Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist ein Begriff aus dem deutschen Immobilienrecht und bezieht sich auf eine Sicherheitseintragung im Grundbuch. Sie dient dazu, den Anspruch eines Käufers auf die künftige Eigentumsübertragung an einem Grundstück durch den Verkäufer zu sichern.

Hier sind die wichtigsten Punkte zur Auflassungsvormerkung:

1. Sicherungsfunktion: Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor möglichen Verfügungen des Verkäufers über das Grundstück, die dessen Eigentumserwerb beeinträchtigen könnten. Dazu gehören z.B. weitere Verkäufe oder Belastungen des Grundstücks.

2. Eintragung im Grundbuch: Die Vormerkung wird im Grundbuch eingetragen. Diese Eintragung sichert vertragliche Ansprüche des Käufers und hat eine sog. „vormerkende Wirkung“, das heißt, sie sichert die Rechtsposition des Käufers gegen spätere Eintragungen.

3. Wirkung gegenüber Dritten: Mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird jeder potenzielle Dritte, der Interesse an dem Grundstück haben könnte, über die geplante Eigentumsübertragung informiert. Der Dritte kann dann keine Rechte am Grundstück erwerben, die den Anspruch des Käufers beeinträchtigen würden.

4. Aufhebung der Vormerkung: Die Auflassungsvormerkung wird in der Regel gelöscht, wenn die Eigentumsübertragung vollzogen ist, also der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

5. Rechtsgrundlage: Die rechtliche Grundlage für die Auflassungsvormerkung findet sich in den §§ 883 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Typischerweise kommt die Auflassungsvormerkung im Kontext von Immobilienkaufverträgen vor. Ein Notar stellt in der Regel sicher, dass eine solche Vormerkung für den Käufer eingetragen wird, nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.

Die Auflassung selbst ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer, dass das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer übergehen soll. Diese wird oft unmittelbar oder zeitnah nach der Eintragung der Vormerkung vollzogen.

Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch erfolgt in mehreren Schritten, die typischerweise von einem Notar begleitet werden.

Hier ist eine Übersicht der einzelnen Schritte:

1. Abschluss des Kaufvertrags:

• Käufer und Verkäufer schließen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Grundstück ab. Dies ist in Deutschland zwingend erforderlich, da Immobiliengeschäfte der notariellen Beurkundungspflicht unterliegen (§ 311b BGB).

2. Beauftragung des Notars:

• Im Rahmen der Beurkundung des Kaufvertrags wird der Notar häufig direkt mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung beauftragt.

3. Vorlage des Kaufvertrags beim Grundbuchamt:

• Der Notar übermittelt den notariell beurkundeten Kaufvertrag und den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung an das zuständige Grundbuchamt.

4. Prüfung durch das Grundbuchamt:

• Das Grundbuchamt prüft den Antrag und die beigefügten Unterlagen. Voraussetzung für die Eintragung ist insbesondere, dass keine rechtlichen Einwände gegen die beantragte Vormerkung bestehen.

5. Eintragung der Auflassungsvormerkung:

• Nach erfolgreicher Prüfung trägt das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung in die Abteilung II des Grundbuchs ein. Diese Abteilung enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, zu denen auch die Vormerkungen gehören.

6. Mitteilung der Eintragung:

• Das Grundbuchamt informiert den Notar und in der Regel auch den Käufer und den Verkäufer über die erfolgte Eintragung. Der Käufer erhält damit Rechtssicherheit bezüglich seines Anspruchs auf Eigentumsübertragung.

7. Weiteres Vorgehen bis zur Eigentumsübertragung:

• Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung kann der Käufer etwaige Restkaufpreiszahlungen leisten. Der Notar organisiert daraufhin die erforderlichen weiteren Schritte zur Vorbereitung der endgültigen Eigentumsübertragung, sog. Auflassung.

• Sobald alle Zahlungen geleistet und eventuelle Bedingungen erfüllt sind, wird die eigentliche Auflassung und dann die Eigentumsübertragung durch das Grundbuchamt nach Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch durchgeführt.

Die Auflassungsvormerkung stellt sicher, dass der Käufer einen abgesicherten Anspruch auf die Übertragung des Grundstückseigentums hat. Sie verhindert gleichzeitig, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig veräußert oder belastet, solange der Käufer seinen Anspruch hat.

Ein Leitfaden zur Eigentumsübertragung eines Grundstücks nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung umfasst mehrere wichtige Schritte und Phasen.

Hier ist eine detaillierte Anleitung:

1. Vorbereitung

• Verständigung über Kaufvertrag-Details: Käufer und Verkäufer sollten alle Details im Kaufvertrag geklärt haben.

• Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag wird durch einen Notar beurkundet, und die Auflassungsvormerkung wird beim Grundbuchamt eingetragen.

2. Klärung von Bedingungen und Finanzierung

• Erfüllung der Vertragsbedingungen: Alle im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen müssen erfüllt sein, z. B. Genehmigungen, Rücktrittsrechte etc.

• Finanzierungsbestätigung: Der Käufer sorgt für die Finanzierung des Kaufpreises, sei es durch Eigenmittel oder über eine Bankfinanzierung. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank sollte dem Notar vorliegen.

3. Kaufpreiszahlung

• Einrichtung eines Notaranderkontos (optional): In vielen Fällen wird ein Notaranderkonto eingerichtet, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt und von dem der Verkäufer den Kaufpreis erhält, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind.

• Notarale Zahlungsaufforderung: Der Notar fordert den Käufer auf, den Kaufpreis zu zahlen, wenn alle formalen Hürden beseitigt sind.

4. Lastenfreistellung

• Löschungsbewilligungen einholen: Wenn das Grundstück noch mit Lasten (z. B. Hypotheken, Grundschulden) belastet ist, müssen diese gelöscht werden. Der Notar holt die entsprechenden Löschungsbewilligungen ein.

• Löschung von Belastungen im Grundbuch: Das Grundbuchamt löscht die eingetragenen Belastungen nach Vorlage der Löschungsbewilligungen.

5. Auflassungserklärung

• Durchführung der Auflassung: Käufer und Verkäufer erklären vor dem Notar die sogenannte Auflassung, d.h. sie einigen sich endgültig über die Eigentumsübertragung.

• Auflassungsvormerkung: Die zuvor eingetragene Auflassungsvormerkung bleibt bestehen und sichert die Übertragung.

6. Antrag auf Eigentumsumschreibung

• Notar stellt Antrag auf Umschreibung: Der Notar stellt dann einen Antrag beim Grundbuchamt auf Eintragung des Eigentumswechsels zum Käufer.

7. Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch

• Prüfung durch das Grundbuchamt: Das Grundbuchamt prüft den Antrag und die beigefügten Unterlagen.

• Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer: Das Grundbuchamt trägt den Käufer als neuen Eigentümer in das Grundbuch ein.

8. Mitteilung über die Eintragung

• Mitteilung des Grundbuchamts: Das Grundbuchamt benachrichtigt den Notar über die erfolgte Eintragung. Der Notar informiert dann den Käufer und den Verkäufer.

• Übergabe des Grundbuchauszugs: Der Käufer erhält einen aktuellen Grundbuchauszug, der ihn als Eigentümer ausweist.

9. Schlüsselübergabe und Besitzübergang

• Übergabe des Grundstücks: Nach der Eintragung und Zahlung des Kaufpreises erfolgt die tatsächliche Übergabe des Grundstücks und der Schlüssel an den Käufer.

• Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang: Zu einem im Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt, oft am Tag der Grundbucheintragung, geht der Besitz, der Nutzen und die Lasten (z.B. Grundsteuern) auf den Käufer über.

10. Abwicklung etwaiger weiterer Formalitäten

• Meldepflichten und Versicherungen: Der neue Eigentümer muss möglicherweise noch die Gemeinde, das Finanzamt und Versicherungen über den Eigentumswechsel informieren.

• Restliche Zahlungsverpflichtungen: Eventuelle noch offene Kosten, wie die Grunderwerbsteuer, müssen beglichen werden.

11. Löschung der Auflassungsvormerkung

• Löschung der Vormerkung: Die ursprüngliche Auflassungsvormerkung wird gelöscht, da der Käufer nun als neuer Eigentümer eingetragen ist.

Dieser Leitfaden bietet eine umfassende Übersicht über die typischen Schritte zur Eigentumsübertragung nach der Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Jeder Schritt ist wichtig, um sicherzustellen, dass der Eigentumswechsel rechtlich korrekt und sicher vollzogen wird. Der Notar spielt während dieses Prozesses eine zentral koordinierende und überwachende Rolle.

Die Eigentumsübertragung einer Immobilie in Deutschland unterliegt einer Vielzahl rechtlicher Regelungen, die vor allem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie im Grundbuchrecht verankert sind. Hier sind die wichtigsten rechtlichen Aspekte im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung:

1. Notarielle Beurkundung (§ 311b BGB)

• Pflicht zur notariellen Beurkundung: Alle Verträge, die die Verpflichtung zur Übertragung von Eigentum an Grundstücken begründen, müssen notariell beurkundet werden. Diese Regelung dient dem Schutz der Vertragsparteien, indem sie sicherstellt, dass beide Seiten über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrags umfassend informiert sind.

2. Auflassung (§ 925 BGB)

• Definition der Auflassung: Die Auflassung ist die Einigung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, dass das Eigentum an einem konkreten Grundstück auf den Käufer übergehen soll. Die Auflassung ist eine zwingende Voraussetzung für die Eigentumsübertragung.

• Form der Auflassung: Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar erklärt werden.

3. Eintragung ins Grundbuch (§§ 873, 925 BGB)

• Grundbuchprinzip: Eigentumsrechte an Grundstücken werden erst durch die Eintragung im Grundbuch wirksam. Diese Eintragung ist ein konstitutives Element, d.h., die Eigentumsübertragung ist erst mit der Grundbucheintragung abgeschlossen.

• Antragsprinzip: Der Antrag auf Eintragung wird in der Regel durch den Notar beim zuständigen Grundbuchamt gestellt.

4. Auflassungsvormerkung (§§ 883 ff. BGB)

• Schutz des Käufers: Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf die künftige Eigentumsübertragung und schützt ihn vor möglichen Verfügungen des Verkäufers über das Grundstück.

5. Lastenfreistellung

• Belastungen des Grundstücks: Vor der Eigentumsübertragung müssen in der Regel sämtliche Belastungen (wie Hypotheken oder Grundschulden) gelöscht oder vom Käufer übernommen werden. Dies erfordert entsprechende Löschungsbewilligungen der Gläubiger.

6. Erfüllung von Vertragsbedingungen

• Verpflichtungen der Parteien: Die Parteien müssen alle im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen erfüllen, bevor die Eigentumsübertragung vollzogen werden kann. Dazu gehören meist die Zahlung des Kaufpreises und die Erfüllung zusätzlicher Pflichten.

7. Grunderwerbsteuer (§ 1 GrEStG)

• Steuerpflicht: Beim Eigentumswechsel eines Grundstücks fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese Steuer muss der Käufer zahlen. Die Übertragung überprüft das Finanzamt und teilt das Ergebnis dem Grundbuchamt mit.

8. Sicherung der Finanzierung

• Finanzierungsbestätigung: Der Käufer muss die Finanzierung des Kaufpreises sicherstellen. Oft benötigt der Käufer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank. Sollte die Finanzierung über ein Bankdarlehen laufen, wird häufig eine Grundschuld auf das zu übertragene Grundstück eingetragen.

9. Mitteilungspflichten

• Benachrichtigung der Gemeinde und weiterer Stellen: Nach dem Grundstückserwerb muss die zuständige Gemeinde über den Eigentumswechsel informiert werden. Auch das Finanzamt und eventuelle Versicherungsgesellschaften sollten benachrichtigt werden.

10. Besitz- und Nutzen-/Lastenübergang

• Zeitpunkt des Übergangs: Der Besitzübergang, also die tatsächliche Übernahme des Grundstücks, sowie der Übergang von Nutzen und Lasten, erfolgen zu einem im Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt.

• Mögliche rechtliche Folgen: Mit dem Besitzübergang gehen auch alle Rechte und Pflichten des Grundstücks auf den Käufer über, einschließlich der Verantwortung für die Instandhaltung und etwaige Zivil- und steuerrechtliche Konsequenzen.

11. Löschung der Auflassungsvormerkung

• Nach Eigentumsübertragung: Die Auflassungsvormerkung wird in der Regel nach der endgültigen Eigentumsübertragung im Grundbuch gelöscht, da der Zweck der Sicherung des Käuferanspruchs erfüllt ist.

Diese rechtlichen Aspekte gewährleisten eine klare, transparente und gesicherte Abwicklung der Eigentumsübertragung, bieten Schutz für beide Parteien und sorgen für die Rechtssicherheit des Eigentumserwerbs. Der Notar übernimmt hierbei eine zentrale Rolle, indem er die ordnungsgemäße Durchführung und Einhaltung aller rechtlichen Anforderungen sicherstellt.