hier erhalten Sie gewöhnlich die niedrigsten Zinssätze am Markt, da das Ausfallrisiko für die Bank minimal ist.
• 80 % Finanzierung (20 % EK): Dieser Bereich wird von Banken noch als solide angesehen; Zinsen sind immer noch günstig, vielleicht nur geringfügig höher als bei 60 %.
• 90 % Finanzierung (10 % EK): Ab hier verlangen viele Kreditgeber bereits spürbare Zinsaufschläge. Das Risiko steigt, weil nur ein kleiner Puffer zum Immobilienwert besteht. Oft sind die Zinsen bei 90 % Finanzierung deutlich höher als bei 80 %.
• Über 90 % (bis 100 %): Sehr wenige Banken finanzieren den vollen Kaufpreis. Wenn doch, dann zu merklich höheren Zinsen.
• Über 100 % (110 % oder mehr): Hier bewegen wir uns in einem speziellen Segment (siehe nächster Abschnitt zu Baufinanzierung ohne Eigenkapital). Die Zinssätze liegen noch höher, teils kommen zweite Darlehen mit eigenen Zinssätzen ins Spiel. Die Bank sichert sich ab, da die Kreditsumme den Immobilienwert übersteigt.

Zur Veranschaulichung: Laut einem Beispiel der ING verteuert sich der Zinssatz von 3,49 % auf 3,63 %, wenn statt 90 % nun 100 % finanziert werden – das klingt nach nur 0,14 Prozentpunkten, bedeutet aber über 15 Jahre eine Mehrbelastung von ~15.000 € an Zinsen.

Schon ein kleiner Zinsunterschied summiert sich bei großen Darlehensbeträgen enorm. Einige Banken setzen bei hohen Beleihungen auch eine schnellere Tilgung voraus (z. B. mind. 3 % p.a.), um ihr Risiko zügiger zu senken. Das führt dann zu höherer monatlicher Belastung.

Finanzierungszusage (Kreditzusage): Neben der Zinshöhe beeinflusst Ihr Eigenkapital auch, ob und unter welchen Auflagen Sie überhaupt ein Darlehen erhalten.

• Bei hohem Eigenkapital ist die Prüfung meist einfacher. Die Bank sieht, dass Sie einen großen Teil selbst stemmen können, und bewertet Ihre Bonität positiver. Oft genügen dann ein stabiles Einkommen und eine saubere Schufa, um grünes Licht zu bekommen. Eventuell verzichtet die Bank auf zusätzliche Sicherheiten oder strenge Auflagen.
• Bei knappem Eigenkapital schauen Kreditgeber deutlich genauer hin. Die Anforderungen steigen: Ein sehr gutes und sicheres Einkommen ist dann Voraussetzung. Unbefristeter Arbeitsvertrag, am besten im öffentlichen Dienst oder verbeamtet, oder Top-Verdienst in gefragtem Beruf – solche Kriterien gewinnen an Bedeutung, da die Bank sicherstellen will, dass Sie die höhere Kreditlast stemmen können. Auch die Kreditwürdigkeit (Schufa-Score) muss tadellos sein, sonst wird eine Finanzierung ohne viel Eigenkapital schnell abgelehnt. Manche Banken fordern bei hohen Beleihungen zusätzliche Absicherungen, z. B. eine Risikolebensversicherung zu Gunsten der Bank oder einen Bürgen/Mitschuldner mit Vermögen.
• Zudem wird die Bank die Immobilie selbst strenger bewerten, wenn das Eigenkapital gering ist. Nur wer ein werthaltiges Objekt kauft (gute Lage, Qualität, Werthaltigkeit gegeben), hat Chancen auf eine Vollfinanzierung. Bei Spezialimmobilien oder schwachem Marktumfeld lehnen Banken ohne Eigenkapital oft ab, weil im Ernstfall bei Zwangsversteigerung der Erlös unsicher ist.

In Summe verschafft Ihnen ein hoher Eigenkapitalanteil deutlich einfacheren Zugang zur Finanzierung. Die Verhandlungen mit der Bank verlaufen entspannter, oft können Sie zwischen mehreren Angeboten wählen, da viele Banken um Kunden mit viel Eigenkapital konkurrieren.

Haben Sie dagegen kaum Eigenkapital, sind die Optionen eingeschränkt: Nur wenige Kreditgeber kommen in Frage, und diese stellen strikte Bedingungen.

Hier kann unser unabhängiger Baufinanzierungsvermittler wertvoll sein, um die passende Bank zu finden, die trotz niedrigen Eigenkapitals finanziert.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital (100%- und 110%-Finanzierung)

Immer wieder hört man vom Hauskauf ohne Eigenkapital – geht das überhaupt? Ja, es ist unter bestimmten Umständen möglich, eine Immobilie zu 100 % oder sogar 110 % zu finanzieren.

Dabei unterscheidet man zwei Stufen der sogenannten Vollfinanzierung:

• 100%-Finanzierung: Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis der Immobilie. Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) zahlen Sie selbst aus eigener Tasche. Effektiv bringen Sie damit meistens etwa 10 % der Gesamtkosten selbst auf (denn die Kaufnebenkosten betragen ungefähr 10–15 %). Man spricht umgangssprachlich oft schon bei 100 % vom Kaufpreis von „ohne Eigenkapital“, da kein Eigenanteil am Kaufpreis geleistet wird, aber streng genommen fließt hier Eigenkapital in Form der Nebenkosten.
• 110%-Finanzierung: Hier finanziert die Bank Kaufpreis plus Nebenkosten, also rund 105–110 % des Kaufpreises (je nach Höhe der Nebenkosten). Sie bringen gar kein eigenes Geld ein. Dies ist die echte Vollfinanzierung, bei der 0 % Eigenkapitalquote vorliegt. In der Praxis müssen dafür oft zwei Kredite kombiniert werden – z. B. ein Hypothekendarlehen bis 100 % vom Immobilienwert und ein zusätzliches Privatdarlehen für die Nebenkosten. Einige Spezialanbieter ermöglichen eine solche Finanzierung, allerdings mit entsprechenden Zinssätzen und Auflagen.

Worauf ist zu achten?

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist mit erheblichen Anforderungen und Risiken verbunden:

• Hohes Einkommen und absolute Jobsicherheit: Die Bank wird nur zustimmen, wenn Ihr Einkommen deutlich überdurchschnittlich und sehr sicher ist. Oft werden solche Finanzierungen vor allem an Beamte, Akademiker mit Top-Gehalt oder Doppelverdiener-Haushalte vergeben. Idealerweise sind Sie noch relativ jung (viele Berufsjahre vor sich) und ungekündigt, damit genug Zeit bleibt, den hohen Kredit zu tilgen.
• Sehr gute Bonität: Eine einwandfreie Schufa und geringe sonstige Verbindlichkeiten sind Pflicht. Andere laufende Kredite sollten idealerweise abbezahlt sein. Die Bank kalkuliert eng – Sie müssen zeigen, dass Sie die monatliche Belastung neben Ihren Lebenshaltungskosten sicher tragen können. In der Haushaltsrechnung wird kaum Spielraum gelassen.
• Höhere Zinsen & Kosten: Eine Vollfinanzierung ist spürbar teurer. Jede Bank preist das Risiko ein, indem sie Zinsaufschläge verlangt. Rechnen Sie damit, dass der Zinssatz um einige Zehntelprozent höher liegt als bei 80%-Finanzierungen. Über die Jahrzehnte macht das einen großen Betrag aus. Zudem haben Sie wegen der hohen Kreditsumme insgesamt deutlich mehr Zinskosten. Die Finanzierung läuft oft länger, da man aufgrund der hohen Rate eventuell die Tilgung niedriger ansetzen muss (um die Rate überhaupt stemmen zu können). Dadurch dauert es länger, bis der Kredit getilgt ist, und die Anschlussfinanzierung wird anspruchsvoller, weil dann noch ein hoher Restbetrag übrig ist.
• Risiko von Überschuldung: Ohne Eigenkapital gibt es keinen Puffer, falls der Immobilienwert fällt. Sollte der Marktpreis Ihrer Immobilie sinken oder Sie müssen aus irgendeinem Grund verkaufen (z. B. Scheidung, Jobwechsel in eine andere Stadt) bevor viel getilgt ist, könnte der Verkaufserlös nicht ausreichen, um die Restschuld zu decken. Man spricht dann von einer Unterwasser-Situation. Dieses Risiko tragen zwar zunächst Sie, aber es beeinflusst auch die Bank bei der Entscheidung.
• Strenge Objektprüfung: Die Bank prüft sehr kritisch die Immobilie selbst. Vollfinanzierungen werden meist nur für Werthaltige Objekte in guter Lage bewilligt, bei denen die Wahrscheinlichkeit einer Wertsteigerung oder zumindest stabilen Wertentwicklung hoch ist. Das Haus/die Wohnung sollte in einem top Zustand sein – bei renovierungsbedürftigen Altbauten ohne Eigenkapital finanziert kaum jemand, außer eventuell, wenn die Renovierung mitfinanziert (130%-Finanzierung) wird und das Einkommen entsprechend noch höher ausfällt.
• Disziplin und Finanzpolster: Wer ohne Eigenkapital finanziert, sollte umso mehr auf finanzielle Disziplin achten. Erstellen Sie einen engen Budgetplan, vermeiden Sie neue Schulden und bauen Sie möglichst schnell einen Notgroschen auf, sofern anfänglich keiner übrig ist. Jede außerplanmäßige Ausgabe (z. B. kaputtes Auto, Reparaturen am Haus) kann sonst zur Belastung werden. Es empfiehlt sich, monatlich einen kleinen Betrag für Rücklagen beiseitezulegen, auch wenn die Rate hoch ist.

100% oder 110% Finanzierung – für wen geeignet? Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann in Ausnahmefällen sinnvoll sein: Zum Beispiel für junge Berufstätige mit Top-Einkommen, die sich Wohneigentum leisten können, aber noch nicht genug ansparen konnten.

Statt jahrelang Miete zu zahlen und parallel zu sparen (was doppelt belastet), stecken sie die „Mietkosten“ direkt in die eigene Finanzierung. Auch wenn die Zinsen gerade niedrig sind (bzw. niedriger als die erwartete Preissteigerung bei Immobilien), kann es trotz Zinsaufschlag sinnvoll erscheinen, jetzt zu kaufen statt später zu höheren Preisen.

Wichtig: Man sollte dann aber sehr sicher sein, dass man langfristig in der Lage ist, die Raten zu zahlen und im Job gefestigt ist. Für die meisten Durchschnittsverdiener ist eine Vollfinanzierung eher nicht zu empfehlen, da die Belastungen ein großes Klumpenrisiko darstellen.

Zudem bieten nicht viele Banken 100%-Finanzierungen an, und noch weniger die 110%. Ein unabhängiger Baufinanzierungsvermittler kann hier helfen, die wenigen Institute herauszufiltern, die solche Darlehen unter fairen Bedingungen anbieten. Wer diesen Weg geht, sollte unbedingt verschiedene Angebote vergleichen und sich ausführlich beraten lassen, um eine maßgeschneiderte Finanzierung zu konstruieren, die trotz Null-Eigenkapital auf soliden Füßen steht.

Wie kann man Eigenkapital gezielt aufbauen?

Nicht jeder startet direkt mit dem nötigen Eigenkapital. Oft ist Eigenkapitalaufbau eine Frage der Zeit und der richtigen Strategie. Hier sind einige Tipps, wie Sie gezielt Eigenkapital ansparen können, um Ihre Immobilienfinanzierung zu planen und zu verbessern:

• Frühzeitig sparen und Budgetplan erstellen: Je eher Sie mit dem Sparen für Ihr Eigenheim beginnen, desto besser. Erstellen Sie einen Haushaltsplan, um Einsparpotenziale zu erkennen. Setzen Sie sich einen festen monatlichen Sparbetrag (Sparrate), den Sie konsequent beiseite legen – am besten per Dauerauftrag direkt nach Gehaltseingang. Betrachten Sie diese Sparrate als „Probe-Kreditrate“ an sich selbst. So gewöhnen Sie sich an die künftige Belastung und bauen gleichzeitig Kapital auf.
• Bausparvertrag abschließen: Ein Bausparvertrag ist ein klassisches Instrument, um zweckgebunden Eigenkapital für den Hauskauf anzusparen. Sie zahlen regelmäßig ein und erhalten ggf. staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie. Mit Tarifen, die Wohn-Riester (Eigenheimrente) integrieren, können Sie zusätzlich von Riester-Zulagen profitieren. Vorteil: Die Beträge sind sicher angelegt, und wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, steht eine fest eingeplante Summe X als Eigenkapital zur Verfügung. Zudem bietet Bausparen Planbarkeit und oft ein Darlehensoption mit festem Zins.
• Öffentliche Förderungen nutzen: Prüfen Sie, ob Sie für Förderprogramme infrage kommen. Beispielsweise gibt es KfW-Programme für Familien (mit Tilgungszuschüssen), regionale Förderdarlehen oder Zuschüsse für bestimmte Personengruppen (z. B. das kürzlich aufgelegte „Junge Familien“-Programm für den Altbaukauf oder Länderförderungen). Solche Zuschüsse ersetzen zwar nicht direkt eigenes Sparen, erhöhen aber faktisch Ihr Budget bzw. verringern den Finanzierungsbedarf.
• Nebenverdienste & Boni sparen: Nutzen Sie Sonderzahlungen gezielt zum Vermögensaufbau. Urlaubs- oder Weihnachtsgeld, Bonuszahlungen vom Arbeitgeber, Steuererstattungen – all diese Extra-Einnahmen können direkt ins Eigenkapital fließen statt in Konsum. Auch ein Nebenjob oder freiberufliche Tätigkeit, sofern möglich, kann temporär helfen, das Sparziel schneller zu erreichen. Jeder zusätzliche Euro Eigenkapital bringt Sie dem Eigenheim näher.
• Private Unterstützung einbinden: Sprechen Sie mit der Familie über Ihren Immobilientraum. Vielleicht können Eltern oder Großeltern mit einer Schenkung oder einem zinslosen Darlehen aushelfen. Viele Eltern unterstützen ihre Kinder gerne beim Eigenheimkauf, indem sie einen Teil des Erbes vorwegnehmen (Stichwort vorgezogene Erbschaft). Geldgeschenke zur Hochzeit oder größere Geburtstagsgeschenke könnten gezielt fürs Haus angespart werden. Wichtig ist, solche Finanzhilfen vertraglich sauber zu regeln, wenn es Darlehen sind, oder Schenkungen unter Ausnutzung steuerlicher Freibeträge (pro Elternteil können alle 10 Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei übertragen werden).
• Eigenes Vermögen optimieren: Überprüfen Sie Ihre Anlagestrategie. Wenn Sie bereits fürs Alter sparen (z. B. in Lebensversicherungen, privaten Rentenversicherungen oder Fonds), stellen Sie sicher, dass diese Mittel im Zweifel umgeschichtet werden können für den Immobilienerwerb. Manchmal kann es sinnvoll sein, eine wenig rentable Versicherung zu kündigen und das Geld lieber ins Eigenheim zu stecken – schließlich ist Wohneigentum auch eine Form der Altersvorsorge. Aber Vorsicht: Lassen Sie sich beraten, bevor Sie langfristige Verträge auflösen, um Verluste zu vermeiden.
• Schulden abbauen (Umschuldung): Zahlen Sie bestehende Kredite (Autofinanzierung, Konsumkredite etc.) möglichst zügig ab. Jede Verbindlichkeit weniger erhöht Ihren finanziellen Spielraum, um Eigenkapital anzusparen. Prüfen Sie, ob eine Umschuldung teurer Kredite Sinn ergibt – vielleicht können durch einen günstigeren Zinssatz monatlich ein paar hundert Euro gespart werden, die dann ins Eigenkapital fließen. Schuldenfreiheit (bis auf vielleicht einen studentischen Kredit o. ä.) ist ein guter Ausgangspunkt, um dann die große Immobilienfinanzierung anzugehen.
• Kaufpreis verhandeln oder günstiger planen: Ein indirekter Weg, „Eigenkapital aufzubauen“, ist, den benötigten Betrag zu senken. Suchen Sie nach Immobilien, die etwas unter Ihrem Budget liegen, oder verhandeln Sie den Kaufpreis herunter – jeder Euro, den Sie weniger finanzieren müssen, wirkt wie zusätzliches Eigenkapital. Alternativ können Sie den Schritt ins Eigenheim evtl. in Etappen gehen: Erst eine kleinere Wohnung kaufen und später durch Verkauf + Wertzuwachs die größere Immobilie finanzieren. So nutzen Sie das erste Objekt als Eigenkapital-Booster für das nächste.

Tipp: Planen Sie Ihren Immobilienkauf langfristig. Wenn Sie wissen, dass Sie in einigen Jahren ein Haus bauen oder kaufen möchten, fangen Sie heute an, daran zu arbeiten. Selbst fünf Jahre diszipliniertes Sparen können einen riesigen Unterschied machen. Und sollte es schneller gehen müssen (Jobwechsel, Familienplanung o. ä.), erkundigen Sie sich rechtzeitig über Finanzierungsoptionen.

Ein Gespräch mit unserer Baufinanzierungsberatung kann Ihnen aufzeigen, welche Eigenkapitalquote für Ihr Vorhaben ideal wäre und wie Sie diese erreichen können. Oft helfen schon kleine Anpassungen in den Finanzen, um die Eigenkapitalsituation zu verbessern.

Mit der richtigen Planung ins Eigenheim

Eine Immobilienfinanzierung planen bedeutet immer, auch das Thema Eigenkapital strategisch anzugehen. Eigenkapital ist der Schlüssel zu einer sicheren, günstigen Baufinanzierung – es senkt Zinsen, erhöht Ihre Chancen auf eine Zusage und reduziert Ihre monatliche Belastung.

Ideal sind etwa 20–30 % Eigenkapital, doch auch mit weniger ist der Traum vom Eigenheim machbar, wenn Einkommen und Rahmenbedingungen stimmen. Wichtig ist, seine Grenzen realistisch einzuschätzen: Finanzierung ohne Eigenkapital kann funktionieren, erfordert aber Top-Verdienst und birgt Risiken. Nutzen Sie die vielfältigen Wege, Eigenkapital aufzubauen – vom klassischen Sparen über Bausparverträge bis zu Fördermitteln und Familie – und planen Sie frühzeitig. Mit gründlicher Vorbereitung und eventuell Unterstützung durch Profis lässt sich die optimale Finanzierung für Ihr Eigenheim gestalten.

Zum Schluss kommt es darauf an, aktiv zu werden und die nächsten Schritte Richtung Eigenheim zu gehen. Eine unabhängige Baufinanzierungsberatung kann Ihnen dabei helfen, Ihr Vorhaben individuell zu prüfen und die besten Angebote von Banken einzuholen. Lassen Sie sich jetzt persönlich beraten und finden Sie die für Sie perfekte Finanzierungslösung!

Handeln Sie jetzt: Vereinbaren Sie noch heute einen Beratungstermin bei unseren Experten oder fordern Sie über unser Kontaktformular einen unverbindlichen Rückruf an. Mit professioneller Unterstützung durch einen unabhängigen Baufinanzierungsvermittler gelangen Sie sicher und günstig in die eigenen vier Wände.

Starten Sie Ihre Baufinanzierung mit ausreichend Eigenkapital – wir begleiten Sie auf dem Weg dorthin!